Многие люди часто довольно легкомысленно относятся к подписанию договоров. В лучшем случае они полностью полагаются на мнение юриста или риэлтора. Но дело в том, что, если Вы берете в аренду помещение, в котором будете потом жить или вести бизнес, то все, что Вы упустили в договоре по собственной невнимательности или неосторожности придется расхлёбывать именно Вам. К сожалению, мне и самому, и моим клиентам пришлось набить на этом множество шишек.
Так что, даже если Вы не юрист, уже на этапах переговоров с собственником Вы должны проговорить, а потом обязательно отразить в договоре следующие вопросы:
1) В договоре должна быть четко указана дата внесения арендной платы.
Удивительно, но мне уже пару раз попадались договора, в которых это не было отражено. В итоге арендатор и собственник никак не могут решить, то ли они привязываются к дате заключения договора, то ли опираются на какие-то устные договоренности. В итоге это перерастает во взаимные претензии и недопонимание. А вопрос оплаты, как Вы понимаете, очень важный.
2) срок действия договора и его продление
крайне важно указать определенную дату. Обычно, чтобы избежать государственной регистрации договора, его могут заключить на 11 месяцев. Часто бывает удобно включить пункт о том, что, "если ни одна из сторон не заявила после окончания договора о намерении прекратить договорные отношения, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях" По другому это ещё называется автопролонгацией.
Это, конечно, уже при обоюдном желании сторон. Возможно, что собственник захочет пересмотреть арендную ставку при продлении договора.
3) должен быть пункт об отделимых и неотделимых улучшениях.
Если арендатор желает что-то сделать в доме, в квартире или нежилом помещении, то это должно быть согласовано с собственником и, если улучшения неотделимые (например, он поменял за свой счет окна), то необходимо прописать в договоре, каким образом собственник компенсирует такие улучшения при расторжении договора.
4) порядок досрочного расторжения
Здесь очень важно учесть, что досрочно договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- По инициативе арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора
- По инициативе арендатора в случае нарушения собственником условий договора
- А также по инициативе собственника или арендатора при отсутствии нарушений.
В любом случае, я бы советовал всем прописывать то, что договор может быть расторгнут не ранее, чем через 30 дней после письменного уведомления. Такого срока вполне достаточно, чтобы арендатор мог найти новое помещение, а собственник, нового арендатора. В случае, если это магазин или производство, то сроки могут быть более длительными, поскольку необходимо вывозить оборудование и приводить помещение в прежний вид, если это предусмотрено договором.
5) в договоре должны быть учтены все платежи, не включенные в арендную плату
Например, совсем недавно мы арендовали дом и были неприятно удивлены тем, что должны были платить ещё и за мусор. Причем сумма почти была равна плате за электроэнергию. Поэтому крайне необходимо с самого начала обсудить и прописать в договоре все расходы. Иногда можно что-то забыть. Особенно это касается жилых домов.
Так в поселке, где мы сейчас живем собственники обязаны постоянно косить траву между участком и дорогой. А это почти 5 соток.
6) Изменение арендной ставки
При долгосрочном договоре (более 1 года) обычно предусматривается ежегодная индексация. Как правило, от 5-10%. Либо привязанная к официальным показателям инфляции в Вашей стране. Как Вы понимаете, это связано с тем, что из-за инфляции деньги с течением времени теряют свою ценность.
Если же договор заключен менее, чем на год, то, как правило, изменение ставки предусмотрено не чаще одного раза и только по взаимному согласию сторон. Т.е., если арендатор не согласен с предложенной арендодателем ставкой, то арендодателю придется ждать окончания договора, либо расторгать договор и ждать 30 дней (в зависимости от того, что согласовали в пункте "досрочное расторжение договора").
Существуют ещё, конечно, некоторые подводные камни, и хорошо бы показать договор юристу, которому Вы доверяете. Но перечисленные мной пункты должны быть обязательно проработаны и четко прописаны. И Вам крайне желательно их обсудить друг с другом и со своим юристом.
Дорогие читатели! Если Вам понравилась статья, то поставьте, пожалуйста, лайк и подписывайтесь на этот канал. Впереди ещё много полезного и интересного :)
Пишите свои вопросы и замечания.