Будучи юристом, непосредственно не связанным с рынком недвижимости, на днях помогал в выборе и покупке квартиры для знакомых. Хочу поделиться впечатлениями и своими мыслями о том, на что действительно стоит обращать внимание при приобретении недвижимости, а на что можно закрыть глаза (если всё остальное в ней вас устраивает).
Итак, выбрана квартира на вторичном рынке. Цена с продавцом согласована. Наступило время для письменного закрепления договоренностей, и тут всплывает целый ворох нюансов, в которые дотошный покупатель может зарыться очень надолго.
Поэтому я разделю возникающие при оформлении купли-продажи вопросы на два блока. Первый блок вопросов – это те, которые могут поставить под законность саму сделку, а вторые – повлечь иные неудобства: временные либо же финансовые (которые, однако, несравнимы со стоимостью недвижимости).
Начну со второго блока: в абсолютном большинстве случае заключению основного договора купли-продажи предшествует подписание предварительного, с выплатой задатка. Не игнорируйте этот этап, он закрепит вашу договоренность, даст и вам и продавцу уверенность в серьезности ваших намерений. Если основная сделка не будет заключена по вине продавца, то он должен будет вам вернуть задаток в двойном размере, что дополнительно мотивирует его подписать договор с вами, а не продолжать искать более денежных покупателей.
Заранее обсудите с продавцом «комплектность» передаваемой квартиры, какую технику и мебель он в ней оставит. Это может быть детально перечислено в акте приема-передачи, либо в тексте предварительного договора. Если пропустили этот этап – морально готовьтесь прийти в пустую квартиру. В моем случае цена мебели составляла вряд ли более 50000 руб., поэтому от подробного перечисления её в договоре купли-продажи воздержались (продавец не обманул).
Наличие задолженности по коммунальным услугам, документов о поверке счетчиков, и прочее для покупки понравившейся квартиры не критично, для успокоения совести внесите в договор короткий пункт об обязанности продавца погасить всю задолженность к моменту заключения сделки.
А теперь то, на что действительно стоит обращать внимание.
· Риск порока воли сделки. Обязательно общайтесь лично с продавцом, если продавец пожилой человек – риск того, что впоследствии сделка может быть признана недействительной по иску родственников - увеличивается. Если есть малейшие сомнения – возьмите паузу, попросите представить документы от профильного врача.
· Риск оспаривания сделки другими собственниками. При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности все прозрачно: без подписания договора всеми собственниками, либо нотариального согласия на продажу сделка государственную регистрацию не пройдет. Однако право собственности бывает не только долевым, но и совместным, в нашем случае недвижимость может быть приобретена в браке и быть совместной собственностью супругов. Так что требуйте нотариального согласия супруга.
А теперь внимание! Продавец может быть разведен, либо в замененном паспорте не иметься отметки о браке, а квартира все равно оставаться совместной: супруги после развода не стали производить раздел имущества. А статья 35 Семейного кодекса нам говорит, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
· Риск оспаривания сделки кредиторами. Проверяйте финансовое состояние продавца: пробейте его по базе данных судебных приставов, базе данных судов по месту его регистрации и жительства. Если выяснится, что у него имеются многотысячные долги, или он слишком часто фигурирует в качестве ответчика по имущественным искам – появится реальный шанс того что этот гражданин уйдет в процедуру банкротства, а все совершенные за предшествующие года сделки будут оспорены его кредиторами. И если выяснится, что сумма сделки, указанная в договоре купли-продажи не рыночная, то с огромной долей вероятности вы останетесь без квартиры, но с правом требования у банкрота выплаченной по договору денежный суммы. Так себе перспектива.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, всегда отслеживайте юридическую судьбу недвижимости: узнавайте, когда и на каком основании она получена, сколько находится в собственности, спросите почему она продается.
Как видите, 100% рецепта проверить чистоту сделки не существует. Всегда может всплыть давний долг по расписке, появиться прошлый супруг, выясниться, что на момент заключения договора отдавать отчет в своих действиях продавец не мог. И ничего с этим сделать нельзя.
И самое главное: эта информация нам нужна не для того чтобы обезопасить себя в дальнейшем от риска расторжения сделки судом, а для того чтобы сомнительную недвижимость НЕ ПРИОБРЕТАТЬ. Если устраниться от откровенно мошеннических, уголовно-наказуемых схем продажи, то понятие добросовестного приобретателя в контексте обычных гражданских сделок существенной роли не играет.
При наличии законных оснований договор будет признан недействительным, квартира – изъята.
Именно на выяснения вышеуказанных моментов стоит обратить внимание при покупке квартиры или дома: это хоть и маловероятные, зато очень высокорисковые события. Люди же обычно тратят больше времени на выяснение тонкостей ремонта, проводки, состоянии сантехники, что может помочь сэкономить пару десятков тысяч рублей. При этом стесняются задать простейшие вопросы о семейном или финансовом положении продавца.
Правильно расставляйте приоритеты, и обладайте здоровым чувством недоверчивости при покупке недвижимости.
https://www.youtube.com/channel/UC-j1KR4DW7fyh0gx8gwzOyA?view_as=subscriber