Покупка жилья в домах старого фонда - взвешенное решение, требует наличие свободного времени и крупной суммы на ремонт, а нередко еще перепланировку.
Озвучить предварительную цену капитального ремонта схожей квартиры сложно, вкусы и пожелания у покупателей различаются, иной раз расценки на услуги сопоставимы со стоимостью квартиры, выравниванием стен, "обновлением" потолочного покрытия и поклейкой обоев - уладить дело никак не выйдет, в бывшей коммуналке будет нужно сменить конструктивные элементы с покрытием стен и полов, электропроводку и сантехническое оборудование. Получение разрешения и согласование - главная сложность перепланировки.
Курируя работы в старом фонде, ориентируйтесь, на то что обойтись «марафетом" - заменой покрытий стен и полов - не выйдет, неизбежным дополнением к жизни в "доме-музее" окажется недостача электрической мощности, да соседи по этажу, планирующие отремонтировать жилище за счет новых жильцов.
С момента основания Санкт-Петербург постоянно строился и ремонтировался, 19 век запомнился приходом водопровода, а тридцатые годы прошедшего века внедрением центрального отопления, после пришла газификация, отправив в историю кашеварные керогазы и дровяные колонки с исключительных в то время ванных комнат, затруднительно принять на веру, что первый газопровод провели в Ленинград из Кохтла-Ярве.
В 1970-е какие-то исторические здания обзавелись лифтовым оборудованием в установленных выносных шахтах-"стаканах", была выполнена программа капитального ремонта, не пощадив элементы старого декора: лепнину и камины, после чего возникли малогабаритные квартиры с оргалитовыми дверями и заменёнными междуэтажными перекрытиями. Произведенные работы локальны и не отражают вкусы жильцов в полном объеме, люди приобрели лишь только "частичные удобства", так как остались дома без ванн и горячей воды после завершения программы капитального ремонта.
Главная проблема квартир старого фонда - прошлые перепланировки с измененным функционалом отдельных помещений, например, ванная комната в кухне. Легализовать эту перепланировку получается не каждый раз. Такие перемены свалились на плечи покупателей в качестве дополнения к квартире. Многочисленная установка пластиковых окон с пониженной аэрацией не предусматривалась зодчими XIX века, утепление чердаков, в домах с печным отоплением привело к появлению корок льда и сосулек на крышах, как последствие протекания гниения.
Другими словами, дедовским узлам стен требуется "привыкать" к не характерному режиму эксплуатации, приводят к увеличению износа конструкций. Анализ квартиры на предмет возможных изменений проводят путем сравнения планировок и технического паспорта квартиры, тут возможны совпадения, несовпадение и как следствие штамп о незаконной перепланировке".
Самостоятельное перестройка конструктива не считается преградой для покупки, в случае, если учтены интересы соседей и выполнены мероприятия согласно требованию Жилищного кодекса и СП 54.13330.2016 ("Здания жилые многоквартирные"). Перепланировка признается законной только лишь через суд, нужно помнить: не каждое изменение конструктива можно после выполнения узаконить.
При осмотре квартиры старого фонда сравнивают планировку объектов с планом технического паспорта объекта. Приобретение понравившейся квартиры возможно, в случае, если есть время и уверенность в победу при разбирательстве в суде, такие "подводные" камни-важный аргумент к уменьшению стоимости.
Если, требуется подготовить и принять перепланировку с согласованием изменений, стоит обратиться в компанию по согласованиям, на такую работу потребуется не меньше полгода.
Обследование конструкций
Кроме сведений о внесении изменений в несущие конструкции, в паспорте квартиры присутствует информация по износу дома, материалы перекрытий. Однако беспрекословно доверять полученным сведениям не нужно. Зачастую в одной квартире, встречаются деревянные, и металлические балки - следствие предыдущих ремонтов, в этих домах без капитального ремонта процент износа достигает аварийного показателя в 70%.
Однако указанное значение не отражает текущую ситуацию, так как главным критерием, указывающим работникам ПИБов на степень износа здания-это год строительства либо проведения капитального ремонта. Санкт-Петербург богат на огромное число сохранившихся квартир 19 века, и аварийных зданий 20 века, поэтому заключение по техническому состоянию конструкций «скажет» обследование.
Работы, по устройству стен, вместо разобранных без изменения несущих конструкций, не признаются перепланировкой, следовательно, не нужны согласования и проект. Однако иной раз случаются ситуации треплющие нервы и требующие выдержки, например, повышенное внимании соседей к ремонтным работам, и как итог - вызов рабочей комиссии для проверки согласованного проекта перепланировки. Вы, исходя от реалий, объясните комиссии об отсутствии целей изменить план квартиры, а снесенные межкомнатные перегородки восстановят по окончанию работ.
Неприемлемо увеличение площади кухни за счет соседних комнат, однако разрешаются арочные проемы, притом не требуются согласование ведения работ с соседями. Работы, лучше начать с вызова мастера управляющей компании и составления акта осмотра стен и потолков соседних квартир, чтобы избежать претензии со стороны соседей насчет возможных трещин и просадок.
Совокупный опыт проведения ремонта в старом фонде показал необходимость полной разборки пола до перекрытия - наиболее затратная статья сметы, мусор между балками, грибок и прелый запах - вот попутчики демонтажа. Конструкции чистятся, меняются и антесептируются, и новый черновой пол готов. Главное - не перегрузить перекрытие, чтобы не сделать возможным трещины и прогибы. Предпочтительнее использовать "сухой" метод: лаги и листы фанеры при устройстве чернового пола по 2 причинам: Во-первых, это щадящая нагрузка на перекрытие, а во-вторых невозможность затопить соседей снизу водой с ровнителя или цементно-песчаной стяжки.
Таким образом, как говорил Валентин Рачков "Любые задачи решает талант и удача", исправлять, тратя время и финансы и привести жилище в подобающий вид, или отказаться и купить квартиру в новостройке-личный выбор.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на наш КАНАЛ, чтобы быть в курсе секретов ремонта и не пропустить свежие статьи.
