Хороший риэлтор стоит дорого, и когда вам предлагают продать Вашу квартиру за 20 тысяч, а то и дешевле или вовсе бесплатно он же друг, сват, брат, подумайте, хороший специалист не будет работать за еду или бесплатно. Потому что чтоб продать Вашу квартиру нужно сделать достаточно много действий, потратить время на анализ Ваших документов, которых могут быть утеряны, неактуальны.
Самая распространенная ошибка продавца - Цена Объекта
Каждому хочется продать свою квартиру дорого. Ведь она его, родная, с ней связано много воспоминаний, в ней очень качественный ремонт, его делал друг, брат.. Надо сделать анализ рынка, не по авито, или другой доске объявлений, а именно по статистике сделок по аналогичным квартирам в этом же микрорайоне. Поясню почему нельзя делать по авито оценку? Потому что вы находите свой дом, и видите в нем продается такая же по площади квартира как Ваша за 5,2 млн., так значит и я выставлю за столько же. Потому что обыватель не видит сколько продается этак квартира, возможна оно висит с такой ценой уже пару лет и по не, или вообще это "мулька" и этой квартиры не существует. А стоит она для определенных целей. Грамотный специалист, который занимается конкретным районом, знает как определить грамотно цену, сколько поставить запас на торг. Решает тут многое, этаж, куда выходят окна, состояние квартиры, сантехники, проводки, счетчики, телеметрия счетчиков, управляющая компания, соседи, подъезд и многое другое. Не правильно определившись с ценой можно или продешевить или продавать очень долго, тратя деньги на рекламу, на объявления, время на показы. Но шанс продать такую квартиру мизерный. Ее купит только тот, кому нужна будет только она в силу каких то обстоятельств, и вопрос цены там влиять не будет. Но на это могут уйти долгие годы....
Вторая ошибка - выбор риэлтора
Через 5 минут после публикации объявления Вас начнут атаковать агенты. В основном это будут новички которых только обучили набирать базу для работы, как продавать как общаться с клиентами, какие документы смотреть этого они не знают. Опытные конечно тоже совершают холодные звонки, но гораздо реже. Итог вы тратите время, даже отказывая всем. Не поможет даже фраза "риелторам не звонить". Звонить будут много и долго. Зачем Вам тратить это время отвлекаясь от семьи, от работы? Из всего списка нужно выбрать 1 специалиста, который будет представлять Ваши интересы. Часто вижу что одну квартиру продают 5 агентов и часто по разным ценам. Это не привлечет покупателей больше, это снизит их интерес к квартире, так как поток клиентом расходиться к разным агентам и не всегда доходит до показа Вашей квартиры. Разница в цене дает основание для торга и снижению прибыльности сделки.
Фотографии продадут вашу квартиру!
Первое на что обращают внимание потенциальные покупатели - на фотографии. В штате хорошего агента, есть свой фотограф, который сделает красивые фотографии так, чтоб можно было понять планировку размер квартиры, чтоб люди влюбились в квартиру по фото и пришли на просмотр.
Документы и это самое главное
Перед продажей квартиры необходимо подготовить все документы, свидетельства о праве собственности, документы основания, документы о перепланировках, если они были. Справки о зарегистрированных лицах, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, за капитальный ремонт. Согласие супруга даже бывшего на продажу, если объект приобретался в браке. А если собственники дети, то еще проверка правильности наделения детей, и разрешения опеки на продажу. Нет ли арестов на квартиру, за неоплаченный кредит или еще что-то? Возможно арест и не ваш, а вашего тезки с другого конца страны, но квартира может быть под арестом. Проверить действительность паспортов, а то не все помнят даты когда главный документ нужно менять. Не проверив это можно потерять покупателя, который не согласиться ждать пока вы решите свои проблемы. И если проблемы есть, о них нужно рассказать Вашему риэлтору, ведь он представляет Ваши интересы и он сможет придумать как можно решить проблему. Ведь безвыходных ситуаций не бывает. Два случая из жизни срочная продажа квартиры, люди переезжают в дом, и нужны деньги на доделывания ремонта. Есть покупатель с одобренной ипотекой, покупателю квартира нравиться, готовы вносить задаток. На встрече для передачи задатка и обсуждением этапов сделки случается истерика продавца - отказывается чтоб сделка была в сбере, а если и в сбере, то только через ячейку. Соответственно при ипотеке это невозможно. Сделка рушиться. Потому что продавец утаил от своего риэлтора то, что у него арест по счетам во многих банках. Случай два, продаю квартиру клиентам в шикарной новостройке, все красиво радужно, одобрили им ипотеку на очень хороших условиях. первоначальный взнос - самостоятельная продажа квартиры в области. Уверяют там все быстро и легко, документы готовы, люди уже живут в квартире, делают ремонт. Но стопоримся на 2 месяца.... оказывается там собственники дети. На детей получено согласие опеки и как следствие, дети наделены уже другой собственностью. После этого выясняется что доли изначально наделены были не правильно, надо перенаделять долями детей, получать новое согласие опеки, и только потом выходить на сделку.
Нет возможности, не понимаете очередность - это сделает Ваш риэлтор. Для некоторых действий нужна нотариальная доверенность, но это не опасно, она не дает право распоряжаться Вашим имуществом, получать за Вас деньги. А вот если кто-то просит от вас генеральную доверенность, то бегите от него подальше.
Следующая опасность - неадекватные покупатели
Если Вы продаете самостоятельно, Вы вряд ли сможете понять платежеспособность покупателя, проверить одобрена ли у него ипотека. Вы получаете большой поток не целевых покупателей, которые пришли просто поглазеть, убить время. А может под видом покупателей быть домушники, которые приглядывают квартиры. К одной девушке которая продавала квартиру сама, пришли два парня с очень неадекватным поведением, которые совсем не спешили уходить.... спасло ее то, что она смогла выскочить в подъезд к соседям. Грамотный специалист не поведет неадекватных покупателей на объект, а если он и приводит кого-то, то у него есть все данные покупателя.
На этом первую часть закончу... скоро будет продолжение....