В этой статье вы узнаете мнение одного из наших юристов с опытом работы в агентстве недвижимости о том, почему не стоит обращаться в агентства недвижимости и почему лучше вообще избегать взаимодействия с так называемыми посредниками.
Для начала немного правового ликбеза о том, что такое агентство недвижимости и чем оно занимается.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрен такой вид договора, как агентский. В нем участвует заказчик - принципал и исполнитель - агент. Агент за счет заказчика и, как правило, от имени заказчика выполняет ряд действий.
Первоначальное юридическое предназначение таких договоров было в том, чтобы дать заказчику возможность расширить круг своей деятельности за счет большой сети агентов. Заказчик платит оговоренную часть от прибыли со сделок агенту, а остальное оставляет себе. В это время агент ищет партнеров для заказчика и заключает с ними договоры.
Впоследствии быть агентом стало так модно, что стали очень популярными целые агентства - развлекательные, рекламные, юридические, риэлторские и многие другие. Однако первоначальный смысл агентств потерялся - теперь большинство из этих компаний просто оказывают услуги и клиента нигде не представляют. А "агентство" стало красивым словом, позволяющим солидно назвать свою фирму.
Как вы попадаете в сети, расставленные риэлторами?
Теперь стоит отдельно поговорить о том, какие методы и схемы применяют риэлторы для увеличения своей прибыли.
В агентствах недвижимости регулярно идёт обучение вновь прибывших сотрудников и, к сожалению, учат их в первую очередь не грамотному оформлению сделок, а психологическим приёмам и поведенческим фишкам, чтобы расположить клиента к себе и заставить его всеми способами подписать договор. Вы попадаете на эти уловки как в роли продавца, так и в роли покупателя.
1. Важно понимать, что на рынке жилья спрос куда выше предложения. Соответственно, первая ловушка, которая выставляется хитрыми риэлторами – это полный контроль над всем вменяемым предложением на рынке.
Когда на продажу выставляется хорошая квартира, риэлтор приступает к штурму собственника и сообщает, что самому продать или сдать квартиру за желаемую цену у него не получится. Для того, чтобы сразу заполучить собственника, риэлторы заявляют, что у них уже есть реальный покупатель или даже сами представляются покупателями, сильно сбивая цену, обескураживая собственника и вынуждая его обратиться в агентство. Впоследствии "фейковый" покупатель по-тихому сольется, но ваш договор с риэлтором уже никуда не денется.
2. Вторая ловушка риэлторов – это полный запрет на самостоятельную куплю-продажу или найм-сдачу жилья.
Дело в том, что гражданское законодательство позволяет прописывать в договоре запрет на самостоятельный поиск покупателя/продавца. Клиент лишается права самостоятельно размещать объявления, показывать недвижимость, вести переговоры с потенциальными покупателями на срок действия агентского договора. В случае если вы самостоятельно найдете покупателя, вы все равно заплатите комиссию агенту.
3. Если вы покупатель или съемщик жилья, то можете попасться на следующую уловку при обращении в агентство.
Риэлтор специально будет предлагать вам подставные варианты недвижимости, цены на которую сознательно завышены. После этого вам покажут недвижимость, которую им необходимо продать/сдать, обычная цена которой на фоне остальных вариантов покажется вам очень привлекательной.
4. Четвертая ловушка – отсутствие какой бы то ни было ответственности за результаты своей деятельности.
Агентский договор произрастает из конструкции договора оказания услуг. Услуга подразумевает не результат, а процесс. Можно провести параллель с образовательной услугой или с медицинской. Вы можете ничему научиться и не вылечить свою болячку, но это не повод не заплатить учителю или врачу. То же самое и с агентом – вы никогда не сможете доказать, что агент некачественно работал. Риэлтор будет просить вас подписывать акты показа недвижимости каждый раз. Эти подписанные вами акты и будут являться доказательством выполнения риэлтором обязанностей по договору.
5. Пятая ловушка – это типовой агентский договор, в котором вы не пропишете интересующие вас положения.
То есть вы полностью очутитесь во власти риэлторов, не получите никаких гарантий и не сможете ничего сделать сами. Надо ли оно вам? Не стоит думать, что риэлтор потом будет вам помогать с возникающими проблемами. Основная задача этих ребят – получить от сторон комиссию и самоустраниться от всех лишних головняков с квартирой. Соответственно договор будет составлен для защиты интересов агентства и получения с вас максимального количества денег в любом случае (как при заключении сделки – в виде своего вознаграждения, так и при отказе от заключения сделки – в виде штрафов и неустоек).
Двойная плата за посредничество
Обращаясь к риэлтору, собственник хоть и совершает ошибку, но совершает ее абсолютно самостоятельно – никто не заставляет его заключать договор с риэлтором. Но тем самым риэлторы умудряются заполучить лучшие рыночные предложения, после чего начинают диктовать покупателям и съемщикам условия по заключению договоров. Нормой для них является стоимость услуг агентства в размере месячной аренды квартиры или 4-5 % от цены проданной квартиры.
При этом агентства берут вознаграждение за сделку одновременно как с собственников недвижимости, так и с покупателей/съёмщиков, предоставляя им по факту шаблонные договоры и акты (которые можно скачать в интернете).
Как работает агентство?
Зачастую клиент полагает, что риэлтор в силу профессионализма сможет продать квартиру быстрее, чем смог бы он сам. Это заблуждение. Объясним почему:
Во-первых, в риэлторы берут абсолютно всех. Зарплата агента формируется от голого процента от сделок. Это очень выгодно работодателю, но в связи с нестабильностью оплаты труда не у всех работников хватает сил и возможностей работать в агентстве долгое время. Это значит, что в агентствах большая «текучка кадров» и на работе задерживается не самые честный и порядочный персонал.
Во-вторых, риэлтор, так же как и вы, просто опубликует объявления на существующих сайтах недвижимости и будет ждать звонков.
В-третьих, риэлтор не будет показывать вашу квартиру в любое время дня и ночи. А больше того, он еще и вас будет выдергивать с работы для показа квартиры.
В-четвертых, риэлтор не знает плюсов и минусов вашей квартиры. Любые скрытые недостатки, которые выявятся после покупки, добавят вам геморроя, если покупатель потом заявит вам свои претензии.
В-пятых, у риэлтора нет задачи продать вашу квартиру как можно быстрее. Однако по просроченным объектам (если квартира не продается дольше оговоренного срока или он подходит к концу), риэлтор начинает втирать очки собственнику на тему снижения стоимости. Дескать, квартира не продается, значит предложение слишком дорогое. Но вы ведь не знаете, как работает агент. Отвечает ли он на все звонки, обходителен ли с потенциальным покупателем, часто ли показывает квартиру и все в таком духе.
В-шестых, покупатели традиционно негативно относятся к предложениям от агентства. Ведь агентство дерёт немалую комиссию. Так не лучше ли самостоятельно общаться с покупателями, имея отличный бонус в виде отсутствия комиссии агентства? Ведь даже если покупатель и захочет купить вашу недвижимость через агентство, он будет готов заплатить полную стоимость, включая комиссию агентства (50-200 т.р.), а это значит, что вы упускаете возможность продать свой объект дороже.
В-седьмых, обращаясь в агентства за грамотным юридическим сопровождением сделки, зачастую клиенты получают только лишь шаблонные договоры и прочие документы, которые не отражают индивидуальность каждой ситуации и не защищают их интересы. Гораздо логичнее в такой ситуации обратиться к юристу, который составит договор с учётом ваших пожеланий и особенностей сделки за 4-5 тысяч рублей вместо 20-50 тысяч рублей, которые берёт агентство за своё юридическое сопровождение. Кстати, сейчас во многих банках предоставляются аналогичные услуги по сопровождению сделки, особенно если квартира покупается в ипотеку.
Риски при заключении сделок.
1. При сдаче жилья рисков конечно меньше. Но они тоже присутствуют.
Во-первых, правильно оформить опись в виде приложения к договору, сделать акты передачи квартиры, прописать порядок платежей, предусмотреть удобные основания для отказа от договора в одностороннем порядке.
2. Не сравнить с рисками при продаже квартиры:
Проверить согласие супруга, вменяемость старушки-продавца, наличие прописанных родственников, детские права на жилплощадь, документацию из БТИ, незаконные перепланировки, скрытые недостатки квартиры, буйные соседи. Все это вам никогда не подскажет риэлтор. Его задача, как уже неоднократно говорилось, получить комиссию и свалить в закат. Для проверки данных обстоятельств в агентствах должны быть юристы, однако вы не можете быть уверенными в их квалификации и грамотности, а некоторых агентства и вовсе экономят на такой позиции.
Для купли-продажи квартиры правильнее всего нанимать опытного юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью и оформлению сопровождения сделки. Это выйдет, во-первых, дешевле, чем комиссия риэлтора, а во-вторых, безопаснее, потому что юрист будет действовать не из соображений поскорее продать, а из соображений выполнить качественный анализ сделки и ее последствий.
Особенно велики здесь риски для покупателя. Если договор признают недействительным, то вашу новенькую жилплощадь отберут, не моргнув глазом. А вот вернут ли ваши деньги – никто не знает. Мошенников на этом поприще – пруд пруди.
Надеемся, что данная информация позволит вам взглянуть на проблему свежим взглядом, и вы осознаете масштаб абсурда, который вносят в рынок недвижимости так называемые посредники. Любому адекватному человеку очевидно, что механизм ответственности риэлторов за свои действия должен быть сильно ужесточен, а недобросовестные риэлторы должны попадать в черный список и лишаться права на ведение этой деятельности.
---
Еще больше полезных советов, инструкций и юридических лайфхаков в нашем INSTAGRAM. Там вы всегда можете написать нам в директ и получить исчерпывающую консультацию по вашему вопросу абсолютно на бесплатной основе. Надеемся, что читатели будут осторожнее, вступая в сделки с недвижимостью.
Не стесняйтесь писать и задавать вопросы, нам всегда интересно разбираться в проблемных и спорных ситуациях.