Можно ли сравнивать кредиты в США и России? Почему бы и нет! Давайте сравним, как используется в двух странах такой популярный финансовый продукт, как кредит под залог недвижимости.
В США кредиты с залогом недвижимости называются “home equity loans”. В России – «потребительские кредиты с залогом недвижимости». В чем разница этих двух продуктов в США и России?
Это Джон, он хочет взять кредит под залог недвижимости в Bank of America. А рядом с ним Иван, он планирует брать кредит в Норвик банке и раздумывает, выгодно ли будет взять его под залог недвижимости?
В чем отличие
В США такой кредит, как правило, берут те, у кого уже есть ипотека. А в России те, у кого есть недвижимость.
При этом в США залоговые кредиты бывают двух видов: «Home equity loan» и «home equity line of credit».
• В первом случае клиент получает всю сумму сразу. И выплачивает ее потом 10-20 лет.
• Во втором случае он получает доступ к кредитному лимиту на нужную сумму. Долг также выплачивается, как правило, 10—20 лет.
Какую сумму берут у нас и у них?
Название «home equity» можно перевести как «Капитал дома». Это стоимость вашей недвижимости после вычета долгов за нее.
Например, если дом стоит $100 000, вы можете взять эту сумму в кредит. Если же вы пока не выплатили ипотеку за дом, а остались должны $30 000, то кредит вам дадут только на $70 000.
В Норвик банке клиент может получить до 75% от текущей рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость определяется по внутренним методикам банка, но, как правило, совпадает с той оценкой, которую вы можете проверить на общедоступных ресурсах, например, на сайте ЦИАН.
Таким образом, если квартира стоит 3 000 000 рублей, то заемщику дадут до 2 250 000 рублей.
Делаем ставки
Судя по новостям, кредитные ставки в США чуть ли не нулевые. Так ли это на самом деле или есть свои тонкости?
Реальные ставки варьируются в зависимости от того, какой уровень кредитного риска банк рассчитал по вашей кредитной заявке. В Bank of America ставки по кредитам с залогом недвижимости составляют от 2% до 7% в долларах США. Выглядит очень привлекательно. Почему так мало? Потому что ставки считаются по формуле:
Фокус в том, что ключевая ставка в США с конца сентября 2020 составляет 0,25% годовых. А в России, хоть ее и снижают каждый квартал, она составляет 4,25%. Хоть это и самая низкая ставка в истории страны, кредитов под 2%, как в США, мы не увидим до тех пор, пока она не упадет до заокеанских значений – ведь никто не будет выдавать кредиты ниже нее.
Таким образом, в двух процентах 0,25% — это ключевая ставка, а остальные 1,75% —затраты банка, прибыль и покрытие рисков. Правда, стоит учесть, что реальные ставки в банках отличаются в большую сторону. Ставка в 2% — это, скорее, минимальный возможный уровень, чем массовое явление, а в реальности всё ближе к 4,5-5%. Так что в итоговой ставке затраты банка, прибыль и покрытие рисков составляют примерно 3,75-4,5%.
В России ставки рассчитываются по аналогичному принципу, но с поправкой на то, что ставка Центрального банка России сегодня составляет 4,25% годовых. Например, самая низкая ставка по залоговым кредитам в Норвик Банке составляет 8,8% годовых, то есть ставка ЦБ + 4,55%.
Таким образом, по сути, показатели «у нас» и «у них» не так сильно отличаются, а главную роль в конечной цифре играют ключевые параметры экономики и состояние рынка.
Зачем берут кредиты под залог недвижимости в США и в РФ?
Американцы покупают на эти деньги автомобиль и бытовую технику.
Россияне используют эти деньги на улучшение жилищных условий, на развитие собственного бизнеса или для того, чтобы закрыть кредиты в других банках.
А вы брали залоговый кредит? Под какой процент?