Ежегодно в Москве происходят сотни тысяч сделок с городской недвижимостью. Львиная их доля приходит на вторичный рынок жилья - это те квартиры, которые уже имеют собственника, где сделка совершается между физическими лицами с обоих сторон.
Из общего числа покупок во вторичном сегменте, половина приходится на ипотечные сделки, где наряду с подтверждением своей платежеспособности, немаловажный фактор найти квартиру, которую одобрит банк.
И тут начинается самое интересное.
Из собственного опыта взаимодействия с банками покупателей по ипотеке, львиная их доля приходиться на Сбербанк.
Вопрос лишь с быстрых движениях рук и контакте с оценщиком.
В каждом банке есть одобренный список оценочных компаний, с которыми взаимодействует.
Оценщик за счет покупателя, выезжает на выбранный объект, делает его фотографии, опись и составляет оценочный альбом, на основании которого происходит визуальное изучение квартиры, уже сотрудниками банка, один из факторов принятие решений по одобрению.
Больше никто из банка фактически на объект не приезжает.
В большинстве случаев, особенно если квартира с ремонтом, есть моменты изменений, которые попросту не отмечены нигде официально в том числе и в техническом паспорте, начиная от проема в ненесущей стене или обрезке вентиляционного короба идущего в верхней части кухонь, частая история для панелек 90-00-х годов.
Любое изменение от первоначальных чертежей и отметок в техпаспорте, является нарушением, даже отсутствие кухонной двери в определенных случаях может послужить причиной отказа.
Как решаются эти проблемы?
Зачастую перепланировки номинальны, снесли кривую санузловую кабину и выстроили по тем же параметрам только ровную - перепланирока, нигде не отмеченная и не "узаконенная" собственником.
Проще всего об этом умолчать, так как процесс узаконивания, выведет объект из продажи на срок от 3-х месяцев минимум.
И прочие незначительные изменения, так же можно уже по факту оговорить с оценщиком.
Для этого нужны только достаточные коммуникации агента с вашей стороны и желание сделать комфортным процесс продажи.
Когда в одном из помещений есть перепланировка, то просто подставляют фото другой такой же квартиры, если же квартира по индивидуальному проекту, то можно буквально пройти по соседям вниз или вверх и найти "девственные" параметры и сфотографировать в оценочный альбом.
Порою, когда с оценщиком на короткой ноге, а дружат все, не забываем, что на то мы и люди, что существа социальные, оценщик вообще может не приезжать на объект, а фотографии в нужном объеме и ракурсе сделает агент.
Аккредитованные оценщики в большинстве банков - это одни и те же кампании и люди, а оценочный альбом своего рода формализованный способ проверки технических характеристик квартиры и его рыночной стоимости.
Понятное дело, что простому входящему клиенту никто не пойдет на более лояльные условия взаимодействия, так как институт репутации никто еще не отменял, но купить можно любую квартиру по ипотеке, было бы желание и подходящие люди.
В любом случае, все возникающие проблемы в эксплуатации объекта ложатся на плечи покупателя, даже пока квартира в залоге у банка. Поэтому ответсвенность за решение покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой на плечах покупателя.
Конечно, здесь стоит остерегаться авантюр с проемами в несущих стенах, так как это грубое нарушение технических характеристик объекта, с возможными отложенными последствиями, но когда:
- убрали дверь на кухне и сделали проем или арку,
- выстроили санузел по прежним меткам,
- застроили не нужный проем,
- сделали проем в ненесущей стене,
- сняли оконную раму, без переноса батареи и ломания приступка.
По сути, несущественные обстоятельства, на которые можно закрыть глаза, если во всем остальном объект полностью отвечает вашим предпочтениям по желаемой квартире.
Если статья интересна, ставим палец вверх, делаем репост, комментируем и подписываемся на канал.