Покупка коммерческой недвижимости: подводные камни.
Приобретение коммерческой недвижимости — дело серьезное и требующее основательного подхода. И даже то, что у продавца все в порядке с документами, подтверждающими право собственности, не является гарантией отсутствия неприятных сюрпризов.
Какие обстоятельства стоит уточнить у продавца до момента перехода имущества «из рук в руки» и о чем следует упомянуть в договоре купли-продажи, расскажем ниже.
Сведения о долгах
Продавец не обязан погашать долги за коммунальные и иные услуги по эксплуатации, но об их наличии он обязан известить покупателя.
Но на слово верить в любом случае не стоит. Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Иначе можно оказаться перед неприятной обязанностью уплачивать долги предыдущего собственника в экстренном порядке, чтобы не допустить отключения, например, электроэнергии.
Если имущество — совместное
Приобретая имущество у ИП — физлица, состоящего в браке, убедитесь, что у продавца на руках имеется согласие супруга на отчуждение этого имущества. Иначе сделка может быть признана недействительной.
Сервитут и аренда
Озаботьтесь вопросом доступа к помещению, зданию или участку, где оно расположено. Если выяснится, что для того, чтобы попасть к своему помещению, нужно будет проходить или проезжать через объекты, принадлежащие третьим лицам, то может потребоваться оформление сервитута — специального ограниченного права, которое:
- является платным;
- подлежит регистрации в ЕГРН.
Поскольку сервитуты подлежат регистрации, информацию об их наличии можно запросить на сайте Росреестра самостоятельно. Услуга эта платная.
Переход права собственности на помещение не является основанием для прекращения аренды. И если запись о долгосрочной аренде можно найти в ЕГРН, то о краткосрочной можно узнать только когда арендатор в понедельник утром придет в ваше помещение и начнет раскладывать там свои вещи.
Продавец обязан предоставить покупателю информацию о наличии аренды или сервитута.
Акт приема-передачи
Вне зависимости от того, коммерческую недвижимость приобретает покупатель или жилую, при передаче ее «из рук в руки» должен быть составлен акт приема-передачи (статья 556 ГК РФ). Акт должен быть оформлен как неотъемлемое приложение к договору купли-продажи и содержать в себе:
- договора (дата, номер);
- данные сторон;
- общие сведения о помещении: адрес, площадь, этажность и т.п. (скопируйте из договора);
- сведения о состоянии помещения на момент передачи (наличие коммуникаций, состояние стен, пола, проводки, наличие мебели, видимых дефектов и т.п.). В случае если имеются дефекты, и покупатель принимает помещение с ними, об этом также делается отметка.
Прием помещения с недостатками по акту приема-передачи не означает, что продавец освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.
Поддержите канал «Ассистент успеха» своей подпиской. Спасибо!
