Продолжаем рассуждения на тему "дешевой" ипотеки и связанных с ней возможных последствий для рынка недвижимости.
Ранее мы выяснили, что цены на недвижимость могут упасть, когда начнёт спадать волна спроса. По законам рынка за резким спросом следует пропорциональное его снижение. Это нормальные экономические волны или циклы. Жильё будет дешеветь неравномерно. Это означает что схожие по параметрам квартиры упадут в цене по-разному, в зависимости от качества жилья, района, положения окон относительно объектов вокруг жилого комплекса, а также от типа жилья - бизнес, премиум или эконом.
В зоне риска находится прежде всего недвижимость эконом сегмента, в крупных человейниках в заМКАДье или аналогичных районах в других городах.
Больше всего я склоняюсь именно к такому развитию событий -торможение, а затем и плавное сползание цен в низ. Появление выгодных предложений от ипотечников, которые больше не могут платить или хотят избавиться от долга.
Однако, нельзя упускать из виду и другой вариант - удорожание жилья ввиду дальнейшего снижения ставок по ипотеке (хотя это сейчас менее всего вероятно, учитывая сколько стоит рубль)
Итак, вот интересная статистика по группе ПИК (крупный застройщик, практически монополист). Отчет за девять месяцев - с января по сентябрь этого года - показал сильный рост следующих показателей: объём проданных объектов недвижимости по договорам увеличился на 50%.
Наши граждане продолжают приобретать жильё - продажи подросли на 25,1% до 208,7 млрд рублей за первые девять месяцев 2020 года по сравнению с 166,8 млрд рублей за тот же период 2019-го. Выведен 71 новый комплекс на продажу, 12 из которых находятся в Москве.
Введено в эксплуатацию около 1 275 000 кв. м, - это на 6,1% больше, чем за аналогичный период 2019 года. При этом 77% покупателей проводят сделки через ипотеку.
Иными словами, застройщикам дали полную свободу на неограниченное поднятие цен на гов..острой жильё мягко говоря не самого лучшего качества.
Реальный уровень инфляции за последние 6-7 лет находится в пределах 8-10 % годовых. Да, недвижимость не входит в потребительскую корзину, однако почти не растущие цены на жильё давали россиянам хотя бы какую-то надежду на приобретение жилья без ипотеки, или возможность подкопить побольше первоначальный депозит. Теперь, когда в России искусственно создан жилищный бум при почти не растущих доходах населения, копить не получиться - нужно бежать скорее-быстрее, пока есть что брать. То есть создаётся дополнительное инфляционное давление.
Получаем примерно следующее:
- "доступная" ипотека повышает спрос на жилье, а вместе с ним и цены;
- гражданам приходится платить бОльший процент от своих доходов на выплату ипотеки, т.к. доходы не растут, а жильё в цене выросло;
- повышается риски неуплаты платежей банкротства физ. лиц;
- траты людей в других секторах экономики сокращаются
В результате этого рост доходов застройщиков связан не с улучшением благосостояния населения, а с тем что были отжаты деньги из других отраслей.
Все эти манипуляции Центрального банка с ключевой ставкой, льготной ипотекой лишь добавляет инфляции прыти. Сдающий позиции рубль разгоняет цены на импортные товары, а дешевеющая ипотека повышает цены на один из немногих внутренних товаров — недвижимость. Хотя и там квазиимпорт тоже присутствует.
Получается, что двигаясь такими темпами недвижимость в РФ может стать такой же недоступной, как и в Европе. Ситуация там такова, что молодым семьям приходится ждать пока умрет бабушка/дедушка/близкий родственник и заехать в их квартиру. От этого страдает вся европейская молодежь и сокращается рождаемость. А там ставки на ипотеку около нуля и уже давно. Россия пока просто идёт по пятам. Если ЦБ РФ продолжит снижать ключевую ставку, то мы рискуем прийти к тому же. Не последнюю роль тут сыграли и ещё могут сыграть лоббисты от крупных застройщиков.
Но всё же, у России как вы знаете всегда свой особый путь и я надеюсь, что этого не произойдёт. Цены обязательно устаканятся и невидимая рука рынка, о которой писал Адам Смит обязательно уравняет спрос и предложение после того как волна ажиотажа покупателей и эйфория застройщиков сойдёт на нет.
Друзья, если вам нравятся мои статьи, поддержите пожалуйста канал лайком и комментарием. Ваша обратная связь стимулирует меня продолжать работу:)
Интересные статьи по теме: