Предположим что скоропостижно почившая любимая бабушка оставила Вам в наследство однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 миллиона в спальном районе на окраине города. Как можно распорядиться этой недвижимостью? - рассмотрим варианты.
Вариант 1 - Ничего не делать.
Квартира пить-есть не просит, денег на её ремонт нет, поэтому оставим её - пусть стоит. Будем платить коммунальные платежи по 3000 в месяц. Ребёнок вырастет, ему отдадим.
Что мы поимеем с этой квартиры за 5 лет?
Коммунальные платежи -180 тысяч
Стоимость квартиры 1,5 млн
Итого: 1 320 000 рублей
Вариант 2 - Сделать ремонт, сдавать в аренду.
Делаем ремонт на 200 тысяч. Сдаём в долгосрочную аренду за 10 тысяч в месяц+коммуналка. Что поимеем за 5 лет?
Ремонт -200 тысяч
Арендные платежи +600 тысяч
Стоимость квартиры 1,5 млн (арендаторы ушатают ремонт, потому стоимость не изменилась)
Итого: 1 900 000 рублей. это на 580 тысяч выгоднее, чем предыдущий вариант, но Вам постоянно надо будет искать арендаторов, делать уборку в квартире и решать всякие бытовые проблемы
Вариант 3 - Продаём квартиру, покладываем деньги на депозит.
Продаём квартиру за 1,5 млн рублей. Депозит 5% годовых. Реинвестируем все проценты. Что получим за 5 лет?
Сумма на депозите 1 914 000 рублей
Итого: на 14 тысяч выгоднее, чем вариант со сдачей в аренду
Вариант 4 - Продаём квартиру. Открываем брокерский счёт (БС) и индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).
Год 1. Продаём квартиру за 1,5 миллиона. Вносим 400 тысяч на ИИС, 1100 на брокерский счёт. И там, и там покупаем государственные облигации под 6% годовых. Все выплаты по облигациям реинвестируем.
Год 2. Снимаем с брокерского счёта 400 тысяч, вносим на ИИС. Оформляем налоговый вычет 52 тысячи, вносим на брокерский счёт.
Год 3. Снимаем с брокерского счёта 400 тысяч, вносим на ИИС. Оформляем налоговый вычет 52 тысячи, вносим на брокерский счёт.
Год 4. Оформляем налоговый вычет 52 тысячи, вносим на брокерский счёт. Закрываем ИИС. Все деньги вносим на брокерский счёт. Открываем новый ИИС. Снимаем с брокерского счёта 400 тысяч, вносим на новый ИИС.
Год 5. Снимаем с брокерского счёта 400 тысяч, вносим на ИИС. Оформляем налоговый вычет 52 тысячи, вносим на брокерский счёт.
Что мы получим за 5 лет?
На брокерском счете 1 375 000 рублей
На ИИС 873 000 рублей
Итого: 2 248 000 рублей, что на 334 тысячи выгоднее, чем вариант с депозитом
Как видите, схема с брокерским счётом, ИИС и облигациями гораздо выгоднее! Она подойдёт Вам, если:
- Вы работаете официально и получаете «белую» зарплату не менее 348 тысяч рублей на руки в год.
- Планируете работать ещё 5 лет (но можно оформить и на своих работающих детей)
С ИИС Вам не надо переживать за поиск арендаторов, за прорвавшиеся трубы, за конфликты с соседями.
Всё что потребуется - открыть ИИС онлайн через мобильное приложение Вашего банка (займёт 5 минут). Внести деньги на счёт. Раз в год оформлять налоговый вычет онлайн на сайте ФНС (30 минут)
35 минут в год Вашего времени за 5 лет обеспечат Вам доходность на 928 тысяч рублей больше, чем простаивающая квартира
либо на 348 тысяч рублей больше чем квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду
либо на 334 тысячи рублей больше чем депозит в банке.
Для упрощения я не учитывал, что Вы потратите кучу времени и нервов на ремонт квартиры и поиск арендаторов. Я не учитывал что налоговая может уличить Вас в том, что Вы сдаёте квартиру в аренду и придётся заплатить налог. Я не учитывал время, которое квартира будет простаивать без арендаторов. Я не учитывал что с депозита более 1,2 млн необходимо платить налог на доход. Я не учитывал инфляцию. Я не учитывал возможный рост стоимости квартиры (но однокомнатная ушатаная квартирка в спальном районе вряд ли особо подорожает). Я не учитывал, что часть денег можно вложить в надежные корпоративные облигации с доходностью 7-8%.
ИИС это специальный брокерский счёт, освобождённый от налогов. Доход по государственным облигациям также не облагается налогами. Так как Вы будете докупать облигации 1 раз в год, то комиссией брокера будут сущие копейки. Всё это делает ИИС ещё более выгодным по сравнению с другими вариантами.
Если у Вас возникнут вопросы по расчету - пишите в комментариях или в личном сообщении в Яндекс Мессенджер. Мои советы пока что бесплатны, так что не упускайте эту возможность.
Спасибо за внимание. Всем добра и финансовой свободы! =)
#продуман #аренда #квартира #инвестиции #облигации
