Дубай предлагает отличные условия и возможности как для бизнеса, так и для проживания. Если вы планируете переехать в Эмираты, сейчас самое подходящее время для аренды, когда цены более доступны, чем когда-либо. Арендная плата за виллы и таунхаусы во втором полугодии 2019 года снизилась на 2,9%.
7 причин падения цен на аренду недвижимости в Дубае
Что такое срочный договор
Недвижимость в Дубае сдается в аренду по срочным договорам, что означает, что арендаторы не могут расторгнуть договор, и уйти в любое время по своему усмотрению. По срочным договорам они обязаны оставаться в помещении на срок аренды. Обычно это один год с момента указанной даты, но вам нужно внимательно прочитать документ на случай, если арендодатель предусмотрел иные варианты.
Если вы хотите съехать раньше, то по закону обязаны уведомить своего арендодателя. В противном случае, переехав в другое место, вы можете оказаться юридически связанными двумя отдельными владельцами. Проверьте период уведомления, и убедитесь, что вы придерживаетесь его при выезде.
В Property Finder есть раздел под названием “Цены на дома”, который предоставит вам запрашиваемую информацию и цену транзакции для всех сообществ в Дубае. К примеру, арендовать 2-спальную виллу в Джебель-Али можно за 59 000 дирхамов, а 3-спальный таунхаус в районе Town Square обойдется 87 390 дирхамов.
Для доступной аренды вилл в Дубае, Property Finder также, предлагает обратить внимание на такие районы, как International City, Jebel Ali, City Square, Al Furjan, Arabian Ranches или JVC. Более дорогие районы включают Palm Jumeirah, City Walk, Green Community (DIP) и Dubai Festival City, Emirates Hills, Jumeirah Golf Estates и Meydan.
Если вы незнакомы с рынком недвижимости Дубая, и сложно представляете себе ценообразование, расположение и другие аспекты при выборе подходящего дома для постоянного проживания, то лучше всего обратиться в русскоязычное агентство недвижимости, занимающееся арендой местной недвижимости. В такой ситуации вам подберут нужную недвижимость в соответствии с бюджетом и установленными требованиями.
10 шагов для аренды виллы в Дубае
Чтобы иметь возможность арендовать недвижимость в Дубае, вам необходимо иметь действительную визу на жительство. Если она находится на стадии ожидания, то нужно будет найти альтернативные варианты размещения, пока документы не будут готовы.
Поиск агента
Аренда недвижимости в Дубае - сложный процесс из-за разности менталитетов, незнания местного рынка, ценообразования. Тем более, что собственники дубайской недвижимости самостоятельно поиском арендаторов не занимаются. Чаще всего приобретатель недвижимости иностранец. Поэтому при выборе виллы на долгосрочную аренду в любом случае нужно будет обратиться в агентство.
В большинстве случаев сдачей занимается посредник, через которого и проходила сделка купли-продажи. Поэтому вам изначально будут показывать ту недвижимость, которая есть в распоряжении компании, после уже, если вам не понравятся предложения, будет более обширный поиск по эмирату.
Есть еще один момент по поводу брокеров - компания, которую представляет агент, должна быть зарегистрирована в RERA. Это государственная система по управлению застройщиками и их представителями (агентствами недвижимости), обеспечивающая безопасность проводимых сделок. Вы можете смело потребовать доказательство в виде наличия лицензии.
Лучше всего выбирать агентов, которые работают с такими застройщиками, как Emaar Properties, Dubai Propertirs, DAMAC, Select Group. Репутация девелоперов не позволяет сотрудничать со сторонними компаниями без всей необходимой документации.
Поиск недвижимости
Нужно учитывать, с какой целью вы переезжаете в эмират.
- Для отдыха выбирайте вариант краткосрочной аренды с приближенностью значимых объектов для развлечений, шоппинга, недалеко от побережья. Это районы Jumeirah, Dubai Marina.
- Среднесрочная аренда и поездка с целью разрешения деловых вопросов - районы Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Canal, Dubai Creek Harbour. Тут только апартаменты и пентхаусы, можно найти по доступным ценам.
- Долгосрочная аренда вилл для длительного и комфортного проживания - это в основном закрытые сообщества - Dubai Hills, Arabian Ranches, District One, Villanova и пр. Они находятся в отдалении от центра, имеют свою инфраструктуру от школ и поликлиник до консьержев. Стоимость будет высокой.
- Если едете по рабочей визе и с семьей, то самые низкие цены на аренду в Motorcity, DIFC и прочих удаленных от центра районов.
По транспортной доступности - есть метро, автобусы, можно дешево арендовать автомобиль.
Предварительный осмотр
Следующий этап - это просмотр. Риелтор предложит вам несколько вариантов недвижимости в соответствии с требованиями, дело остается за осмотром.
На что стоит обращать внимание:
- Доступность к общественному транспорту и центральной магистрали.
- Постарайтесь рассчитать время в пути до работы (обычно более 10-15 минут езды на любом транспорте считается проблемой, особенно в летние дни).
- Безопасность (может ли кто-либо получить доступ к территории или охрана всегда на месте).
- Шум в районе (например, зимой некоторые строительные работы длятся без перерыва 24 часа).
- Если это возможно, узнайте у соседей с какими проблемами сталкивались они за время проживания в данном сообществе.
- Обратите внимание на систему кондиционирования воздуха.
- Проверьте, как проходит техническое обслуживание.
- Поинтересуйтесь о наличии и доступности к магазинам, школе, торговому центру и т.д.
- Проверьте правила посещения для гостей, если таковы имеются.
- Если вы обнаружите какие-либо проблемы с домом, сделайте фотографии и сообщите об этом вашему агенту и арендодателю. Таким образом, вы можете избежать проблем, когда попытаетесь доказать, что они были там раньше.
Обсуждение договора
Если вы остановились на конкретной арендуемой недвижимости в Дубае, вашим следующим шагом должно стать обсуждение условий контракта с брокером или арендодателем. Агент отвечает за организацию всей бумажной работы и составление договоров. Попробуйте договориться о снижение цены и таких деталях, как срок действия договора, сумма депозита и общие расходы на аренду.
Зарезервируйте блок
Обсуждение условий договора не приведут вас к немедленной аренде имущества. Для начала вы должны заплатить депозит, чтобы обеспечить собственность и зарезервировать ее. Обычно он составляет около 5 или 10% от стоимости аренды. Перед тем, как передать деньги, вы должны просмотреть все документы, подтверждающие право собственности. Убедитесь, что агент и арендодатель одобрены и зарегистрированы через Агентство по регулированию недвижимости (RERA) и сертифицированы этим органом.
Иметь дело с неавторизованными свободными агентами в Дубае и по всему ОАЭ запрещено. Никогда не выплачивайте арендные чеки агенту, если у него нет действующего POA.
Изучите договор
После внесения залога вам будет передан договор аренды. Обязательно внимательно изучите его и убедитесь, что договор зарегистрирован в Ejari в противном случае, иначе он считается неофициальным. Прежде чем ставить свою подпись, посмотрите документ, подтверждающий право собственности арендодателя, чтобы еще раз убедиться, что он действительно владеет собственностью, которую сдает.
Внимательно изучив договор, убедитесь, что в нем есть пункт о том, что произойдет, если договор об аренде нарушен, кто за что отвечает, ответственность за содержание как арендодателя, так и арендатора, а также подробности о страховке и парковке.
Подписание договора и оплата
Последний шаг сделки подразумевает, что вы подписываете договор, а арендодатель получает депозит от агента по недвижимости, который управлял сделкой. Далее подписывается форма передачи, в которой будет четко указано, что вы получаете определенное количество ключей и карт доступа.
Подключение DEWA
Далее необходимо предоставить некоторые документы в DEWA и настроить учетную запись, чтобы активировать подачу воды и электроэнергии.
Документы включают:
- копии паспортов (ваш и арендодателя);
- документ, подтверждающий право собственности;
- копия визы на жительство или оригинал письма о том, что ваша виза находится в процессе обработки (без визы вы не сможете настроить DEWA);
- форму и номер DEWA;
- чек или возвращаемый депозит в размере 4 000 AED для вилл;
- плата за жилье составляет 5% от годовой арендной платы, которая добавляется к счетам DEWA.
Вам понадобится оплатить 110 дирхамов за установку счетчиков. Данный список документов можно подать и оплатить через официальный сайт DEWA.
Также, в зависимости от того, где находится недвижимость, определяется, кто является поставщиком услуг для телевидения, интернета и стационарных телефонов. Это будет либо “Du”, либо “Etisalat”. Они оба довольно дорогие, и стоит в самом начале определится с пакетом услуг, так как поменять его потом будет крайне сложно.
Регистрация в Ejari
После подключения DEWA вам необходимо зарегистрироваться в Ejari и отправить квитанцию о подключении DEWA.
Обратите внимание! Ejari - это система, управляемая RERA для регистрации договоров аренды. Данная регистрация гарантирует, что соглашение между арендатором и арендодателем будет справедливым и прозрачным. Вы можете скачать формы и зарегистрироваться онлайн на их официальном сайте.
Для регистрации в Ejari необходимо предоставить:
- Оригинал договора об аренде;
- Оригинал квитанции подключения DEWA на имя арендатора;
- Подтверждение правового титула собственности;
- Копия удостоверения личности Emirates;
- Копии паспортов арендатора и арендодателя.
Некоторые разработчики требуют, чтобы арендатор предоставлял в Ejari Сертификат об отсутствии возражений (NOC), прежде чем сдавать недвижимость в аренду.
Примечания перед переездом
Например, охрана в здании может не позволить вам въехать в пятницу. Поэтому, стоит обсудить этот вопрос перед домовладельцем заранее.
В случае проблем с техническим обслуживанием, которые необходимо решить, убедитесь, что о них позаботятся прежде чем вы приедете. Также, если имущество не является чистым, попросите убрать его до момента вашего переезда. Имущество должно быть сдано в пригодном для жилья состоянии.
Арендная плата может иметь фиксированный контракт, который обычно составляет один год. В случае если договор заключен менее чем на год, он подпадает под краткосрочную аренду, законы которого регулируются Советом по туризму Дубая.
Заключение
- Убедитесь, что ваш агент по недвижимости зарегистрирован на Rera.
- Выписывайте чеки непосредственно арендодателю.
- Запросите у арендодателя подтверждение в письменной форме об оплате всех сервисных сборов.
- Убедитесь, что нет неоплаченных счетов за DEWA или обслуживание кондиционера (чиллер). Если таковые имеются, они должны быть оплачены, прежде чем вы сможете создать учетную запись.