Срок договора аренды нежилого помещения

Сегодня поговорим о таком важном условии договора аренды помещения как его срок.

С точки зрения срока аренды договоры делятся на 3 типа:

1. Краткосрочные
2. Долгосрочные
3. Бессрочные

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.

Краткосрочный договор аренды

Договор аренды на срок до 1 года (364 дня и менее) является краткосрочным и не подлежит государственной регистрации.
По сложившейся традиции такие договоры заключают на 11 месяцев. Некоторые даже ошибочно считают, что договор на 11,5 месяцев подлежит государственной регистрации.

Плюсы краткосрочного договора:

• действует с момента подписания
• не требует государственной регистрации
• как правило, есть возможность одностороннего расторжения

Складской комплекс МЛП Уткина Заводь, сдается по долгосрочным договорам аренды

Минусы "краткосрока":

• Возможность одностороннего расторжения, которая обычно включена в краткосрочный договор, может быть применена в неподходящее время, либо просто как рычаг для давления на контрагента - при переговорах о цене аренды.
• При лицензировании деятельности, как правило, нужен долгосрочный договор. Например, для получения алкогольной лицензии РАР требуется договора аренды на 5 лет.
• При существенных инвестициях в переезд лучше заключаться вдолгую, иначе затраты на перемещение склада могут не успеть окупиться, и вам придется снова переезжать.

Миф№1

В связи с практикой многие (даже некоторые юристы и бухгалтеры) считают, что краткосрочный договор - это контракт на 11 месяцев и не более. Конечно, это не так - см. ст. 651 ГК РФ. Краткосрочным признается любой контракт до 364 дней включительно. Лучше впрочем не балансировать на грани сроков и заключать на 11 месяцев, но если вы заключаетесь, например, 15 января, то разумно указать срок до 31 декабря того же года. Считать неполные месяцы ни одна бухгалтерия не любит.

Долгосрочный договор аренды

Арендный контракт на 365 дней и более считается долгосрочным и требует регистрации в Росреестре.

Миф№2

Вопреки убеждениям некоторых игроков рынка 5-летний срок договора аренды вовсе не гарантирует, что отношения сохраняться на весь период. Помимо стандартных оснований для расторжения по вине арендатора или арендодателя (неоплата аренда, повреждение объекта, использование объекта не по назначению, непредоставление доступа, отопления, электроэнергии и пр.), долгосрочный договор может предусматривать одностороннее расторжение в уведомительном порядке. Такие договоры по сути для сторон являются короткими, хотя и требуют регистрации с учетом срока от 1 года.

Основной смысл регистрации ДДА в том, чтобы подсветить обременение объекта договором аренды. После регистрации ДДА в Росреестре в выписке ЕГРН (которую можно заказать онлайн на сайте Росреестра или массе частных коммерческих ресурсов) появляется запись в разделе обременения/ограничения, в виде: "Договор аренды №1 от 01.01.2020 г. Срок обременения: до 31.12.2025 г."

Эта запись уведомит потенциального покупателя объекта о том, что объект обременен, ведь в случае перехода права собственности на нового владельца, договор аренды согласно гражданскому кодексу (ст. 617, ГК РФ ч. 2) сохраняет силу. Было бы обидно купить объект с рыночной ценой аренды 100 000 рублей, и выяснить, что он сдан на 5 лет вперед по 10 000 рублей в месяц. С этой проблемой нередко сталкиваются покупатели. Поэтому важно проверить объект перед покупкой.

Плюсы долгосрочного договора аренды

• Стабильность - заключив долгосрок вы можете надолго закрепиться на площадке. Как правило, оговаривается размер индексации арендной платы - что убережет арендатора от излишнего увеличения ставки аренды.
• Возможность лицензирования (алкоголь и пр)
• При заключении долгосрочного договора аренды арендатор может рассчитывать на скидку по аренде и существенные арендные каникулы.

Минусы ДДА

• Как правило, долгосрочные договора не допускают одностороннее расторжение договора аренды.
• Договор придется исполнять в части индексации оплаты. Не все арендодатели пользуются индексацией по максимуму, но нужно понимать, что арендовав сегодня склад по 500 руб./кв.м. с индексацией 5% ежегодно, каждый год ваша ставка будет расти: 2й год: 525 руб./кв.м., 3й год: 551 руб./кв.м., 4й год: 579 руб./кв.м., 5й год: 607,7 руб./кв.м.
• Некоторые арендаторы вынуждены сдавать помещения в субаренду, если бизнес сжался, а договор нерасторжимый.

Долгосрочный договор незаменим, когда цена переезда высока. Элементарно: Чем реже вы переезжаете, тем меньше влияет стоимость переезда на расходную часть бюджета.

Бессрочный договор аренды (БДА)

Договор на неопределенный срок называют бессрочным.

Плюсы БДА:

• Действует до расторжения - любой срок.
• Вступает в силу с момента подписания.
• Не требует регистрации в Росреестре.
• Не требует ежегодного перезаключения в отличие от краткосрочного договора аренды.
• Можно предусмотреть ограничение ежегодной индексации ставки аренды.

Минусы БДА:

• Согласно ГК РФ - может быть расторгнут в одностороннем порядке с уведомлением за 3 месяца. Но договором может быть предусмотрен и другой порядок расторжения.
• Не позволяет производить лицензирование склада под алкоголь и пр.

Выводы:

#Главныйпоскладам рекомендует заключать бессрочные договоры аренды в случае, когда нет существенных затрат на переезд, либо требований по лицензированию склада. Это позволит ускорить сделку и сэкономит затраты на регистрацию договора аренды. А также по договору на неопределенный срок вы можете иметь арендные отношения долгие годы (и остаться друзьями :) ).

Агентство SPB4RENT имеет опыт более 300 сделок по аренде складских и коммерческих объектов. Мы предлагаем услуги по поиску объектов недвижимости, поиску арендаторов и представлению интересов арендаторов или собственников.