Сегодня вашему вниманию предоставлен материал из СНТ "Озерное". В этом ювелирном товариществе (оно не достигает и 50 участков) решили применить положения законодательства в части регистрации на сотоварищей общей земельной собственности, согласно поправкам, внесенным в марте этого года. Как всегда... "Было ровно на бумаге, да забыли про овраги"...
Знакомьтесь и делайте выводы. Для ознакомления с правоустанавливающим текстом, даю ссылку на Статью 25 (Право собственности на имущество общего пользования) в правовой базе Консультант+.
_______________________________
автор текста Председатель СНТ «Озерное» Богатырева Е.Н.
Долевая собственность на имущество общего пользования по статье 25 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ – «Прекрасное далеко…»
Хочу поделиться нашим опытом оформления долевой собственности на землю общего пользования (ЗОП), предоставленную нашему товариществу по статье 24 п.4 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ, а вернее, почему нам не удалось эту собственность оформить в Росреестре.
Земля общего пользования – это частный случай имущества общего пользования, и поэтому все ниже сказанное можно отнести к любому имуществу общего пользования.
Для начала немного «теории». На рисунках 1 - 3 показаны особенности долевой собственности на имущество общего пользования (статья 25 ФЗ N 217-ФЗ), применительно к ее частному случаю – земле общего пользования (ЗОП).
Данная долевая собственность – это особый вид не самостоятельной собственности, а неразрывно связанной с собственностью на земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества, которым владеет собственник (основной земельный участок ).
Не самостоятельность данного вида долевой собственности проявляется не только в том, что величина доли пропорциональна площади основного земельного участка, но и в том, что совершить операцию (сделку) с долевой собственность можно только совместно с операцией (сделкой) на основной земельный участок, т.е. отдельно продать долю нельзя, ее можно продать только вместе с основным земельным участком .
При этом, если совершается операция (сделка) с основным земельным участком и в этой сделке не участвует долевая собственность, связанная с этим земельным участком, то такая сделка может быть признана ничтожной (недействительной) (п.7 статья 25 ФЗ N 217-ФЗ ).
Таким образом, данный вид долевой собственности можно охарактеризовать следующей фразой: «право на долю следует судьбе права собственности на основной земельный участок, принадлежащий собственнику»(п.4 статья 25 ФЗ N 217-ФЗ).
Собственность на основной ЗУ и долевая собственность, это «сладкая парочка», они «ходят» вместе, при этом долевая собственность подчинена основной собственности.
Видео, поясняющее рисунки
А теперь я расскажу, с чем нам пришлось столкнуться при оформлении долевой собственности на землю общего пользования.
Хождение не очень далеко, но очень долго
Наше СНТ очень маленькое, всего 38 собственников, и местная администрация передала этим собственникам в общую долевую собственность землю общего пользования пропорционально площадям их земельных участков (статье 24 п.4 ФЗ N 217-ФЗ).
На общем собрании мы утвердили величины долей и выбрали уполномоченное лицо, которое будет заниматься регистрацией долевой собственности (статья 24 п.4 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ и ФЗ от 25.05.2020 № 162-ФЗ, внесшим изменения в статью 42 часть 6 218-ФЗ).
Т.к. мы первые кто начал оформлять данный вид собственности по ФЗ 217, и до нас подобных прецедентов не было, то мы решили для пробы подать в МФЦ только четыре заявления: уполномоченное лицо подало заявление на себя и еще на трех собственников.
Росреестр приостановил регистрацию прав собственности, и в качестве основной причины сослался на статью 42 п.2 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, где указано, что все долевые собственники должны подать заявления на регистрацию долевой собственности одновременно. При этом, если заявления подает уполномоченное лицо, то оно должно предоставить полный комплект персональных данных (паспортные данные, СНИЛС , и т.д.) на всех долевых собственников.
Естественно, что среди будущих долевых собственников есть люди, которые не желают передавать свои персональные данные уполномоченному лицу. В этом случае, и это их законное право, они должны лично подать заявления в МФЦ на регистрацию долевой собственности.
Таким образом, у нас появляются три группы лиц, которые должны одновременно явиться в МФЦ для регистрации долевой собственности:
1. Уполномоченное лицо, которому собственники доверили свои персональные данные;
2. Собственники, которые решили самостоятельно зарегистрировать свое долевое право;
3. Представители собственников, которые действуют на основании нотариально заверенных доверенностей.
Даже в таком маленьком СНТ как наше – такую одновременную явку организовать практически не возможно, за исключением случая, когда все собственники доверят свои персональные данные уполномоченному лицу, от которого МФЦ требует копии паспортов всех собственников.
Но даже в том случае, если бы нам удалось организовать одновременную регистрации (явки - прим.авт.) всех 38-и собственников, то мы все равно получили бы отказ, но уже по другой причине.
Все 38 человек являются правоустановленными собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, и эти земельные участки (ЗУ) переданы им в собственность местной администрацией, но только 31 подтвердили свое право собственности в Росреестре. Т.е. семь человек являются правоустановленными, но не правоподтвержденными собственниками основных земельных участков.
Местная администрация предоставила в долевую собственность землю общего пользования всем 38-и собственникам, которым она же передала в собственность земельные участки в границах территории садоводства.
Но Росреестр не может зарегистрировать долевую собственность на семь человек, которые не подтвердили свои права собственности на земельные участки, расположенные в границах территории садоводства, ведь в этом случае, регистрация долевого права раньше регистрации собственности на основной земельный участок означала бы, что доля «опережает» право собственности на основной ЗУ.
Росреестр предлагает изменить постановление администрации о выделении в долевую собственность земли общего пользования всем 38-ми собственникам, и оставить только тех, кто на данный момент подтвердил свое право собственности на земельные участки в границах территории садоводства, т.е. только 31-му собственнику.
А что же делать тогда, когда кто-либо из оставшихся 7-и собственников зарегистрирует свое право на основной ЗУ в Росреестре?
Свободных долей после регистрации долевой собственности (уже) нет, т.к. ее можно зарегистрировать только тогда, когда все собственники подадут заявления на регистрацию долевого права одновременно, и сумма долей, подавших заявления, должна равняться единице, а передать часть своей доли другому лицу нельзя, т.к. доля привязана к основному земельному участку, и передать ее можно только вместе с земельным участком, которым владеет собственник в границах территории садоводства.
Где же найти свободную долю, которую надо передать новому долевому собственнику?
Выход один – обратиться в местную администрацию с просьбой внести изменения в постановление о предоставлении долевой собственности большему количеству собственников, после чего пересчитать все доли и заново всем вместе подавать заявления в Росреестр. И так каждый раз, когда новый собственник подтвердит свое право собственности на земельный участок. Или подождать, когда наступит то «прекрасное далеко», когда все собственники, владеющие земельными участками в границах территории садоводства, зарегистрируют свои права собственности на них в Росреестре, и только после этого начинать процесс регистрации долевой собственности. При этом, надо помнить, что это всего лишь необходимое, но не достаточное условие регистрации, ведь надо собрать полный комплект персональных данных на всех собственников или обеспечить их одновременную явку их в МФЦ. И если хотя бы у одного собственника возникнут проблемы с регистрацией долевой собственности, то все остальные автоматически лишатся этого права.
Хотя не понятно, зачем требовать предъявления полного комплекта персональных данных для долевого собственника, которым может быть только зарегистрированный в Росреестре собственник основного земельного участка, связанного с долей, ведь собственник доли наследуется от основного ЗУ?
Как же решить возникшую проблему?
Ответ кроется в особенностях долевой собственности, изложенных в статье 25 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ (см. выше), а именно в том, что долевая собственность не самостоятельная собственность, а привязана к собственности на основной земельный участок, находящийся в границах территории садоводства. Поэтому к ней нельзя применять положения статьи 42 п.2 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ об одновременности регистрации «чистой» долевой собственности.
Как же соблюсти условие, того чтобы сумма долей была равна единице при не одновременной регистрации долевой собственности?
Ответ кроется также в особенностях долевой собственности, изложенные в статье 25 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Ведь «владельцем» доли формально является земельный участок, расположенный в границах территории садоводства, а собственник всего лишь наследует эту долю у ЗУ, оформляя в собственность этот участок.
Т.е. у земельного участка, связанного с долей, должно появиться свойство (признак или особая отметка), говорящая о том, что с этим земельным участком связана доля величиной «N/M» в имуществе общего пользования.
И такую отметку нужно поставить всем ЗУ, связанным с долями, при регистрации первого долевого собственника.
Это свойство или особая отметка должна предупреждать регистратора о том, что если совершается операция с земельным участком, имеющим подобную отметку то необходимо провести дополнительные действия. А именно, если данный земельный участок приобретает или меняет собственника, то необходимо оформить или переоформить долевое право новому собственнику земельного участка, связанного с долевой собственностью.
Т.о. будет реализовано постепенное оформление долевой собственности всеми собственниками земельных участков, связанных с долями,
ведь рано или поздно все земельные участки меняют своих владельцев. Данный алгоритм включает в себя требования п.4 статьи 25 ФЗ N 217-ФЗ о необходимости того, чтобы доля следовала судьбе права собственности на основной земельный участок (совершаешь сделку с основным ЗУ – соверши эту же сделку с долей в имуществе общего пользования).
Но пока Росреестр просто блокирует оформление долевой собственности, выставляя в качестве условия положения статьи 42 п.2 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
___________________________________
В марте многие блогеры обсудили поправки о регистрации общедолевой собственности под разными соусами. И все затихло.
В СНТ "Озерное" этим решили воспользоваться.
И тут, как всегда при конкретном применении наших законо-творений, стали вылазить несуразицы. Только в случае с судебной практикой, мы вольны трактовать нестыкующиеся статьи закона так, как нам удобно. А здесь Росреестр взял и отказал.
Какой вы видите выход? А может где-то и кому-то такая процедура как регистрация общедолевой земли безболезненно удалась?
Пишите свои мнения в комментариях, подписывайтесь на канал, лайки и репосты также приветствуются. НЕ приветствуются оскорбительные комментарии любого характера! Дзен за это начинает банить авторов таких комментариев.
Всех благ!
Читайте также Аналитическую записку по управлению общим имуществом в СНТ по 217-ФЗ
