Как сохранить квартиру при просрочке по ипотеке

В связи с последними событиями в мире и России, резко возросло число людей, у которых возникают сложности со своевременным обслуживанием ипотечного кредита. И хоть правительством и вводились меры по облегчению бремени кредитной нагрузки, но с учетом ограничений по сумме и подтверждению дохода, как показывает практика, этого явно не достаточно.
Здесь я опишу то, что лучше всего делать и чего делать не надо, если у вас появилась просрочка по ипотечному кредиту более 30 дней.
Шаг №1 - понять, временные ли это трудности и вы точно знаете когда они закончатся или перспективы туманны.
Будьте честны с самими собой. Очень много клиентов, которые обращаются к нам, пытаются заверить самих себя и нас, заодно, что финансовые трудности в семье скоро закончатся и все будет как раньше, хотя это далеко от реальности. В следствие этого выбирают неверную стратегию решения проблемы и загоняют себе в еще большую финансовую яму.
Если проблемы временные и вы точно знаете, что они закончатся в течение 2-3 месяцев, то советую вам:
а) предупредить наличии временных проблем банк, написав письменное заявление (обязательно проконтролируйте, чтобы банк его зарегистрировал и выдал вам ваш экземпляр с отметкой). Это заявление будет полезна в том случае, если в будущем ситуация развернется в худшую сторону. В суде вы сможете предъявить доказательства, что стремились решить проблему и предпринимали действия;
б) стремиться вносить хотя бы малую часть ежемесячного платежа, до тех пор, пока не появится возможность выйти в график. Пусть это будет 1/10 часть платежа, но тем не менее-это, в купе с заявлением, сигнал для банка, что вы никуда не скрываетесь. А кроме того, юристам банка будет сложнее инициировать процедуру судебного разбирательства.
Нужно понимать, что подобные действия не снимают с вас обязательства выплатить задолженность банку за прошедшие месяца и войти в график. Вы должны будете единоразово внести на счет сумму накопленных долгов (Сумма долга=Сумма пропущенных ежемесячных платежей - Те платежи, которые вы вносили в "период сложностей" + пени за просрочку). Пеней можете не бояться, они ограничены законодательно и составят небольшую часть платежа.
Важно понимать, что ни заявление, ни частичная оплата ежемесячного платежа не спасут вашу кредитную историю. До тех пор, пока вы не войдете в график платежей, банк будет подавать данные, что у вас просрочка в кредитной истории.
Посему, если вы не уверены, что вам удастся через 2-3 месяца накопить сумму, достаточную для вхождения в график платежей- можно попробовать подать в ваш банк заявление на реструктуризацию кредита. В заявлении вы описываете, что сложилась ситуация, которая не позволяет вам сейчас выплачивать ипотечный кредит вовремя (например потеря работы), но вы ее обязательно решите в срок до (лучше укажите конкретный срок, но тот, в котором вы уверены), но т.к. нет накопленной суммы, которая бы позволила сразу же после выхода на работу выплатить всю сумму долга, вы просите банк растянуть срок выплаты ипотеки и/или уменьшить платежи на конкретный период, чтобы не портилась кредитная история. Обязательно прикрепите к заявлению какие-то документы, которые бы подтверждали вашу историю (фото ТК с запись об увольнении, в данном случае)
По практике, заявление на реструктуризацию кредита одобряли в 30-50% банков. Но есть шанс, что ситуация изменится и большее кол-во фин. организаций будут идти на встречу своим клиентам. Нужно понимать, что у банка нет обязательств по удовлетворению вашего заявления о реструктуризации долга, поэтому юристы в данном случае вряд ли помогут.
Еще одним выходом из подобной ситуации является так называемое "ипотечное донорство". Его смысл заключается в том, что вы находите в ближнем кругу родственников/знакомых человека, который покупает у вас в ипотеку вашу же ипотечную квартиру. Де-юре квартира будет оформлена на этого человека, но де-факто по ипотеке будете платить вы и после выплаты всего долга вы переоформляете ее на себя или так же берете ипотеку спустя 1-2 года и снова переоформляете ее на себя. Да, данная схема предполагает некоторые сложности, связанные с нахождением денег для досрочного погашения текущей ипотеки, а так же нахождения банка, которые согласится кредитовать сделку между родственникам (если донор будет вашим родственником), но, это действительно выход и такие сделки точно можно структурировать и оформлять. Это позволяет не портить сильно кредитную историю и, даже, иметь экономическую выгоду, оформляя ипотеку на донора под более низкую ставку, чем была до этого (чуть позже постараюсь написать отдельную статью, в которой опишу наш опыт проведения подобных сделок, всех подводных камней, которые она скрывает и вариантов обезопасить себя).

Чего делать не стоит, если у вас просрочка по кредиту, но вы знаете, что скоро финансовые проблемы решатся:
1) Не стоит пытаться рефинансировать свой кредит в другом банке. Казалось бы, идея здравая и не лишенная экономического смысла, но, к сожалению, рефинансирование ипотечного кредита предполагает жесткие требования к его обслуживанию ранее. Наличие текущей просрочки (вообще любой, но тем более 30+дней) является 100% причиной отказа в любом банке РФ. Если вам кто-то говорит обратное, скорее всего вас хотят обмануть или человек не компетентен;
2) Не стоит зарывать голову в песок и думать, что пронесет. По практике - это худший из вариантов, в котором банк не знает и не понимает вашего поведения и исходит из худшего сценария для себя (вы банкрот и дальше платить не собираетесь). Если даже и не получается дойти до банка, чтобы написать заявление о своем фин. положении, всегда можно позвонить и объяснить ситуацию или брать трубки от банков и так же объяснять ситуацию. Да, понятно, что они часто звонят слишком часто и задают одни и те же вопросы, но примите это как данность и запаситесь терпением.

Что делать, если нет понимая о сроках окончания финансовых проблем?
Первое, что нужно помнить, что до тех пор, пока ваш договор с банком является действительным (а отменяет его действительность только суд, если одна из сторон нарушают его условия), вы обязаны оплачивать проценты по ипотеке. Это довольно тривиальная мысль, но очень многие этого не понимают. Что это означает? Например, если на 01.2018 года ваш долг перед банком составляет 3 млн, стоимость квартиры - 5 млн, а ежемесячный платеж -50 000 руб., то продав квартиру или погасив каким-либо образом долг, у вас останется 2 млн. Но по состоянию на 01.2020 года у вас накапают просроченные ежемесячные платежи в размере 1,2 млн+пени (около 80 т.р), и решив продать квартиру в 2020 году у вас останется около 700 000 руб.
Из этого нужно делать вывод, что не стоит затягивать с вопросом решения проблемы, т.к. платить за промедление будете вы из своего кошелька.
По опыту могу сказать, что банки начинаете инициировать судебное разбирательство по разному. Кто-то подает в суд через 4 месяца просрочки, а кто-то через 1,5 года. Это зависит от разных факторов, но рано или поздно это случится. А с учетом того, что у банка в залоге есть квартира, для него ситуация с вашими платежами не такая критичная и, скорее всего, он вернет всю сумму долга и неуплаченные проценты по ипотеке.
И так, если понимания о сроках выхода из финансовой ямы нет или их перспектива туманная, то советую воспользоваться следующими вариантам:
1) Продавать квартиру.
Вопреки расхожему мнению, квартиру, находящуюся в ипотеке продать можно и это не очень сложно. Процедура следующая:
а) Вы ищите покупателя. На все вопросы про обременение отвечаете, что это ваши трудности и перед сделкой обременение будет снято.
Надо только уточнить, приобретает ли ваш покупатель квартиру за собственные средства или за ипотечные. Если за собственные, то можно предложить ему внести аванс в размере задолженности по ипотеке, а взамен вы можете дать ему скидку по квартире. Если продавец откажется от такой схемы сделки- ничего страшного. Просто ответите, что снимите обременение за счет собственных средств и см. пункт "б"
Если средства ипотечные, то уточните в каком банке продавец оформляет ипотеку. Если в том, в котором у вас заложена квартира, то вам повезло и вы можете оформить сделку без поиска денег на погашение текущей ипотеки. Просто сообщите сотруднику банка, который оформляет ипотеку вашему покупателю, что квартира, приобретаемая им, заложена в этом же банке. Большинство банков РФ проводят подобные сделки внутри банка не требуя погашать ипотеку. Вам, лишь, надо получить разрешение банка на продажу.
Если же ипотека оформляется в другом банке, то см. пункт "б"
б) Итак, у нас есть покупатель. Возьмите с него аванс/задаток/гарантированный платеж, как факт наличия у него намерений приобрести вашу квартиру.
После вам нужно найти денежные средства на полное досрочное погашение ипотеки на срок до 1 мес. Сделать вы это можете у родственников (если они, конечно у них есть). Взамен можно пообещать денежную или иную компенсацию.
Если же щедрых родственников не найдется, то на рынке существуют инвесторы, которые специализируются на подобных сделках и готовы будут выдать вам займ на срок оформления вашей сделки. В Москве это стоит от 4 до 10%, в зависимости от аппетита инвестора (если нужны подобные - напишите в комментариях, постараюсь порекомендовать проверенных).
После того, как у вас появилось понимание где брать деньги на погашение, советуем не спешить с закрытием ипотеки. Нужно удостовериться, что сделка пройдет без проблем. Если ваш покупатель покупает квартиру за наличные, пусть он или его риэлтор вам дадут точный ответ на вопрос: устраивает ли их квартира и нет ли иных вопросов кроме наличия на ней обременения? Готовы ли они выходить на сделку сразу после погашения обременения?
В случае если покупатель с ипотекой, вам нужно, чтобы банк покупателя полностью проверил вашу квартиру на предмер юр. рисков, страховая застраховала сделку и единственным условием выхода на сделку для банка было снятие обременения.
Только после этого советую брать деньги у знакомых/родственников или инвесторов, чтобы снимать обременение. Ну, а далее дело техники:
Погашаете кредит; Получаете закладную (если она выпускалась); Снимаете обременение; Подписываете ДКП с покупателем и регистрируете переход права собственности; Получаете деньги за продажу квартиру и отдаете полученные ранее средства знакомым/родственникам или инвестору.

Что делать, если продавать квартиру не хочется, но понимания о выходе из ситуации нет?
Ну во-первых, вы рискуете и должны это понимать. В этом случае можно воспользоваться вариантом с "ипотечным донором", о котором я писал выше. Он возможет и даже будет полезен, например, в случае, если у вас сейчас большая ставка, а вы оформите ипотеку на донора под меньшую. Или, если у вас оставался небольшой срок выплаты ипотеки, а вы оформите на больший. Любой из этих вариантов приведет к том, что ежемесячный платеж уменьшится и вы сможете платить его более комфортно. Плюс, можно договориться с донором, если это ваш родственник или близкий человек, что он поможет вам с погашением части ежемесячного платежа а в замен вы... (тут уже полет фантазии, думаю, вы сможете договориться).
Другой вариант выхода из ситуации - это воспользоваться 76 Федеральным законом о кредитных каникулах. В отличии от закона 2020 года, который был принят в связи с Короновирусом, закон от 2019 года не имеет таких жестких ограничений по сумме кредита. Но имеют другие ограничения (например обязательность наличия одного жилья, документальность подтверждения снижения официального дохода и еще несколько). В любом случае, изучить его стоит, если у вас сложная ситуация.
Если описанные варианты не подходят, существует вариант банкротства физического лица. В этом случае суд признает вас банкротом и финансовый управляющий продает ваше имущество, дабы расплатиться со всеми вашими кредиторами. Тут есть свои преимущества, вроде отсутствия неприятного общения с коллекторами, банками; официальный и законом определенный путь решения финансовой проблемы. Но если и множество недостатков, ключевой из которых - экономический. Какой бы не был ваш долг по ипотеке (тут мы не рассматриваем иные долги), при самостоятельной продаже квартиры вы хоть что-то, да получите. В случае с банкротством - шансы крайне маловероятны остаться хоть с небольшой суммой, после завершения процесса банкротства.

Чего делать не стоит, если у вас просрочка по кредиту и вы не знаете о сроках окончания проблем:
1) Все, что указано в подобном пункте выше вам ту тоже не поможет;
2) Не стоит судиться с банком и вестись на доводы юристов, которые громогласно утверждают, что развалят ипотечный договор и все долги вам спишут, да еще и с квартирой останетесь. Честно, я таких решений суда ни разу не видел за 10 лет, зато видел кучу людей, отдавшие 100, 200 тыс. юристам в качестве аванса и проигравшие процесс с банком и испортившие с ним отношения;
3) Не стоит идти к частным инвесторам на "передышку". Это мое субъективное мнение, но подкрепленной большой практикой. Я видел множество клиентов, у которых были сложности с ипотекой или кредитами, но была квартира в собственности, и они шли получать кредит под залог недвижимости у частных инвесторов, которым не важна кредитная история заемщика. Клиенты это делали, думая, что они поплатят месяц-другой инвестору, придут в нормальное состояние и снова перейдут в банк под хороший процент. У 9 из 10 подобный клиентов план не сработал. Если у вас проблемы с выплатой по ипотеке в банке под ставку 8-10% годовых, то кредитование у частного инвестора под ставку 24-36% -это не выход, хоть некоторым и это и представляется неким вариантом сохранения кредитной истории и временной передышкой. Скорее всего это приведет к потере квартиры или наращиванию долгов.

Я намеренно не рекламируюсь в данном паблике, чтобы у читателей не было мыслей, что все советы написаны исключительно для привлечения потенциальных клиентов. Клиентов у нас и так хватает, но хочется, чтобы люди были более финансово грамотными: не принимали решения эмоционально или под влиянием людей, единственной целью которых является получение комиссионного вознаграждения за совершения сделки, которая не приведет клиента к решению его проблемы, а создаст лишь видимость ее решения.
Все советы приведенные тут - это результат 10 лет работы в финансовой сфере и общением со множеством клиентов.

Берегите себя!