Вопросы о кризисе, падении цен на недвижимость и способах защиты инвесторов стали интересовать тех, кто хоть раз рассматривал вариант инвестирования в недвижимость ОАЭ.
Так случилось и с моей клиенткой, которая неудачно вложила $800 тыс. в один проект. Он был закрыт и застройщик предложил переоформить договор на другие в проекты CADI 4 и САDI 5. Эти проекты оказались закрытыми и более 10 лет по ним не было решения.
Я следила за развитием событий по этим проектам и давала информацию клиентке. Совсем недавно эти объекты были переданы новому застройщику, и мне удалось с ним заключить соглашение — сделать переуступку прав и вернуть инвестиции. Как сейчас помню, клиентка не могла сдерживать слез. 15 лет ждала все-таки. Конечно, 100-процентного возврата ни один застройщик не сделает, но вернуть хоть часть своих вложений еще никогда никому не мешало.
В предстоящий период, экономика Эмиратов столкнется с большими трудностями, и поэтому, ОАЭ вынуждены пересмотреть планы своего экономического развития под воздействием мирового финансового кризиса.
Очередность некоторых строительных проектов будет пересмотрена, и большинство компаний не сможет выполнить свои обязательства, многим из них потребуется помощь со стороны правительства. Многие строительные проекты оказались в статусе закрытых проектов и их будут продолжать другие застройщики.
Немного цифр
На 2016 год 29% от всех вложений в ОАЭ составили прямые иностранные инвестиции. Это приблизительно $9 млрд. Инвестиции в недвижимость по популярности заняли 2-ое место, и составили примерно $28 млн.
С 2003 по 2016 гг, Эмираты заняли одно из первых позиций в рейтинге стран залива по количеству достроенных проектов — 4492 из 12 192.
Россия лидирует среди стран Восточной Европы. Вложения составили $745 млн.
Второе место по Восточной Европе заняла Украина. Инвестиции составили $58 млн.
За 2016 г., 166 проектов общей стоимостью около $40 млн. было отменено.
Варианты перераспределения инвестиций
Есть несколько вариантов решения этих вопросов:
- Если инвестор уже инвестировал в несколько незавершенных объектов от одного застройщика, и каждый из них оказался оплаченным лишь частично, то он сможет уменьшить количество объектов путем перерасчета уже внесенных средств. Инвестор сможет полностью или почти полностью выплатить средства до уровня, когда дальнейшее внесение платежей в течение длительного срока не потребуется.
- Обязательно нужно снизить стоимость объекта. Ведь многие приобретали недвижимость по ценам, которые сегодня далеки от реальности. В некоторых случаях, стоимость за недостроенный объект снизилась до 5 раз.
- Можно привязать платежи к этапам строительства, а не к календарным датам, либо отсрочить их до момента фактического завершения проекта.
Подводные камни
Резко снизилась стоимость как готового, так и недостроенного жилья. Чаще всего выгодней оформить переуступку прав на недвижимость новому застройщику, и получить только часть вложенных средств. Сейчас это гораздо актуальней, чем продолжать инвестирование.
Как же защитить права инвесторов?
В 2007 году был принят закон № 8 «О гарантийных счетах» (escrow account). Законом предусматривается, что все денежные поступления от продажи недвижимости на стадии «off plan» (проектирования и начала строительства) должны зачисляться на специальный счет и использоваться в дальнейшем только на финансирование данного конкретного строительства.
При нарушении сроков строительства управление по надзору за рынком недвижимости Дубая (RERA) имеет право заморозить имеющиеся на гарантийном счете средства, и, в случае банкротства застройщика или отмены проекта, инвесторы получат компенсацию.
Таким образом, RERA выступает в качестве арбитра в решении споров между покупателем и застройщиком.
Однако, на практике, ситуация складывается по-разному.
Застройщик. Как с ним договориться?
Если проект «замораживается» по причинам, не зависящим от застройщика, должен ли он полностью возместить инвестору его вложения?
Пункт D 11 статьи Закона № 9 от 2009 года гласит: «Если строительство объекта приостановлено по причинам, не зависящим от застройщика, то застройщик вправе расторгнуть договор путем удержания 30% от оплаченной инвестором суммы»
Какая задержка в строительстве считается критичной?
Статья 17 Закона № 8 от 2007 года говорит о том, что если строительство объекта не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на продажу недвижимости «off plan» без какой-либо допустимой или приемлемой причины, то застройщик исключается из официального реестра, имеющего право на осуществление деятельности.
Можно ли это проконтролировать или спрогнозировать?
RERA — Управление по надзору за рынком недвижимости Дубая, основной задачей которого является своевременное обновление базы данных о регистрации новых объектов, этапах текущего строительства, а также предоставление информации о приостановленных или «замороженных» объектах.
Есть ли штрафные санкции у инвестора?
Закону № 9 четко закрепляет следующие штрафные санкции:
- В случае, если проект построен не менее чем на 80%, застройщик в праве полностью удержать уже оплаченную инвестором сумму и потребовать погашения оставшегося по контракту.
- Если проект построен не менее чем на 60%, застройщик вправе расторгнуть договор и удержать 40% от общей стоимости объекта.
- Если же строительство проекта не достигло 60%, застройщик при расторжении договора вправе удержать 25% от общей стоимости.
Как вернуть доверие инвесторов? Вопрос неоднозначный. Правительство ОАЭ разработало программу по возврату инвестиций за закрытые проекты, а также стимулирует экономику, чтобы вернуть доверие инвесторов в кратчайший срок.
Важно умение ориентироваться в законах, регулирующих сделки купли-продажи и защищающих права инвесторов.
Своевременное обращение к профессионалам, необходимое юридическое сопровождение может значительно ускорить процесс возврата инвестиций, сэкономит ваши время и деньги, и сбережет нервы.
#оаэ #закрытые проекты #застройщики #эмираты #арабские эмираты #дубай #арабские эмираты #суды оаэ #недвижмость #недвижимость дубая