Квартирное мошенничество - самое распространённое явление нашей действительности. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана. Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть подготовленным и знать, где и как действуют мошенники. В нашей статьей мы постараемся описать самые популярные схемы, зная которые, можно предотвратить большой обман.
Покупка квартиры— приятная и вместе с тем рискованная сделка. Многие люди полжизни расплачиваются за свое жилое помещение, если берут кредит в банке. Поэтому к выбору жилья стоит подойти очень ответственно. Особенно на вторичном рынке, когда разговор идет не со строительной компанией, а с частным собственником. Изучить нужно характеристики не только недвижимости, но и продавца. Ниже мы расскажем о пяти случаях, когда покупка квартиры у определенного типа продавцов имеет большие риски. Советуем внимательно отнестись к этапу проверки чистоты сделки, а в отдельных случаях обращаться к нотариусу.
Сегодня крайне необходимо иметь представление о том, как следует проверять юридическую чистоту любой сделки и какие сюрпризы могут иметь место при её совершении. Условно проверку чистоты сделки при покупке квартиры можно разделить на 4 этапа:
Проверка юридической чистоты сделки
- Проверка продавца
Первое, с чего лучше начинать оформление сделки купли-продажи квартиры, — проверка продавца. Нужно внимательно изучить паспорт и убедиться в его подлинности. В случае возникновения каких-либо сомнений лучше зайти на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, где опубликован список недействительных паспортов. Для проверки достаточно ввести серию и номер документа.
Ситуация усложняется в том случае, когда от лица владельца квартиры действует доверенное лицо. Любые сделки с доверенными лицами сопряжены с дополнительными рисками, поэтому важно изучить доверенность. В ней должно быть указано, имеет ли право представитель подписывать договор и брать деньги за квартиру, либо он только договаривается с покупателем, а подписывать сам договор купли-продажи приедет владелец недвижимости.
Чтобы проверить, не состоит ли владелец квартиры на учете в невродиспансере или наркологическом диспансере, можно попросить его представить соответствующие справки. Еще одно доказательство отсутствия наркотической зависимости и психических заболеваний — наличие водительских прав.
- Что необходимо проверить у продавца?
Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы ни в МФЦ, ни у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ( https://bankrot.fedresurs.ru )или Картотеке арбитражных дел.
Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.
2. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
- Следующий шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для того, чтобы проследить историю переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности. Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра. Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.
Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.
Итак, мы взяли выписки из ЕГРН и выяснили, кто является собственником (собственниками) квартиры. Что дальше?
На втором этапе важно проверить правоустанавливающие документы, которые подтверждают, что владелец действительно имеет право совершать сделку купли-продажи.
Первоочередный правоустанавливающий документ — это тот, который показывает как, когда и каким образом появилось имущество у продавца (договор/свидетельство о праве на наследство/ справка о выплате пая bи т.д). Следующий правоустанавливающий документ — это свидетельство о государственной регистрации права. Однако в России с 15 июля 2016 года отменили выдачу таких документов, поэтому, если собственник вступил в права владения после этой даты, то он не сможет показать свидетельство. В таком случае нужно просить у него «Выписку из ЕГРН» (см. выше).
На сегодняшний день подтверждает право собственности на недвижимость выписка из Единого государственного реестра недвижимости Именно ее нужно запросить у владельца жилья.
В ЕГРН отражается вся информация об объекте недвижимости. Благодаря этому документу потенциальный покупатель имеет возможность узнать, к кому за весь этот срок переходило право собственности на квартиру, накладывались ли аресты на имущество запреты на проведение каких-либо сделок.
Обязательно нужно проверить документы, на основании которых владелец получит в собственность имущество:
договор купли-продажи;
акт приватизации (договор передачи);
договор дарения;
свидетельство о наследстве;
договор мены.
В соответствии с российским законодательством, максимальный срок, когда сделки с недвижимостью могут быть признаны незаконными, составляет 3 года. Если в течение этого срока были какие-то споры о праве собственности в прошлом, что обязательно будет отражено в выписке из ЕГРН, нужно попросить владельца представить решение суда по этому вопросу.
Мошенники на сегодняшний день могут подделать практически любой документ, поэтому очень важно внимательно проверять все бумаги. Текс должен быть напечатан четким шрифтом, не должно быть следов каких-либо исправлений или корректировок. Исправления допускаются, но они должны быть заверены нотариусом или органом, выдавшим документ и внёсшим исправления. Очень важно сверять даты, подписи и имена участников сделки.
3. Проверка зарегистрированных в квартире жильцов
Чтобы узнать, если ли в квартире прописанные жильцы, необходимо изучить выписку из домовой книги, или запросить справку которую обязательно должен получить владелец перед продажей. Правда, есть одна особенность — владелец, оформляющий этот документ, может получить его за тот срок, когда он был зарегистрирован в квартире.
В выписке из домовой книги также будет указано, кто ранее был зарегистрирован в квартире, а затем выписался. В случае смерти жильца должен быть указан номер свидетельства о смерти и дата его выдачи. Если жилец уехал в длительную командировку, попал в места лишения свободы или был призван на военную службу, это также будет отражено в данном документе.
Особое внимание нужно обратить на то, прописаны ли по этому адресу дети, не достигшие 18 лет, поскольку именно с ними возникает больше всего проблем при снятии с регистрационного учета. Чтобы выписать ребенка из квартиры, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Повод для повышенного внимания — эта частая смена собственников и снятие с регистрационного учета жильцов, которые впоследствии не зарегистрировались по новому адресу. Временная выписка одного из жильцов также должна насторожить потенциального покупателя.
В первую очередь, проверка выписки из домовой книги необходима, чтобы определить, могут ли появиться претенденты на квартиру после совершения сделки купли-продажи.
4. Проверка состояния квартиры
Очень важно убедиться, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок — для этого у владельца нужно запросить документы из Бюро технической инвентаризации. В соответствии с российским законодательством, любые изменения должны согласовываться с БТИ.
Когда сделка купли-продажи может быть признана незаконной?
Никто не даст гарантию, что даже при тщательной проверке чистоты квартиры не возникнет проблем, и придется решать все споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи квартиры незаконной в таких случаях:
- продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
- сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов или органов опеки;
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия;
- доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, которая была отменена или срок действия которой истёк;
- сделка купли-продажи совершена с грубыми нарушениями действующего законодательства;
- сделка купли-продажи совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц;
- ущемлены права нуждающихся в опеке граждан.
Более подробную информацию о пользе нотариальной формы сделки читайте по ссылкам ниже:
НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ОТ "А" до "Я"
НОТАРИУСЫ ЗАЩИТЯТ ВАС ОТ МОШЕННИКОВ
ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ, ЧТОБЫ НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!
ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ С ДРУЗЬЯМИ В СОЦСЕТЯХ!