Согласно действующему законодательству РФ, добровольное отчуждение недвижимого имущества (переход права от одного лица к другому на недвижимое имущество) возможно на основании гражданско-правовой сделки (договора).
Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) предусматривает следующие виды договоров по отчуждению недвижимого имущества:
- Договор купли-продажи (купчая)
- Договор дарения (дарственная)
- Договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением)
Остановимся на каждом из вышеперечисленных договоров более подробно с точки зрения формы и налоговых последствий для сторон.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ)
Форма
Заключается в простой письменной форме (т.е. заверять у нотариуса не нужно) при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в единоличной собственности либо при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. При отчуждении доли одним из участников долевой собственности либо несколькими, но не всеми, соответствующий договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Результатом отчуждения недвижимого имущества является переход права собственности от одного лица к другому. Такой переход права собственности от одного лица к другому (а не сам договор) подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрация недвижимости по соответствующему субъекту федерации. Технически процедура государственной регистрации состоит во внесении государственным регистратором в единый государственный реестр недвижимости (ранее единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) записи о праве собственности нового собственника (покупателя). По итогам успешной государственной регистрации участникам сделки выдаются экземпляры договора купли-продажи со штампами о произведенной государственной регистрации перехода права собственности и самого права собственности нового собственника.
Налоговые последствия для продавца
При отчуждении недвижимого имущества продавец-гражданин (физическое лицо) получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.
Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ предусматривает минимальные сроки владения недвижимым имуществом продавцом (налогоплательщиком) для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимого имущества.
Эти сроки составляют:
3 (три) года в следующих случаях:
- права собственности приобретено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником продавца в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
5 (пять) лет в иных случаях.
(ст. 217.1 НК РФ)
В случае, если продавец (налогоплательщик) до момента отчуждения владеет недвижимым имуществом менее 3 (трех) лет, то налогооблагаемая база определяется как цена договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и иных объектов недвижимости) минус 1 000 000 (один миллион) рублей.
(пп. 1) п. 2 ст. 220 НК РФ)
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ (ДАРСТВЕННАЯ)
Форма
Та же, что и у договора купли-продажи
Налоговые последствия для одаряемого
При отчуждении недвижимого имущества одаряемый-гражданин (физическое лицо) получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Налогооблагаемая база определятся как кадастровая стоимость недвижимого имущества (налог на дарение).
В каких случаях налог на дарение не взимается (Кто освобождается от налога на дарение)?
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
(п. 18.1 ст. 217 НК РФ)
Отличия договора дарения (дарственной) от завещания
Завещание является актом распоряжения имуществом в случае смерти гражданина, оформляющего завещание. Следовательно, права собственности на завещанное имущество переходит к выгодоприобретателю (гражданину, в чью пользу завещано имущество) только после смерти завещателя и получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство (не менее 6 месяцев).
При этом следует помнить, что завещание в отличие от договора дарения в любой момент можно отменить без объяснения причин, в то в время как для отмены дарения ГК РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отмены дарения, а именно:
1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2) если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
(ст. 578 ГК РФ)
Завещание также теряет силу в случае отчуждения завещателем завещанной вещи.
Наконец, в ГК РФ имеется понятие обязательной доли в наследстве. Так, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
(ст. 1149 ГК РФ)
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ (ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ)
Сущность
По договору ренты получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (пожизненное содержание с иждивением).
Форма
Подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации
Налоговые последствия
Доходы, получаемые в виде рентных платежей подлежат налогообложению по ставке 13%.
Недостатки договора пожизненного содержания с иждивением для приобретателя недвижимого имущества (плательщика ренты)
В связи с тем, что договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается с лицами преклонного возраста, п. 1 ст. 602 ГК РФ предусматривает специальную обязанность плательщика, которая может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Соответственно, если при оспаривании договора ренты для доказывания соблюдения условий данного договора плательщику ренты достаточно предъявить платежные документы о переводе периодических рентных платежей, то в случае оспаривания договора пожизненного содержания с иждивением (иски о расторжении такого договора как правило предъявляются родственниками получателя ренты), плательщику ренты нужно предъявлять чеки на покупку еды, одежды, лекарств и прочих потребительских товаров, приводить в суд свидетелей, предъявлять иные доказательства.
Таким образом, доказать «что ты не верблюд», плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением доказать на порядок сложнее.
P.S. Примечательно, что до отмены налога на дарение между близкими родственниками в 2005 году, договором пожизненного содержания с иждивением, как правило, оформлялось дарение между близкими родственниками (Классическая притворная сделка!).
