Добрый день, в предыдущих статьях мной раскрыты основы торгов по 229-ФЗ ("Об исполнительном производстве"), 127-ФЗ ("о несостоятельности (банкротстве)", в т.ч. как осуществлять поиск лотов, и как их смотреть, хотелось бы всем показать на сколько это не сложно (в конце статьи ссылки на ранее рассмотренные темы).
Предположим, что мы нашли интересный лот, договорились на осмотр, на что обратить внимание.
А есть ли смысл смотреть?
Часть моих коллег по цеху, говорят, что в принципе нет никакого смысла смотреть коммерческую недвижку, т.к. на цену перепродажи это не особо влияет, главное площадь, местоположение и пр. ценообразующие факторы, например, один мой знакомый агент по имени Владимир (достаточно крупный агент), смотрит объекты через "человечка" на гугл мапс или через панорамы на яндекс мапс.
Логика его заключается в следующем: "А какая разница, что там? В любом случае сдаешь объект в аренду, даешь арендные каникулы на время ремонта, а далее перепродаешь лот с арендаторами, как готовый арендный бизнес, продать легче, плюс помещение приводится "бесплатно" в нормальное состояние."
Логика в этом действительно есть, но на мой взгляд, смотреть нужно все лоты, объясню почему, как то раз, рассматривал интересный с точки зрения цены лот в районе ЧМЗ (район г. Челябинска), первый этаж, хорошая входная группа (судя по "человечку" из гугл мапс), неплохая площадь, однако, войдя внутрь увидел, что то похожее на картинку ниже, к сожалению фото не сохранилось.
Естественно, прикинув вложения, которые касались главным образом конструктива объекта (косметический ремонт не пугает), я отказался от данного лота, а были те кто нет, ЛОЛ!), соответственно, купив подобный лот, можно долго себе кусать локти и еще дольше искать арендатора, который все восстановит за арендную плату... УДАЧИ! Обычно все хотят что-то из разряда - "Заезжай-живи".
Был случай, как-то раз, подбирая производственный объект для покупки / аренды под клиента, вышел на только что приобретенный лот на банкротных торгах (приобретался моим знакомым в составе группы лотов (порядка 4 производственных зданий + АБК) (на фото ниже, то что мне предложили под критерии клиента), из условий предлагали арендные каникулы на 18 месяцев (я думаю, что можно было выторговать и пару лет), с тем, чтобы мы восстановили стены в производственном помещении (квадратура была под 850 кв.м., высота потолков 6,5 метров и заменили одну потолочную панель, часть которой УПАЛА на пол помещения (на фото видно))... на сколько знаю, прошло пол года и этот объект, до сих пор ищет "гения" владельца, который его возьмет себе и восстановит, хотя потенциал у него есть (хороший подъездной путь, большая прилегающая открытая площадка, эл. тельфер, хорошие мощности по электроэнергии, возможна установка газового отопления).
Не редки случаи, когда должники, съезжая с ранее занимаемых объектов приводили их в похожее состояние (как на фото 1), однако, сразу отмечу, что не надо пугаться грязных объектов, где простым клинингом можно все исправить, С некой настороженностью нужно относиться к объектам где условно "в последний день" своего прибывания должник поработал молотком и дрелью и подобными устройствами, т.к. восстановить можно все - но от этого теряется прибыль.
Резюме: Все лоты надо смотреть, независимо были Вы там ранее или нет, все может поменяться за 1 день, на осмотре надо все фиксировать (фото, видео), ибо после продажи кое-что может "пропасть", иногда даже не кое-что.
Также, просмотр видео позволит в спокойной атмосфере проанализировать еще раз лот и взвесить соразмерность его стоимости.
На что обратить внимание:
1. Место;
Место влияет на быстроту распоряжения лотом (сдача в аренду или продажа), к примеру проходное место или нет, есть ли паковочные места, в каком количестве, зона погрузки, разгрузки, можно сразу оценить потребность в том или ином заведении, к примеру по соседству есть хороший сетевой магазин, соответственно, найти арендатора с этой сферы сразу мимо, подъездные пути также нужно сразу проанализировать, условно если покупаем производственный объект нужно понимать, пройдет ли длинная машина (фура), заедет ли в цех или погрузка / выгрузка на улице, есть ли площадка для разгрузки, где поставить охрану и пр.
2. Сам объект;
Где разместить рекламу (вывеску), сделан ли в объекте ремонт, под какую деятельность (офис / магазин / склад и пр.), есть ли следы протечек на потолке (особенно актуально для производственных объектов, где в крышу можно вложить очень и очень много), следы затопления, может быть резкий неприятный запах, особое внимание обратить на приборы учета (наличие пломб, соблюдение МПИ), ибо даже за 1 месяц владения "набежать", "нажечь" может не мало, т.к. сорванные пломбы - прямой пусть к начислению коммуналки за безучетное потребление.
С учетом сложностей перевода в г. Челябинске всегда интересуюсь соблюдением процедуры перевода, проверяю верность установки входной группы.
Не лишним будет пообщаться с соседями, т.к. был случай купили лот, и получили от соседа сверху кучу жалоб на шум, на вывеску, на график работы, на вид деятельности (видите ли не нравится ему стоматология) и пр.
3. Подключенные сети к Объекты, их мощности;
Особенно актуально для производственных объектов, интересует всё, есть ли газ (т.к. влияет на коммуналку), какие мощности по воде (в меньшей мере интересуют, даже 3-5 кубов в час хватает на ведение обычной хозяйственной деятельности, с натяжкой даже для автомойки на 1-2 поста), мощности по электричеству.
Соответственно, чем больше подключенных сетей, тем интереснее объект в коммерческом плане, к примеру, под клиента (занимался металлообработкой) нужен был объект, где необходимая мощность электричества должна была быть не менее 200 кв*ч, газопровод обязательно не ниже среднего давления, квадратура не менее 650 кв.м., с обязательной подъездной площадкой, сказать что искал долго - ничего не сказать, поэтому все эти данные влияют на коммерческую привлекательность объекта.
4. Особое внимание обратить на поведение показывающего лот человека;
Данный пункт считаю обязательным, т.к. такой человек зачастую (почти всегда) знает "лишнюю" для себя информацию о том, кто планирует купить этот лот, за сколько, сколько человек его уже смотрели, какая деятельность до этого велась, кто имущество использовал, под какие цели, какие люди смотрели (на чем приезжали, как одеты, что обсуждали и пр.), также такой человек наверняка знает, планируют ли предыдущие владельцы купить данный лот.
Поэтому очень важно попытаться разговорить такого человека, сначала на отвлеченные темы, и плавно переходить к сути вопроса, долго ли продается, что тут было раньше и т.д.
Остались вопросы? Хотите попробовать? Нашли интересный лот, но не знаете с чего начать? Есть желание, но в теме торгов никак? обращайтесь к специализированному торговому агенту, который всегда поможет в приобретении лотов.
Ссылки на иные подготовленные статьи:
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 1)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 2)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 3)
Что покупать на торгах по банкротству? Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Мы нашли лот, что делать дальше?
Откуда появляется цена лотов на торгах по банкротству?
Осмотр лота на торгах, на что обратить внимание (коммерческая недвижимость)
Как арбитражник (не) продавал квартиру