Всем привет. Кто не читал первую часть этого инвест эксперимента, рекомендую для начала ознакомиться с ней.
Так же не забывайте подписываться на канал, ставить лайки и писать ваши комментарии. Это поможет развиваться каналу быстрее. Всем спасибо, начинаем.
Математика процесса.
Итак, чтобы получить доходность 55% в год на недвижимости приходится применить практически все уловки и знания полученные с годами.
Быстро пройдемся по важным шагам.
Вот что нужно и уже сделано, для получения высокой доходности.
- Получение выгодной ипотеки. (8.1% на вторичку)
- Поиск недооцененных объектов. ( 1 950 000р вместо 2.5-3.0 в похожих объектах)
- Применение стратегии завышения либо займ на первоначальный взнос. (Применил стратегию завышения)
На данный момент уже в собственности 2 к. квартира с частичным ремонтом.
Расчеты.
Уже сейчас можно сдавать такую квартиру в долгосрок за 17-19 тыс рублей в месяц.
Платеж по ипотеке составляет 20 156 рублей с учетом страховки.
Что говорит нам о том, что сдача в таком виде принесет нам к сожалению лишь отрицательный поток. Но в долгосрочной перспективе, через 15 лет квартира станет вашей. Что очень неплохо.
Неплохо, но нам этого мало.
Мультипликаторы доходности.
Задача вытянуть максимум из квартиры, а значит нужно применить все возможные мультипликаторы.
- Перевод из долгосрочной в краткосрочную аренду.
В таком виде квартиру можно сдавать по 1300 р в день. Конкуренты сдают по 2700р, но с новым ремонтом. Здесь ремонт хоть и есть, но не везде, и не свежий.
В общем и целом понятно, что для того чтобы сдать дороже нужно делать ремонт. Будем делать.
- Деление квартиры на студии.
И вот тут то и возникает та самая доходность. Кто не понимает о чем я говорю и что такое деление на студии кратко описываю процесс.
Берем квартиру 40 кв. м. И вместо того что бы сдавать ее как отдельную двушку, делаем из нее две полноценные квартиры-студии.
Естественно, деление на студии это очень не простой шаг и сопряжен с огромным количеством всяких "но", " Если" И тд.
Но давайте посчитаем во сколько раз увеличится прибыль.
Деление на студии. Немного математики.
1. Сдавать как есть.
Одна двушка в таком виде сдается по 1300р в сутки. В среднем 25 дней в месяц. Вычитаем расходы на коммуналку, химию, уборщицу, комиссию компании.
1300*25=32 500р
32500-4000-1000-3000=24 500р.
Отсюда надо вычесть еще платеж по ипотеке, который составляет 20 500.
Чистый ДП=4 000р в месяц
При том, что своих собственных средств не было вложено ни копейки, то доходность в таком случае равна бесконечности, но в абсолютном значении не интересна.
2. Делим на студии.
Для деления на студии потребуется провести ремонт. Деньги на ремонт вкладываем собственные, из расчета 22 000 за квадратный метр. Так как часть ремонта уже выполнено.
Итого остается 34 квадрата под ремонт. Так как в одной комнате уже лежит ламинат, его тоже оставляем. Наша задача - минимум собственных средств.
Итак, применив тонкости ремонта и дизайна.
Вот эта планировка
Превращается в
Сумма для ремонта и обстановки мебелью составляет:
22 000* 35кв.м.=770 000р.
Прибавим один платеж по ипотеке, пока ремонтируется квартира.
Грубо говоря собственных средств вложено 800 000р
Сдаем каартиру.
Для этого оцениваем рынок.
Однушка или студия в 25 кв.м. и выше сдается в этом районе за 2000-2300р.
Мы делаем дисконт, так как у нас не полноценная однушка, да и студия меньше 20 метров.
Однако, такой малый обьем компенсируем грамотным, эргономичным дизайном.
Сдавать студию можно за 1800р в сутки.
Берем все те же 25 дней.
С двух студий мы получаем.
25*1800*2=90 000р.
Вычитаем все те же расходы, что и за двушку, немного увеличивая, так как квартиры уже две.
90 000-4000-1000-5000=80 000р
Отсюда еще вычтем платеж по ипотеке 20 500р.
Чистый денежный поток=59 500р.!!!
59 500р! Вместо 4 000 после деления.
А это уже на секундочку, почти
90% годовых. На вложенные 800 000р.
Только вдумайтесь, как деление повышает доходность. В разы.
И при этом я расписал средний сценарий.
Так что по моим расчетам 55% годовых уж точно получится делать.
Сейчас мы приступаем к ремонту.
Выглядеть это будет приблизительно вот так.
На ремонт потребуется около месяца. Буду выкладывать отчеты по мере работы.
Вот так применив знания, можно добиваться большой доходности, на надежных инструментах.
Пишите комментарии, если хотите так же инвестировать.