Под недвижимостью понимается такие предметы, которые прочно связаны с землей. В гражданском законодательстве для отграничения недвижимых вещей установлен следующий критерий – такие объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся в первую очередь земельные участки, здания (в т.ч. недостроенные) и их части. Особую категорию недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Необходимость государственной регистрации таких объектов – одна из их отличительных черт.
Оборот недвижимости контролируется государством. Возможно установление ограничений обороноспособности отдельных видов недвижимости (чаще земельных участков определённого назначения, объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании).
При это недвижимое имущество может быть предметом большого числа гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно подразделить на две группы в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе относятся такие сделки как купли-продажи, мены, дарения, ренты. Первые будут рассмотрены подробнее как встречающиеся наиболее часто.
Сделки с недвижимостью должны соответствовать общим требованиям, которые законодательство предъявляет ко всем сделкам:
- содержание сделки не должно противоречить закону;
- лица, вступающие в сделку, должны обладать способностью к участию в ней;
- волеизъявление стороны сделки должно соответствовать его действительной воле;
- волеизъявление должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.
Содержание сделки. В чем состоят обязательства сторон по договору (предмет которого недвижимость)?
- Купля-продажа
продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю за определенную плату, а покупатель обязуется это имущество принять
- Дарение
даритель обязуется безвозмездно передать в собственность одаряемому недвижимое имущество
- Мена
каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое
(обмениваться могут различные виды имущества, но не деньги)
Стороны сделки. По договорам купли-продажи, мены и дарения происходит передача права собственности, а значит лицо, передающее по такому договору недвижимое имущество должно быть его собственником. При этом, как уже было отмечено, право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Росреестре, а сведения о праве собственности вносятся в единый реестр (ЕГРН).
Форма сделки. Сделки с недвижимостью требуют обязательной письменной формы, а при ее несоблюдении такие сделки недействительны. Как правило, такой договор должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что допустимо при заключении многих иных письменных сделок).
Более того, договоры купли-продажи, мены или дарения недвижимости подлежат государственной регистрации, осуществляемой также Росреестром. Зарегистрировать сделку можно обратившись в лично территориальные органы Росреестра или в МФЦ, либо подав документы по почте или в электронном виде (через сайт Росреестра). Юридические последствия такой сделки наступают с момента ее государственной регистрации. В случае с договорами купли-продажи и дарения регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка. В случае же с договором мены регистрировать сделку не нужно, регистрируется лишь факт перехода права на основании заключенного сторонами договора.
Размер госпошлины за регистрацию составляет: для физических лиц - 2 000 рублей, для юридических - 22 000 рублей Пошлина за регистрацию прав на земельный участок сельхозназначения: 350 рублей.
В особых случаях перед государственной регистрацией может потребоваться нотариальное удостоверение сделки:
Дарение
- дарение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- дарение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением долей в праве общей собственности на приватизированный земельный участок из земель с/х назначения);
- договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.
Мена
- отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;
- сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).
Сроки регистрации:
- 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром
- 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).
Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов:
- 3 рабочих дня при обращении в Росреестр
- 1 рабочий день - для документов, поступивших в электронной форме
- 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.
Признание сделки незаключенной. Если стороны (умышленно или по неосторожности) при заключении сделки не соблюли требования закона к ее содержанию, такая сделка может быть признана незаключенной. Основанием для этого может стать отсутствие в договоре необходимых существенных условий (то есть таких, без согласования которых сторонами сделка, согласно закону, состоятся не может).
К существенным условиям относятся:
Купля-продажа
Дарение
Мена
- предмет договора
- цена
- предмет
- предмет
Отчуждение имущества несобственником. Лицо, не являющееся собственником имущества, не может передать такое право другому лицу.
При этом, приобретатель недвижимости должен сам удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости, что подтвердить его добросовестность. Добросовестным является приобретатель, не знавший и тот, кто не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества. Добросовестность дает приобретателю недвижимости определенную защиты от притязаний на это имущество других лиц (а иногда и настоящего собственника), поскольку Гражданским Кодексом установлено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Кроме того, отчуждение имущества лицом, не имевшим на то правовых оснований, может стать основанием для признания сделки недействительной (например, продажа имущества компании, лицом не уполномоченным на совершение таких сделок, а также отчуждение общего имущества одним из супругов, без согласия на это другого). Недействительность сделки может наступить и в других случаях, которые перечислены в Гражданском Кодексе.
Обременения имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения прав на это имущество иных лиц, возникших у них до перехода права собственности (например, по договорам аренды или залога). Приобретатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной. К обременениям следует отнести также риск возможного ареста объекта (суд или приставами) по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.
С целью минимизации указанных рисков при заключении сделки приобретателю следует запрашивать выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту (для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии об отсутствии обременений в отношении объекта.
Также сторонам сделки следует обратить внимание на вопросы налогообложения при совершении сделок с недвижимостью.