Специалисты по недвижимости используют несколько основных специальных профессиональных методов оценки. Выделяются три главных приоритетных метода оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. В крупных городах рынок недвижимости достаточно активен, поэтому при его оценке чаще всего используется сравнительный метод, при котором стоимость квартиры сопоставляется с аналогами. В малых городах и населённых пунктах продажа квартиры является менее частым явлением, поэтому оценщики недвижимости могут использовать другие варианты оценки квартиры.
При затратном методе оценщик устанавливает, в какую денежную сумму обойдётся строительство и восстановление объекта недвижимости при использовании современных строительных материалов. Полученная итоговая цифра определяет цену конкретной единицы недвижимости. Эксперт может оценить недвижимость, используя доходный метод оценки жилья, который подразумевает вероятность получения прибыли от различных вариантов использования объекта недвижимости не только от непосредственной продажи, но и от сдачи жилья в наём или в аренду. Профессиональный специалист использует все методы оценки недвижимости. При отказе от одного из методов оценки, он должен обосновать такое решение.
Работа специалиста по оценке недвижимости требует множества знаний и коммуникабельности, поскольку работать приходится с реальными участниками рынка недвижимости. Хорошими оценщиками по недвижимости становятся строители, брокеры, экономисты, юристы, архитекторы и сметчики. Чтобы стать хорошим риелтором, нужно иметь высшее образование и пройти специальную профессиональную подготовку объёмом не менее 800 академических часов. Обучение проводится в университетах, аккредитованных при Минимуществе. Каждые 3 года специалисту требуется проходить курсы переквалификации.
Практика показывает, что при совершении операций с объектами жилого фонда и бюджетными объектами нежилого сектора, потребуются не слишком глубокие и объёмные знания. Главная задача оценщика недвижимости в данном случае - оказать помощь заказчику для определения реальной стоимости объекта недвижимости. Крупные оценочные компании обычно не занимаются мелочами, поэтому нишу оценки недвижимости занимают непосредственно сотрудники риелтерских компаний.
Существует два основных типа заключений, отчетов, сертификатов и прочих документов:
1. Оценочный лист оформляется при выполнении оценки стоимости частного дома, земельного участка, квартиры или комнаты. Оценочный лист заверяется печатью компании и подписью эксперта, её представляющего.
2. Экспертное заключение составляет оценщик или группа специалистов по недвижимости для определения стоимости нежилых помещений, зданий, комплексов зданий, при страховании и переоценке основных фондов, при кредитовании недвижимости под залог, при внесении паев в уставный фонд какого-либо предприятия и по заказу юридических лиц.
Чаще всего, такие документы не признают муниципальные и государственные органы. Но бывают и исключения, когда официальные органы заказывают данную документацию на бюджетные деньги. При оценке частных сделок с недвижимостью, государственные и муниципальные органы используют данные, предоставляемые БТИ или официальными компаниями по оценке недвижимости.
К сожалению, обе категории оценщиков нередко лукавят при оценке определённого вида недвижимости. Результат подобного лукавства - занижение или завышение стоимости объекта недвижимости. Недобросовестные действия оценщиков довольно легко вводят в заблуждение участников коммерческого сектора недвижимости. Но привлечь таких лукавых оценщиков, ни к уголовной, ни к административной ответственности практически не реально. Важно помнить, что непорядочный независимый оценщик предоставляет слишком много красивых сертификатов и дипломов, и это должно насторожить.