Сегодня речь пойдет о тонкостях покупки квартиры на вторичном рынке.
Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой.
На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами.
Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?
Прежде всего, необходимо проверить все документы на приобретаемую квартиру. Какие же документы необходимо изучить? Все документы можно разделить на две большие группы – это правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Первая группа документов является основанием возникновения права собственности на квартиру. Таким документом может быть: договор купли-продажи квартиры, договор дарения, договор о передаче квартиры в собственность граждан (договор о приватизации), свидетельство о праве на наследство, решение суда о признании права собственности.
Правоподтверждающими же документами являются свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРП
Изучая правоустанавливающий документ, необходимо уточнить следующие существенные моменты:
- совпадает ли объект недвижимости, указанный в документе, с тем, что вы покупаете;
- является ли продавец собственником объекта недвижимости;
- есть ли другие собственники и кто они (наиболее существенно здесь то, являются ли все собственники совершеннолетними);
- когда возникло право собственности;
- был ли объект недвижимости приобретен на возмездной основе (купля-продажа, обмен) или на безвозмездной (дарение, наследование, приватизация).
В правоподтверждающем документе (свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРП) необходимо так же сверить сведения об объекте недвижимости, собственниках, основании и дате возникновения права собственности, а также посмотреть, нет ли на данной квартире обременения (например, залога или судебного запрета на продажу) и не является ли она предметом спора в суде.
Получить выписку из единого государственного реестра прав на любой объект недвижимости вы можете в Росреестре либо в отделении МФЦ.
В том случае, если квартиру продает не собственник (например, агентство недвижимости), его полномочия должны быть надлежащим образом оформлены.
Для продажи недвижимости полномочия оформляются путем выдачи нотариально удостоверенной доверенности от имени собственника, и уточнить его полномочия.
В числе полномочий обязательно должны быть указаны права на:
- продажу квартиры
- подписание договора купли-продажи
- сдача документов Росреестр или в МФЦ
- получение денег
- подписание акта приема-передачи
После проверки полномочий необходимо сверить сведения об объекте недвижимости и его стоимости (этих данных в доверенности может и не быть, но если они есть, то сведения должны совпадать а цена продажи не выходить за рамки, указанные в доверенности).
Далее необходимо проверить срок действия доверенности, дату ее выдачи а также убедиться, что доверенность заверена нотариально.
Каких же ситуаций следует опасаться при покупке квартиры?
Прежде всего необходимо проверить, нет ли таких лиц, которые сохранят право проживать в квартире после того, как вы ее купите. Это могут быть Лица, отбывающие наказание, призванные на военную службу, находящиеся на лечении в ЛПУ несовершеннолетние, проживающие в интернате лица, отказавшиеся от приватизации признанные умершими либо безвестно отсутствующими.
Для того, чтобы убедиться в отсутствии таких лиц, необходимо потребовать от продавца расширенную выписку, которую собственник квартиры может получить в паспортном столе.
Расширенная выписка содержит сведения обо всех жильцах, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире, о датах регистрации и снятии с регистрационного учета, а также о причинах снятия с регистрационного учета.
Для нас наиболее важны именно причины снятия.точнее, важным является то, было ли снятие с учета добровольным или вынужденным.
Добровольное снятие с учета как правило связано с переездом на новое место жительства, о чем и указывается в качестве причины снятия с регистрационного учета.
- Причин для вынужденного снятия с учета больше. Таковыми являются: осуждение к лишению свободы;
- выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
- призыв на военную службу; выбытие несовершеннолетнего в интернат;
- признание безвестно отсутствующим либо объявление умершим в судебном порядке.
В связи с тем, что выезд из квартиры данных лиц является вынужденным, а также (кроме случая с признанием безвестно отсутствующим либо объявлением умершим) носит временный характер, они сохраняют право пользования квартирой и по возвращении из мест лишения свободы, из ЛПУ либо с военной службы, дети – по достижении ими 18 лет, а граждане, признанные безвестно отсутствующими либо умершими – в случае своего появления, все они могут претендовать на пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
В том случае, если основанием возникновения права собственности является договор о передаче квартиры в собственность граждан, то есть если квартира была приватизирована, очень важно проверить, кто был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации.
Если существуют лица, которые были зарегистрированы в квартире, но не стали собственниками, это значит, что они отказались от приватизации в пользу других граждан. Такие лица сохраняют бессрочное право пользования данной квартирой даже в случае смены ее собственника.
Право пользования будет сохраняться до тех пор, пока жилец от него не откажется, то есть добровольно не снимется с регистрационного учета и не выедет из квартиры.
Очень опасной для покупателя является ситуация, когда среди собственников квартиры есть несовершеннолетние. Для продажи такой квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. В случае, если родители несовершеннолетнего, неважно
по какой причине, умышленно или нет, не купят новую квартиру, органы опеки и попечительства обратятся в суд в интересах ребенка и ваш договор купли продажи будет расторгнут. Квартиры в итоге вы лишитесь, а удастся ли вернуть ваши деньги – неизвестно.
Если приобретаемая вами квартира была получена продавцом в наследство, существует риск того, что могут объявиться новые наследники. Срок принятия наследства, который составляет 6 месяцев, может быть восстановлен в судебном порядке. Как следствие, ваш договор купли-продажи также может быть оспорен.
Вероятность такого развития событий достаточно невелика и со временем уменьшается, так что рекомендую обращать внимание на то, как давно квартира была получена в наследство.
Следующий момент, на который обязательно необходимо обратить внимание – это совместная собственность супругов.
Супруги имеют право на половину приобретенного в браке по возмездным договорам имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Если квартира была приватизирована, подарена либо получена по наследству одним из супругов, такого права у второго супруга не возникает. Таким образом, если продавец состоит в браке, требуйте от него нотариально оформленное согласие второго супруга на продажу квартиры.
И еще несколько моментов, в которых следует убедиться перед покупкой квартиры.
Во-первых, проверьте паспорт продавца, является ли он действительным и не истек ли срок его действия. Сделать это можно на сайте управления по вопросам миграции, так сейчас называется федеральная миграционная служба.
Далее, убедитесь, что на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован.
Проверьте, нет ли неоплаченной задолженности за жилье. Как известно, плата за жилье для собственника включает в себя плату за содержание, за коммунальные услуги и за капремонт.
Первые две позиции, в случае наличия задолженности по ним, останутся долгом предыдущего собственника, но управляющая компания может попытаться получить данный долг с вас, угрожая отключением воды, электричества и так далее.
Конечно, права требовать с вас долг у них нет, но настроение могут испортить.
Ситуация с оплатой за капремонт прямо противоположная. При смене собственника весь долг за капремонт переходит на покупателя.
Не лишним будет убедиться, что в квартире не было произведено незаконной перепланировки. Для этого необходимо изучить кадастровый либо технический паспорт квартиры и сравнить его с реальной планировкой.
И последнее, в чем необходимо убедиться – в том, что квартира ничем не обременена и не является предметом судебного спора. Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРП.