Сделки с недвижимостью таят в себе огромное количество рисков. В арсенале аферистов — масса мошеннических схем, с помощью которых граждан лишают жилья. Договоры в простой письменной форме — являются лидерами как в сфере различных мошеннических проявлений, так и при оспаривании сделок с недвижимостью в судах.
Эксперты Финансового университета при правительстве России провели исследование статистики МВД и судебной практики и выявили тревожную тенденцию: растет число афер с квартирами. На общую ситуацию негативно влияет и тот факт, что при стабильном росте количества преступлений, совершаемых в сфере оборота недвижимости, количество вынесенных приговоров по таким делам снижается из года в год.
Подавляющее большинство преступлений с недвижимостью совершается при сделках «на коленке» — то есть в простой письменной форме, и количество их неуклонно растет. За составление и содержание такого договора никто не несет ответственности, кроме самих участников сделки.
Люди опрометчиво берутся за организацию сделки самостоятельно либо доверяются посредникам, которые обещают помощь, а в итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности.
Простая письменная форма сделки, где никто не отвечает за ее правовую чистоту, позволяет вводить граждан в заблуждение, нарушать права собственников, пользоваться их непониманием правовых последствий подписываемых ими документов.
Мошенники под видом совершенно других документов подсовывают людям договоры купли-продажи и дарения, в МФЦ (многофункциональные центры по предоставлению госуслуг) приводят двойников, которые совершают сделку под видом владельцев жилья, банки выдают ипотеку под жилье, право собственности на которое впоследствии оспаривается в суде.
В период действия ограничительных мер, принятых из-за пандемии, мошенники активизировались. С одной стороны, им, как и всем, нужно было искать пути заработка в непростой, с экономической точки зрения, ситуации. Правда, отличие мошенников от остальных граждан в том, что они ищут незаконные пути заработка, но это к слову.
Исследование Финансового университета при Правительстве РФ подтвердило серьезный масштаб угрозы, с которой сталкиваются граждане — участники сделок с недвижимостью. Преступники по-прежнему пользуются схемами с бумажными документами, но уже появились случаи мошенничества с электронной подписью.
По данным МВД - каждая пятнадцатая сделка в России имеет признаки мошенничества, а ежегодно в судах рассматривается порядка 7 000 дел, связанных с квартирным рейдерством.
Ситуация в последние годы усложнилась из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они ускорили гражданский оборот и упростили процедуры сделок в сфере недвижимости, что было особенно заметно в пандемию. С другой стороны, цифровизация открыла мошенникам новые «возможности», повысились риски использования электронной цифровой подписи (ЭЦП) в преступных схемах.
Число преступлений в сфере недвижимости растет последние пять лет, в 2020 году тенденция продолжилась. В России за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых ежегодно, выросло на 18%. Если в 2015 году было 6208 таких дел, то в 2019-м уже 7340. Количество преступлений, совершенных в крупном и особо крупном размере, выросло еще сильнее — на 28%.
Статистика
Только за 1 полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел о мошенничестве: или 56% от прошлогоднего показателя, а мошенничеств в особо крупном размере — 62% от случаев за весь 2019 год: для сравнения в прошлом году их было 7 340. Нагрузка же на суды в части гражданско-правовых споров в сфере недвижимости выросла за 5 лет на 173%
По данным МВД около 5-7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона. Сейчас же данные исследования показывают взаимосвязь множества тенденций, усугубляющих ситуацию. Раскрываемость мошеннических преступлений в сфере оборота недвижимости падает.
В 2019 году был рассмотрен 2701 иск об оспаривании прав на недвижимость. В 2018 году было 2613 исков. А, для сравнения, в 2016 году был рассмотрен только 961 иск.
За полтора года (2019 год и шесть месяцев нынешнего) был вынесен 981 обвинительный приговор за мошеннические действия в сфере недвижимости. При этом за 2018 год был вынесен 991 приговор.
Количество исков, связанных со сделками с частными домами и приватизированными квартирами, составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворено, в 1616 отказано. Количество дел о признании недействительными сделок с земельными участками в 2019 году составило 1322.
Отдельной темы заслуживает проблема квартирного рейдерства, регулирования сделок с долевой собственностью, Только в столице за 2 месяца в приёмную обратилось более 300 пострадавших граждан
Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров, такую картину:
- 17% — подделка документов.
- Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг.
- Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости.
- На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости.
- Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно).
Проблема, в том числе кроется в неквалифицированном посредничестве между сторонами сделки и Росреестром. Посредники (МФЦ — «Мои документы») не обладают ни должной квалификацией, чтобы обеспечить прием на регистрацию только достоверных и соответствующих всем правовым нормам сведений, ни должной ответственностью. Уровень квалификации сотрудников МФЦ явно не соответствует задаче обеспечения законности сделки с недвижимостью, документы по которой они принимают от граждан.
Несмотря на то, что государство устранило нотариусу из этой сферы для того, чтобы «снизить расходы граждан», в итоге их расходы на юридическое сопровождение сделки выросли, услуги проверки стали дороже.
Способ разрешения проблемы
- В континентальной правовой системе стабильность гражданских отношений в сфере недвижимости всегда обеспечивалась институтом нотариата. Удостоверение сделки нотариусом дает гарантию юридической чистоты сделки. Ведь в обязанности нотариуса входит установление личности сторон сделки, их волеизъявления и полномочий, проверка законности сделки и разъяснение ее правовых последствий. Данная система проверочных действий помогает отсечь подавляющее большинство мошеннических схем и в очень надежной степени защищает имущество граждан от преступных посягательств.
- Необходимо выработать предложения для законодателя по введению обязательной нотариальной формы всех сделок с недвижимостью как важного звена превентивной защиты бесспорности сделок, поскольку «для прочности и незыблемости прав граждан на недвижимое имущество, прежде всего, нужно безупречное основание для возникновения этих прав». Тогда логичным итогом может и должно стать установление бесповоротности записей в ЕГРН, которые невозможно просто так оспорить в суде. Потому что за возможные пороки сделки будет нести полную имущественную ответственность конкретный институт, действующий от имени государства. И сделки, основанные на достоверности записей в ЕГРН, не будут нести в себе риски для граждан, масштабы которых сегодня огромны.
- Присутствие нотариата именно в сделках с недвижимым имуществом позволяет в полной мере реализовать конституционные права граждан, в том числе на получение квалифицированной и доступной правовой помощи.
Значимая роль нотариата в противодействии мошенничеству выступает логичным следствием его широких полномочий в деле защиты прав граждан и законных интересов собственника. Созданная Федеральной нотариальной палатой Единая информационная система (ЕИС) нотариата, в которой регистрируются все нотариальные действия, участвует в системе межведомственного электронного взаимодействия, и сегодня именно развитая цифровая инфраструктура нотариата позволяет максимально оперативно и точно проверять различные данные, как по запросам самих нотариусов, так и по электронным запросам государственных органов.
При выявлении подобных противоправных действий нотариус сразу же сообщает о них в полицию, где возбуждаются уголовные дела и проводятся следственные действия. Именно оперативная реакция и бдительность нотариуса зачастую помогает поймать преступников с поличным, нередко — прямо в кабинете нотариуса. Всего благодаря бдительности и профессионализму нотариусов от мошенников удалось защитить 757 граждан и спасти имущество, прежде всего — недвижимость, на общую стоимость свыше 10,7 миллиардов рублей. Помимо собственности граждан, была защищена и собственность государства — например, т.н. выморочное имущество, которое незаконным путем пытались присвоить мошенники, а также собственность юридических лиц.
В ситуациях же, когда сделки проводятся в простой письменной форме, то есть без нотариуса, установить факт мошенничества получается лишь спустя время, нередко — уже в суде, когда, например, ни о чем не подозревавший и честно заплативший деньги покупатель недвижимости внезапно лишается своего имущества.
Нотариусы отмечают, что за три года лидерами среди регионов по числу выявленных попыток мошенничества стали:
- Красноярский край — 62 случая;
- Санкт-Петербург — 59 случаев;
- Московская область — 39 случаев;
- Новосибирская область — 27 случаев;
- Ростовская область — 27 случаев;
- Свердловская область — 22 случая;
- Башкирия — 22 случая.
Для сравнения, за неполный 2019 год – с января по октябрь – в 30 регионах страны было выявлено 186 попыток совершить мошенничество. В 2018 году – 150 попыток в 34 регионах, в 2017 году – в 25 регионах 94 попытки
Больше всего подделок за неполные три года было выявлено в следующих регионах:
- Москва — 166 случаев;
- Новосибирская область — 140 случаев;
- Республика Башкортостан — 128 случаев;
- Санкт-Петербург — 126 случаев;
- Красноярский край — 109 случаев;
- Кемеровская область — 72 случая.
Более подробную информацию о пользе нотариальной формы сделки читайте по ссылкам ниже:
НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ОТ "А" до "Я"
НОТАРИУСЫ ЗАЩИТЯТ ВАС ОТ МОШЕННИКОВ
ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ, ЧТОБЫ НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!
ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ С ДРУЗЬЯМИ В СОЦСЕТЯХ!