Уже более ста лет клич «в Москву, в Москву» не дает покоя многим жителям нашей страны, считающим, что настоящего успеха можно достичь только в столице. Даже не сумев, подобно чеховским героиням, вырваться из родных краев, они ждут этого от своих детей, хотят видеть их успешными, состоявшимися людьми. Фундаментом для такого прорыва многие считают хорошее образование и всеми силами стремятся дать своим детям возможность учиться в столице. Действительно, в рейтинге мировых университетов Times Higher Education (THE), среди входящих в него 39 российских вузов первые места занимают учебные заведения Москвы.
Формально при поступлении в вузы хорошие результаты ЕГЭ уравнивают шансы выпускников всех российских школ, однако московские абитуриенты имеют существенную фору – им не надо решать квартирный вопрос.
Как же поступить родителям ребят из регионов, чтобы нейтрализовать конкурентное преимущество москвичей?
Главный совет – начинать думать на эту тему задолго до того, как ребенок перейдет в выпускной класс. Когда-то, еще в СССР, родителям предлагалась возможность завести вклад на имя новорожденного. Доступ к деньгам открывался после достижения совершеннолетия, и они становились существенным подспорьем на первых шагах по жизненному пути. Хотя в 1992 году такие вклады обесценились, это не убило в людях потребность с первых дней жизни своего ребенка искать способы его поддержки на старте взрослой жизни.
Опыт общения с клиентами из регионов позволяет дать несколько проверенных жизнью советов тем, кто только приступает к решению таких вопросов. Как правило, все, кто обращался в ЦДН, собираясь заложить фундамент для дальнейших успехов своего ребенка, правильно представляли себе направление действий – купить московскую квартиру и сдавать ее в аренду до тех пор, пока она не понадобится новоиспеченному студенту. Однако успех в этом деле зависит от множества мелочей, представление о которых можно получить только благодаря многолетней практике. Именно поэтому я не советую нашим клиентам решать этот вопрос самостоятельно.
Покупка квартиры для сдачи в аренду это инвестиция, а инвестор-любитель, скорее всего, не увидит ни дополнительных возможностей для успеха, ни скрытых ловушек. Недаром на финансовом рынке многих стран существует понятие «неквалифицированный инвестор» – человек, не подтвердивший свои компетенции в профессиональной среде и не и имеющий права рисковать по собственному усмотрению. Мы же в ЦДН имеем богатый опыт решения подобных задач и готовы предоставить его в распоряжение наших клиентов.
Читайте так же материал: Как зарабатывают на недвижимости?
Главное, что нам предстоит решить вместе с ними – что и где покупать и кому сдавать. Как правило, изначально наши клиенты ориентируются на новостройки от ведущих застройщиков, реклама которых давно вышла за границы Москвы и области. Они знают о существовании крупных московских ЖК, которые иногда расхваливают их бывшие земляки, уже купившие московскую квартиру, но объективно оценить потребительские качества массовых новостроек на расстоянии очень сложно.
Я постоянно получаю множество запросов из регионов – они поступают непосредственно в наше агентство, появляются на специализированных форумах, ими делятся мои коллеги. Как правило, сумма, которую региональные инвесторы планируют вложить в московскую недвижимость, составляют 9-15 млн. рублей, а возраст детей – будущих жильцов квартиры – на момент совершения сделки составляет от 5 до 10 лет.
На начальном этапе работы главная задача – четко объяснить клиенту, что наш выбор должен не только позволить покупателю поселиться на территории города и получить московскую прописку, но и обеспечить комфортную жизнь, как арендаторам, так и постоянному жильцу. И те и другие не должны покидать дом с первым лучом солнца, чтобы вовремя попасть на работу, не должны преодолевать в резиновых сапогах километр полевой дороги от подъезда до ближайшей станции метро, не должны, как герой известного фильма, ездить в булочную на такси.
Да, «входной билет» для желающих получить только площадь и прописку, начинается от 1 млн. рублей (первоначальный взнос при покупке «однушки» в Новой Москве с использованием ипотечного кредита), при этом допустима и покупка квартиры на ранней стадии строительства. Однако, говоря о выборе квартиры, востребованной на рынке аренды и удобной для дальнейшего проживания, надо учитывать массу «граничных условий».
Первое и главное – квартира должна быть готова к заселению. Покупать ее на этапе котлована очень невыгодно – приходится платить рыночную цену готовой квартиры (эскроу-счета!), а вселиться можно будет только года через 2 – стройка, сдача, ремонт... С точки зрения инвестора это недопустимая потеря времени и, следовательно, дохода. Выбирая сегмент рынка для нашей покупки, я голосую за вторичку.
Что же именно выбрать из многочисленных предложений вторичного рынка?
1) Если у клиента нет каких-то обоснованных специфических требований, то оптимальным вариантом является малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 44-48 кв. метров. Ее преимущества перед схожими по цене однокомнатными – в большей универсальности.
- Из таких квартир, не нарушая правил перепланировки, можно сделать удобную «евродвушку», объединив кухню с комнатой и оборудовав отдельную спальню.
- Такое решение подойдет и для семей с одним ребенком, и для пары, и для одиночки. Мало кто готов принимать своих гостей в спальне или ютясь на маленькой кухне.
- Такая квартира будет более востребована как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды.
Читайте так же: Перепланировка квартиры – делаем с умом!
2) В каком районе искать такой объект? Не всегда наши клиенты за 8-10 лет до поступления могут назвать вуз, в котором будет учиться их ребенок, поэтому, выбирая локацию для будущей квартиры, приходится в первую очередь ориентироваться на потребности арендаторов, среди которых, кстати, тоже могут оказаться студенты.
Итак, в выбранном районе должны быть популярные федеральные вузы, либо из него без проблем можно будет добираться до них. Вторым важным фактором является наличие крупных офисов. В Новых Черемушках, например, находится представительство компании Samsung, недалеко – штаб-квартира «Газпрома», множество бизнес-центров и других организаций. В этом случае квартиросъемщиками являются многочисленные командировочные и сотрудники, желающие перебраться поближе к рабочему месту. Третья группа объектов, притягивающая арендаторов – крупные медицинские центры.
Однако не только работой жив человек. В районе должно быть много парков, фитенс-клубов, крупных магазинов… Иногда клиенты обращают особое внимание на наличие хороших ресторанов и кафе в шаговой доступности – они не готовят дома, но хотят разнообразно и вкусно питаться. Все эти нюансы важны при подборе квартиры для сдачи.
Бывает, что оправданной является покупка квартиры в, казалось бы, спальном районе, но недалеко от крупных торговых центров. Обычно эти районы застроены типовыми домами с недорогими квартирами. Их охотно снимают вскладчину сотрудники этих ТЦ – от дворников до кассиров. Как правило, это выходцы из стран СНГ. Вопреки стереотипам, они являются неплохой категорией арендаторов. Во-первых, большинство арендодателей их избегает, поэтому они ценят доверие хозяев и не создают проблем им и соседям. При этом, если кто-то досрочно съезжает, их коллеги предлагает собственнику достойную замену. Так что и в «непрестижных» районах – Марьино, Теплый Стан, Выхино – квартиры можно успешно сдавать. Тем не менее, надо убедиться в том, что ваши арендаторы находятся в России на законных основаниях и официально трудоустроены.
Многие клиенты, особенно в начале нашей совместной работы, относятся к приобретаемой квартире как к месту, где их ребенок, безусловно, будет жить во время своей учебы. Тем не менее, с точки зрения инвестора, во многих случаях выгоднее поступить иначе. Рассмотрим несколько вариантов.
1) Помимо малогабаритных «двушек», популярными объектами для сдачи в аренду являются мини-студии, но не за МКАД, а ближе к центру города. Сейчас в студии преобразуются старые квартиры гостиничного типа по 13-15 кв. метров. Реальный пример – такой объект в центре Москвы был куплен за 3 млн. 800 тыс. рублей и сдается за 35000 руб. в месяц. Иногда есть возможность купить большую трехкомнатную квартиру на первом этаже (обязательно на первом, или, если он нежилой, то на втором) и сделать из нее 3 или даже 4 студии.
Кроме того, для арендаторов обычно не так и важно, квартиру они снимают или апартаменты. При правильном подходе такой тип недвижимости может стать более выгодным объектом для инвестирования. По цене «трешки» можно купить три апартамента. Сданные порознь, они будут приносить больший доход.
Читайте так же: Апартаменты в Москве - жить или инвестировать?
2) Хочу остановиться на таком неочевидном для многих пути, как покупка и сдача в аренду нежилой недвижимости. Недавно один клиент с бюджетом 15 млн. рублей, собиравшейся купить «трешку» в замкадной новостройке отказался (с моей помощью) от этой мысли и приобрел для сдачи в аренду однокомнатную квартиру и небольшой офис. Казалось бы, зачем ребенку офис? Дело в том, что офисная недвижимость в хорошей локации всегда будет пользоваться спросом. Даже небольшие бюджетные офисы размером с однокомнатную квартиру приносят доход в среднем на 20% выше, чем жилье. Иногда эта разница доходит и до 300%!
Пример из собственной практики – нежилое помещение, купленное за 3 млн. рублей, я сдаю за 50 тыс. рублей в месяц, а одновременно приобретенная квартира схожего размена стоила 6 млн. 800 тыс. рублей, и сдать ее удалось только за 30 тыс. рублей в месяц. Как правило, средний срок окупаемости у коммерческой недвижимости – 8-10 лет, а у жилой – 18 лет.
Конечно же, накануне переезда нашего абитуриента в Москву весь этот актив должен быть превращен в квартиру, в которой он будет проживать. Продав все то, что было куплено для сдачи, можно купить неплохую квартиру в нужном районе. Конечно же, наше агентство может помочь и в этом. Кстати, наш клиент, выбравший вместо «трешки» сочетание однокомнатной квартиры и офиса, продавать его не собирается – пусть у студента будет дополнительная стипендия!
Читайте так же: Альтернативная сделка купли продажи - что это?
3) В заключение хочу отметить, что наше агентство сможет выступить и в роли управляющей компании – наблюдать за порядком, скажем, в нескольких мини-студиях, следить за тем, чтобы площади не простаивали – это особенно важно, когда мы имеем дело с командировочными и пациентами медицинских центров и т.д. Стоимость услуги – 10% от арендной платы, но не менее 5000 рублей.
Мы проверяем, все ли в порядке с квартирой, все ли оплачено, если люди съезжают, мы находим новых арендаторов. Клиенту из региона не придется беспокоиться за квартиру, у нас люди за границу уезжают, нам оставляют ключи, доверенность на сдачу в аренду, а мы успешно управляем процессом получения нашим клиентом пассивного дохода!
Мы всегда готовы поговорить на эту тему более подробно и обсудить с вами самые сложные варианты, которые помогут вашим детям успешно шагнуть во взрослую жизнь, не отвлекаясь на бытовые проблемы.