Основной документ, в котором описаны признаки недействительности любого собрания, в том числе собственников жилья, - это Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). В гражданском судопроизводстве это основной документ наряду с Гражданско-процессуальным кодексом РФ (ГПК РФ).
Все остальные законы или подзаконные акты вторичны, в том числе Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).
Недействительности Решения общего собрания собственников жилья (ОССЖ) посвящена статья 181.3 ГК РФ. Так пункт 1 указанной статьи расшифровывает как Решение ОССЖ может быть признано недействительным:
- в силу признания его таковым судом (оспоримое решение);
- независимо от такого признания (ничтожное решение).
Процессуально легче попросить суд признать собрание ничтожным, чем его оспорить - в этом случае значительно меньше формальностей, которые необходимо выполнить. Об этом ниже при разборе оспаривания решения ОССЖ.
Для того, чтобы просить суд признать решение ОССЖ ничтожным, не нужно никого ни о чем уведомлять и не обязательно быть собственником жилья. Сроки исковой давности (полгода), установленные ЖК РФ и ГК РФ тут тоже не применяются, так как они установлены для случая оспаривания решения собрания в суде, а не для признания такового ничтожным.
Для того, чтобы признать решение ОССЖ ничтожным, необходимо, чтобы это решение ущемляло существенные права истца. На этом основании можно подать иск к инициатору данного собрания.
Признать недействительным можно решение ОССЖ по конкретному вопросу. Если решение ОССЖ недействительно по какому-то одному вопросу, то это не означает, что весь протокол собрания ОССЖ недействителен в целом (если в нем были приняты решения по нескольким вопросам).
Ничтожное решение собрания означает что его как бы не было - там нечего оспаривать.
Оспоримое решение собрания означает, что оно законно по сути, но было принято с нарушением прав истца в ходе проведения собрания или ненадлежащим образом оформлено (об этом ниже).
ГК РФ выделяет следующие признаки ничтожности решения ОССЖ (ст. 181.5):
- принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
- принято при отсутствии необходимого кворума;
- принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
Данные пункты в полной мере защищают права третьих лиц, а также самих собственников жилья.
Пункт 1 "принято по вопросу, не включенному в повестку дня" защищает от введения в заблуждение - объявили одну повестку, люди не пошли на собрание, так как вопросы показались неинтересными, а сами приняли дополнительные предложения. В моем случае декларировали голосование по вопросу установки системы видеонаблюдения, а сами рассмотрели также вопрос об оплате эксплуатации системы видеонаблюдения, т.е. вышли за повестку.
Пункт 2 "принято при отсутствии необходимого кворума". Здесь важно не только то, что в соответствии со ст. 46 ЖК РФ для каждого типа решения ОССЖ может быть разный кворум - какие-то решения принимаются простым большинством голосов от принявших участие в собрании, какие-то большинством голосов от общего числа голосов собственников жилья, независимо от того, участвовали они в собрании или нет, другие 2/3 от общего числа голосов собственников жилья, а для некоторых (об уменьшении общедомового имущества) нужно не менее 100% от общего количества голосов собственников жилья в многоквартирном доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Важно также и то, что необходим правильный подсчет голосов. Так голоса, которые были отданы сразу за два альтернативных предложения по одному и тому же вопросу, учитывать нельзя - это запрещает п. 6 ст. 48 ЖК РФ. Нельзя выбрать двух председателей дома, нельзя выбрать сразу два тарифа за одну и ту же услугу.
Пункт 3 "принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания". Этот пункт защищает и самих собственников жилья от самоуправства соседей, а также третьих лиц и на нем легко объяснить почему для ничтожности не действует срок давности в полгода, а также не нужно быть собственником жилья, чтобы просить суд признать недействительным ничтожное решение ОССЖ. Все полномочия ОССЖ прописаны в п. 2 ст. 44 ЖК РФ и сводятся к вопросам содержания и использования общего имущества многоквартирного дома. Никакие другие вопросы они решать не могут. Если ОССЖ вышло за рамки своих компетенций и установило сбор на закупку крупного рогатого скота для создания общедомового коровника, то никого уведомлять об оспаривании не нужно, проходя сложные бюрократические процедуры. Это решение ничтожно и может быть признано таковым без лишних формальностей. По сути там и доказывать нечего. Нужно лишь доказать факт такого решения и указать суду, что ОССЖ вышло за рамки своих полномочий. Суд его признает ничтожным и зафиксирует это в своем Решении. Также собрание собственников жилья может ограничить доступ на территорию, которая не является общедомовым имуществом, например, магазин, городской парк. В таком случае оно может затронуть права третьих лиц и уже эти третьи лица могут попросить суд признать это Решение ничтожным, так как ОССЖ вышло за рамки своих компетенций.
Пункт 4 "противоречит основам правопорядка или нравственности". Это достаточно сложный в трактовании пункт ст. 181.5 ГК РФ. Потому что большинство абсурдных решений покрывается пунктами 1 - 3 указанной статьи.
К этому пункту можно отнести решение об открытии на общедомовой собственности, скажем, борделя или использования ее для несогласованных акций.
Лично мое мнение заключается в том, что к этой статье относятся также случаи неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ. Это когда собственников жилья принуждают к покупке какой-то собственности в пользу третьих лиц якобы для их же блага.
Если пункты ст. 181.5 ГК РФ не применимы, Решение собрания им не противоречит, то его можно оспорить - этому посвящена ст. 181.4 ГК РФ.
Но тут необходимо пройти длительную бюрократическую процедуру и соответствовать некоторым формальностям, которые определены ГК РФ и ЖК РФ.
Так необходимо:
- голосовать против данного решения или не участвовать в голосовании (и при этом его голос мог повлиять на результат - п. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4 ст. 181.4 ГК РФ),
- необходимо уложиться в течение срока исковой давности - 6 месяцев после того как лицо узнало или должно было узнать о решении собрания (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ),
- необходимо уведомить в письменной форме всех собственников жилья в данном многоквартирном доме (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ)
Все указанные факты необходимо будет доказывать в суде: что голосовал против (не голосовал, но голос мог повлиять), что уведомил или сделал все возможное, чтобы уведомить.
Здесь есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание. Основная препона - это уведомление собственников жилья в многоквартирном доме. Обычно под этим понимают отправку им заказных писем почтой России или выдача уведомления под роспись. Дом может быть очень большим. Поэтому собственников жилья можно уведомить тем же способом, которым они были уведомлены при проведении данного собрания. Если они уведомлялись посредством размещения объявлений в холлах первых этажей, то и объявление об оспаривании решения можно разместить также. В суд надо предоставить акт об размещении указанных уведомлений за подписью трех лиц (не обязательно собственники) и, желательно, фотографий с этими объявлениями, висящими в холлах.
При этом абсолютно не важно сколько они там провисели. Вы не обязаны стоять и караулить, чтобы эти объявления не сорвали хулиганы. Законодательство Вам предписывает лишь сделать все возможное для такого уведомления. А само уведомление проводится не в целях создания бюрократических препон для защиты нарушенных прав, а для того, чтобы Ваши соседи могли присоединиться к Вашему иску.
Также со сроками исковой давности. Вы должны обратиться в суд (не важно в какой) в течение срока исковой давности за защитой своих законных прав. Если суд Вам возвращает иск, признав его ненадлежащим (не уплатили пошлину или не так ее рассчитали, ошиблись с подсудностью), то у Вас есть еще полгода на устранение указанных недостатков (будут перечислены в определении суда) - п. 3 ст. 204 ГК РФ "Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, если основанием оставления иска без рассмотрения послужили действия (бездействие) истца".
Если срок исковой давности был пропущен, то можно попытаться попросить суд его восстановить, руководствуясь положениями ст. 205 ГК РФ.
Также есть тонкие вещи связанные с истечением срока исковой давности, изложенные в ст. 202 ГК РФ (его истечение приостанавливается, прерывается и возобновляется). Причем сроки исковой давности истекают для каждого лица по-разному (кто-то служил в ВС РФ и для него их истечение приостанавливалось на срок службы, а кто-то не служил в ВС РФ и для него они продолжали истекать).
В соответствии с п. 1 ст. 181.4 ГК РФ оспорить решение ОССЖ можно при нарушении требований закона. В статье идет перечень этих требований с пометкой "в том числе", что указывает на то, что он не полный, но по духу этого перечня речь идет о нарушениях при проведении и оформлении собрания:
- допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
- у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
- допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
- допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Поэтому если нарушение закона произошло не в ходе проведения ОССЖ, а произойдет в случае исполнения решения ОССЖ, то я бы все-таки просил суд признать его ничтожным, руководствуясь ст. 181.5 ГК РФ, а не пытался бы его оспорить.
Так и правильнее, и в суд подать легче.
Поэтому в большинстве случаев самоуправства инициаторов собрания пригодится именно ст. 181.5 ГК РФ, а не ст. 181.4 ГК РФ, которая больше отсылает к формальным претензиям к ходу проведения собрания.
Так что уведомлять соседей мало кому понадобится на практике.
Вот конкретный кейс признания решения ОССЖ ничтожным по одному вопросу, вынесенному на собрание.