Уважаемые подписчики и читатели!
Сегодня расскажем вам о том, чем дарение квартиры отличается от купли-продажи, в каких случаях лучше заключить именно договор дарения, а также о том, как это сделать правильно.
Дарение квартиры – это безвозмездная передача права собственности на нее от одного лица (дарителя) к другому лицу (одаряемому).
Дарение – двухсторонняя сделка, то есть для того, чтобы подарить квартиру, недостаточно желания ее владельца совершить дарение. Необходимо также желание одаряемого принять подарок.
Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. Заверять договор у нотариуса необязательно, за исключением тех случаев, когда речь идет о квартире, имеющей несколько собственников, либо если собственник несовершеннолетний. В договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:
- дата и место подписания договора. Местом подписания является наименование населенного пункта, где был подписан договор.
- сведения о каждой из сторон договора, то есть о дарителе и одаряемом. Необходимо указать фамилии, имена и отчества сторон, даты и места рождения, паспортные данные и адреса регистрации по месту жительства.
- сведения об объекте недвижимости, который передается в дар. Необходимо указать адрес квартиры, ее площадь, кадастровый номер, а также сведения о документах, подтверждающем право собственности дарителя и являющемся основанием возникновения у дарителя права собственности.
Первым документом будет являться свидетельство о праве собственности, а вторым, в зависимости от ситуации, договор купли-продажи, дарения или приватизации, свидетельство о праве на наследство или решение суда. Обязательно указывайте в договоре, когда и каким образом будет передаваться квартира от дарителя одаряемому. Если квартира будет передаваться без акта приемки-передачи, это надо указать в договоре. В противном случае потребуется составить приложение к договору дарения – акт приемки-передачи квартиры. Рекомендуем указывать, что квартира передается без акта и на момент подписания договора уже передана одаряемому.
Договор необходимо подписать в трех экземплярах, по одному каждой из сторон договора и один экземпляр для регистрирующего органа, то есть Росреестра.
Помимо договора, как и в случае с продажей квартиры, понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности дарителя;
- Правоустанавливающий документ на квартиру; (напоминаем, что им может быть договор купли-продажи, дарения или приватизации, свидетельство о праве на наследство или решение суда) Сведения о лицах, зарегистрированных в квартире; (в случае, если в квартире кто-то зарегистрирован, необходимо указать, сохранят ли жильцы право пользования данной квартирой после того, как она будет подарена);
- Если даритель состоит в браке – нотариально заверенное согласие второго супруга;
После того, как все документы будут готовы, для их регистрации даритель и одаряемый должны лично явиться в отделение Росреестра либо в многофункциональный центр.
В течение десяти рабочих дней договор будет зарегистрирован и новый собственник получит выписку из единого государственного реестра прав, которая с 15 июля 2016 года выдается вместо свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Чем же отличаются договор дарения и договор купли-продажи квартиры и что между ними общего?
1. В обоих случаях право собственности на квартиру переходит от одного собственника к другому.
2. С момента государственной регистрации право собственности полностью переходит от первоначального владельца новому.
Если вы подарили квартиру, то после регистрации договора вы не можете передумать и забрать ее обратно, так как вы больше не собственник квартиры. Возможность отменить дарение есть, но это можно сделать только в судебном порядке.
На этом сходство дарения и купли продажи заканчивается, теперь поговорим о различиях.
Ключевое отличие договоров – в их возмездности.
По договору купли-продажи в обмен на право собственности на квартиру продавец получает от покупателя денежную сумму – стоимость квартиры.
В договоре дарения этого нет, то есть новый собственник ничего не отдает взамен предыдущему собственнику.
Следующее существенное отличие – в налогообложении сделки.
Как известно, физические лица резиденты РФ обязаны платить НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Ставка налога составляет 13 процентов. Так вот, в случае продажи квартиры налог должен заплатить продавец, то есть тот, ОТ КОГО переходит право собственности на квартиру.
В случае дарения ситуация прямо противоположная. НДФЛ обязан заплатить одаряемый, то есть тот, КОМУ переходит право собственности на квартиру.
В обоих случаях законом предусмотрены исключения, позволяющие в определенных случаях не платить НДФЛ совсем или полностью, что позволит вам сэкономить существенную сумму.
Как воспользоваться такой возможностью?
В случае продажи квартиры имеют существенное значение два фактора: на каком основании получил эту квартиру продавец и как долго он ей владел.
Основания с этой точки зрения можно разделить на две группы.
- Наследование или получение в дар от члена семьи или близкого родственника (к данной категории относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки
- Во вторую группу попадают все прочие основания возникновения права собственности у продавца квартиры.
Для первой группы собственников минимальный срок владения объектом недвижимости, составляет три года, для второй группы – пять лет.
Если продавец до того, как он решил продать свою квартиру, владел ею больше минимального срока, то есть более трех либо более пяти лет соответственно, налог ему платить не придется. Если же срок владения был меньше минимального, налог надо будет заплатить, но его можно уменьшить.
Согласно пункту 2 статьи 220 Налогового кодекса, сумму дохода от продажи квартиры, облагаемого налогом, можно уменьшить на 1 миллион рублей.
Если же квартира стоит дороже, допустим, полтора миллиона, то налогом будет облагаться только сумма, превышающая 1 миллион рублей
В случае же с дарением квартиры ситуация иная. От уплаты налога закон освобождает только в том случае, если квартира получена в дар от близкого родственника.
Так в каких же случаях надо заключать договор купли-продажи, а в каких – договор дарения?
Критерий прост: если из сути сделки следует, что право собственности на квартиру будет передано в обмен на деньги, безусловно, лучше заключить именно договор купли-продажи, а не договор дарения.
С точки зрения покупателя это выгодно потому, что в случае расторжения договора купли-продажи он получит уплаченную по договору сумму обратно, а если будет расторгнут договор дарения, он лишится и квартиры, и денег.
Если необходимо передать право собственности на квартиру близкому родственнику, при этом денег за квартиру он платить не будет, заключать надо именно договор дарения. Это позволит избежать расходов по уплате налога на прибыль от продажи квартиры, которой фактически получено не было.
Также к дарению часто прибегают в том случае, когда хотят завещать кому-то квартиру после своей смерти.
Следует быть предельно осторожным, ведь если подарить квартиру, новый собственник может распоряжаться ей по своему усмотрению сразу после дарения, а не после смерти того, кто подарил ему квартиру. Лучше в данной ситуации написать завещание либо заключить договор ренты (пожизненного иждивения), согласно которому в обмен на квартиру ее получатель будет обязан заботиться о том, от кого он эту квартиру получил, иначе договор может быть расторгнут.