Добрый день, в предыдущих статьях мной раскрыты основы торгов по 229-ФЗ ("Об исполнительном производстве"), 127-ФЗ ("о несостоятельности (банкротстве)", сегодня вспомнился один случай из практики, как финансовый управляющий должника НЕ продавал имущество.
Как обычно, мной шерстился ЕФРСБ (Федресурс) на предмет новых интересных лотов, и случайно я наткнулся на один интересный лот - 4-х комнатная квартира, г. Челябинск, ул. Блюхера, д.11А, кв. 17, должник Семенов Е.В. Заинтересовал он меня по причине того, что во-первых, он готовился уйти на публичку, во-вторых, находится в моем дворе и в этом доме нет 4-х комнатных квартир (я в курсе т.к. рассматривал покупку квартиры в этом доме у застройщика).
Порывшись в документах и фотографиях, любезно предоставленных мне финансовым управляющим, я увидел, что данная четырешка образована путем объединения однушки и двушки, причем стоимость двушки в этом районе примерно 2 600 000 руб., однушки - 1 850 000 руб.
Вся соль квартиры заключалась в том, что судя по фото квартира была пустая, но с хорошим добротным ремонтом, который делал предыдущий собственник, в квартире был кухонный гарнитур, душевая, ванная и т.д.
Полчаса общения с сотрудником местной Управляйки, дали мне полный расклад по квартире: коммуналка платится, принадлежит бывшему высокопоставленному чиновнику (на местном уровне), который волею судеб отбывает срок в местах не столь отдаленных.
Данный лот ОЧЕНЬ заинтересовал меня и уже на следующий день я нашел ДВУХ покупателей на него (один брал под себя, второй под раздел и продажу отдельных квартир), но мутные схемы финика напрочь отбили желание заниматься данным лотом.
А дальше начались ЧУДЕСА...
Пробиваю объект на предмет истории приобретения, и натыкаюсь на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2018 г. (дело №А76-20008/2016, согласно которому, в рамках принудительной реализации имущества должника в рамках ФЗ №229-ФЗ "об исполнительном производстве" на торгах, квартира не была продана, вследствие чего, ее передали кредитору должника, как не реализованное имущество на торгах, по цене 2 539 500 рублей, при этом, как доказал в суде финансовый управляющий, рыночная стоимость данной квартиры на дату передачи кредитору составляла ни много, ни мало 4 240 000 рублей, соответственно сделку развернули, квартиру вернули должнику, но суть пока не в этом...
Итак, квартиру не покупают на торгах, в форме аукциона, что логично т.к. недвижка чаще всего уходит на публичных торгах, и вот настал день пошло публичное предложение...с января 2019 г., и вот, дойдя до суммы 2 937 000 рублей, публичка останавливается, ибо финансовый управляющий решил "спрыгнуть" с этой процедуры. Что странно, "спрыгивает" арбитражник, в аккурат после начала этапа торгов за квартиру в районе 2 937 000 рублей (фото площадки представлено ниже)
В общем то, ничего страшного имеет право, но тут возникает странное, финансовый управляющий неожиданно решает остаться в должности и отзывает ранее поданное заявление, согласитесь, как то не очень это уже выглядит, но мучения квартиры и потенциальных покупателей на этом не закончились...
Логично, что публичка должна быть продолжена, но финик, начинает ее сначала...
И вот, с апреля 2019 г. начинается новая публичка, дойдя до суммы 2 937 000 рублей, публичка вновь останавливается, т.к. финансовый управляющий, якобы, только что обнаруживает зарегистрированное право третьего лица на квартиру должника (кредитора забравшего квартиру), при этом право третьего лица снесено погашено судом еще летом 2018 г., а сведения о зарегистрированном праве собственности внесено до первой публички...
Сразу отмечу, что иных арбитражников это не смущает, решение есть, собственник - должник, вопрос исполнения решения - дело 1 месяца.
На этот раз, публичка возобновляется на сумме 2 937 000 рублей, начиная с 06 ноября 2019 г., лот падает до 2 754 000 рублей с копейками, и его, на этапе нижнего предложения 2 754 000 выигрывает некто Бурик Михаил Борисович (ИНН 281600080207), за сумму 2 938 777 рублей.
Что произошло, почему элементарный лот не продавали дешевле этой заветной суммы 2 937 000, с чем это связано?
Честно сказать, четкого ответа у меня нет, скорее всего финансовый управляющий видела риски по взысканию с нее убытков, в связи с ранее оспоренной сделкой, и продажей имущества должника дешевле, нежели он достался кредитору первой очереди, может финансовый управляющий продавала этот лот под кого-то и ждала как кто-то насобирает деньги... НЕЗНАЮ.
P.S. Ну вот и все, квартира продана, договор купли-продажи заключен, что же дальше? Бурик М.Б. заехал в квартиру и живет счастливо? НЕТ, Бурик Михаил Борисович (если он уже на дату написания статьи не перепродал объект), размещает квартиру на продажу на популярном сервисе по продаже недвижимого имущества, с ценой продажи - 3 770 000 рублей (кому интересно ссылка).
Очевидно, что купив квартиру в декабре 2019 г. и до сих пор продавать ее в октябре 2020 г. - нельзя назвать быстрым возвратом вложенных денежных средств, но тут вмешалось несколько факторов, а именно: пандемия CoVid-19, большая площадь квартиры (97,7 кв.м.), где одна коммуналка будет "сжирать" в месяц по 8000 - 11000 рублей, падение спроса на квартиры в целом, однако, на мой взгляд, снизив стоимость до 3 350 000 - 3 500 000 - эта квартира продастся быстро.
Конечно, если бы я занимался данным лотом (была готовность его купить в районе 2 800 000 руб., до всех этих мутных схем по приостановке торгов, ибо они распугали покупателей), я бы в первую очередь разделил бы квартиру на двушку и однушку (за что отдал бы 50 000 - 100 000 рублей и потерял 4 месяца), как это было изначально в проекте, и продал бы по одной выйдя на общую сумму продажи минимум 4 000 000 руб., тем более что квартира была в очень достойном состоянии (не убита, есть ремонт, гарнитур, ванная, душевая и пр.), но учитывая, что человек просто без заморочек вложил деньги и без лишних телодвижений продает ее... я считаю, что в целом этом неплохое вложение, тем более скинуть квартиру даже с наваром в 750 000 рублей он всегда успеет.
Хотите также? Интересна тема заработка на торгах? Нашли интересный лот, но не знаете с чего начать? Есть желание, но в теме торгов никак? нет аккредитации на ЭТП? отсутсвует ЭЦП? обращайтесь к специализированному торговому агенту, который всегда поможет в приобретении лотов.
Ссылки на иные подготовленные статьи:
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 1)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 2)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 3)
Что покупать на торгах по банкротству? Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Мы нашли лот, что делать дальше?
Откуда появляется цена лотов на торгах по банкротству?
Осмотр лота на торгах, на что обратить внимание (коммерческая недвижимость)