Поговорим о злободневной теме: об ипотеке, но не о той ипотеке, о которой все говорят. Давайте поговорим как взять ипотеку под 0%, или даже под отрицательный процент. Да, вы не ослышались : как взять ипотеку на весь период действия кредита под отрицательную процентную ставку. То есть вы берете кредит в банке и вам за это ещё доплачивают.
С учётом недавнего понижения ключевой ставки центробанком России до 4,5% годовых, реально снизили ставки по потребительским, ипотечным кредитам, и снизили ставки по такому продукту как аренда с правом выкупа. Причём эти ставки сравнялись с ипотечными ставками 16-18 года. Соответственно потребность в этой услуге также многократно возросла. Давайте рассмотрим все более подробно на реальном примере.
Человек продавал однокомнатную квартиру за 5 млн рублей и планировал купить двухкомнатную за 8 млн. Доплату в размере 3 млн планировал взять в ипотеку. Соответственно он захотел сэкономить и применил инструмент аренды с правом выкупа. Допустим, у вас такая же ситуация, вы продаёте квартиру за 5 млн, а другую покупаете за 8 млн. Разницу 3 млн вы планируете взять в ипотеку. Банк вам одобрил ипотеку на 15 лет со ставкой 7,9% годовых и ежемесячный платёж у вас составит 28 тыс рублей в месяц.
Теперь что у вас может получиться, если вы будете использовать следующие технологии : вы сдаёте свою однокомнатную квартиру, которую планировали продать в аренду с правом выкупа. Арендаторы вносят вам сумму первого взноса достаточную, чтобы обеспечить первый взнос на покупку квартиры двухкомнатной, которая стоит 8 миллионов, + обеспечительный платёж . Соответственно, платёж у арендаторов будет составлять 46800 рублей в месяц, эта сумма включает и арендные и выкупные платежи.
Вы берете ипотеку в банке, банк назначает вам платёж ежемесячный в размере 60800 рублей в месяц. Соответственно вам надо платить 14 тыс рублей вместо 28 с половиной. Вдобавок эту разницу которую вы экономите, вы можете использовать в качестве досрочного погашения ипотечного кредита, чтобы быстрее погасить тело долга и соответственно переплатить банку как можно меньше процентов.
И вот здесь самый ключевой момент : при текущих платежах 14 тыс рублей в месяц, ставка кредита для вас отрицательна. Она будет составлять - 2,3% годовых. То есть вы берете в кредит в банке 3 миллиона и возвращает в банк 2,5 млн.
Если вы берете ипотеку по первому сценарию, вы берете в банке 3 млн на 15 лет под 7,9%годовых. Вы переплачиваете банку 2 129 тысяч с копейками в виде процентов. То есть аы взяли 3 млн, а возвращать будете 5 млн 129 тысяч.
Если же вы берете ипотеку по второму сценарию, то вы берете в банке 3 миллиона, а возвращает в банк 2,5 млн
То есть вы взяв ипотечный кредит, зарабатываете почти 500 тыс рублей.
Для тех, кто не понял объясню : вы взяли ипотеку под 7%, а свою квартиру отдали под 12% и вот за счёт этой разницы, у вас и получается ипотека с отрицательным балансом.