Тема весьма обширная. Поэтому в данной статье рассмотрим случай, когда доля ребенку выделена в качестве условия использования материнского капитала. Предположим, семья приобрела квартиру в 2015 году за 2,5 млн. руб. В связи с тем, что в 2018 году рожден второй ребенок и получен материнский капитал, который использован в счет погашения ипотеки, детям выделены по 1/4 доли (на каждого). В 2020 году квартира продается за 3 млн. руб. (кадастровая стоимость 2 млн. руб.) Что будет с налогом?
Первый момент. Обязанность подавать декларацию и платить налог здесь возникает только у детей. У родителей срок минимального владения квартирой истек. Он в данном случае будет начинать течь с момента приобретения квартиры. Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество (Письмо Минфина РФ от 15.03.2019 № 03-04-05/17028).
От имени детей декларацию сдают родители. Доходы от продажи у них будут соответственно считаться пропорционально долям:
3 000 000*1/4=750 000 руб.
Не забываем, что для определения доходов нужно сравнивать стоимость продажи с кадастровой стоимостью объекта, скорректированной на коэффициент 0,7. И если сумма по договору будет ниже, то доходами будет считаться именно кадастровая стоимость объекта*0,7. В нашем случае цена по договору (3 млн.) выше, чем 2 млн. руб. *0,7. Поэтому в расчетах налога используем стоимость по договору.
Доходы мы можем уменьшать по двум схемам:
А. использовать имущественный вычет при продаже квартиры в сумме 1 млн. руб. Если продаете совместную собственность в качестве одного объекта (по одному договору) , то вычет распределится на всех собственников пропорционально их долям. То есть каждый ребенок сможет уменьшить свои расходы на 1 млн. руб.*1/4=250 000 руб.
Налог к уплате составит: 750 000 - 250 000 = 500 000*13%=65 000 руб.
В отношении применения имущественного вычета есть такая тонкость, что если доли каждого собственника продаются по отдельному договору (в качестве отдельного объекта собственности), то тогда каждый собственник сможет применить вычет в сумме 1 млн. руб. в полном объеме. Юридически так оформить сделку будет сложнее, конечно. Но есть смысл обратиться к специалисту, ибо экономия на налогах окажется существенной (в случае применения вычета в полном объеме у детей не возникнет налога к уплате).
Б. начиная с 2017 года, при продаже квартиры , в которой выделены доли детям в качестве условия использования материнского капитала доходы от продажи долей, оформленных на детей, можно уменьшать на расходы, связанные с их приобретением. В нашем случае они были выкуплены с использованием материнского капитала, поэтому расчет налога можно будет произвести таким образом:
750 000 - 625 000 (2 500 000*1/4) = 125 000*13%= 16 250 руб. (расчет на одного ребенка)
Да, в фактические расходы на приобретение можно включать и материнский капитал в этом случае (Письмо Минфина от 22.07.2014 №БС-4-11/14019@).
Важно! Если налога к уплате нет, то декларацию за детей подавать нужно все равно в случае, если срок минимального владения собственностью для них не истек.