Доброго времени суток! Рад приветствовать на своей странице всех заинтересованных темой торгов людей.
Предлагаю Вам разобраться, тяжело ли заниматься приобретением имущества должников.
Существуют два вида возможности приобретения имущества должников на торгах:
- в рамках процедур, применяемых в деле о банкротстве (по 127-ФЗ);
- в рамках реализации имущества должников по ФЗ "Об исполнительном производстве" (229-ФЗ).
Главный вопрос: легко ли это...? При должном подходе - не сложно! Основные навыки для работы:
- наличие необходимого стартового капитала;
- мобильность;
- умение ориентироваться в ценах и месте положения объекта;
- умение использования ПК.
Сразу отмечу, что в данной статье рассмотрю лишь торги по продаже имущества должников по 229-ФЗ.
Этап 1: Поиск
Тут все достаточно просто: ищем объявление о реализации в печатном издании (так уже лет 5 никто не делает) Интернете на сайте https://torgi.gov.ru/ Смотрим раздел "Реализации имущества должников", выбираем несколько параметров и вуаля... список кучи предложений практически на любой карман от отвертки до пентхауса... (шучу: в регионах - от отвертки до коттеджа).
Возникает резонный вопрос: "А где фотографии? где параметры: этаж, отделка, окна на разные стороны или нет, какая планировка, есть ли прописанные лица и т.д.
Как бы ни печально не было бы сказать, но: "Нигде".
Тут и начинают проявляться навыки детектива практичного человека. Первое: ищем квартиры-аналоги по сайтам объявлений на предмет адекватности цены и выбираем понравившиеся на первый взгляд объекты.
Отметим, всегда через открытые источники можно получить информацию по объекту (этаж, планировка, сколько собственников их ФИО, возможно "пробить" этих собственников, в т.ч. на предмет иных долгов, чем занимаются и пр.).
А вот с качеством потенциального приобретения дела обстоят тяжелее...(приведу лишь основные тезисы, более подробно освещу данную проблему в другой статье).
В частности, надо быть готовым, что посмотреть квартиру потенциальный покупатель скорее всего не сможет, т.к. в квартиру не пустит ни один должник. Просто нет механизмов, которые заставят его это сделать, соответственно, приходится высчитывать этаж, смотреть на окна, анализируя их качество (деревянные или пластик, жалюзи, шторы, просто занавески и т.д.), также обратить внимание на двери, их качество. При этом нужно понимать, что при плохом раскладе эти двери придется резать УШМкой (Болгаркой). Не лишним будет проверить долги по коммунальным платежам, тем более, что взносы за капремонт не оплаченные должниками с радостью по закону принимает на себя покупатель.
Этап 2: Регистрация на ЭТП и получение ЭЦП
Большинство реализаций в 2020 г. наконец-то производится через Электронные Торговые Площадки (ЭТП), в которых потенциальному участнику торгов нужно зарегистрироваться и аккредитоваться, причем с использованием Электронно-Цифровой Подписи (ЭЦП), которой у большинства людей просто нет.
В данном случае возможно воспользоваться помощью специализированного торгового агента, который обладает ЭЦП и уже аккредитован на большинстве торговых площадок.
Этап 3: Оплата задатка и подача заявки.
Задаток оплачивается в размере, определенном в извещении о проведении торгов, заявка оформляется точно в соответствии с извещением. В случае наличия ошибок у организатора торгов будет отличная возможность выкинуть отклонить заявку потенциального претендента.
Если вы с этим не сталкивались, рекомендую воспользоваться помощью специализированного торгового агента, который обладает необходимым опытом работы с заявками и сможет грамотно и быстро ее подготовить.
Этап 4: Торги, заключение договора купли-продажи.
В электронном виде проводятся торги на повышение (кто больше даст), далее организатором торгов составляется протокол о признании победителем, подписывается договор купли-продажи, вносятся деньги, подписывается акт приема передачи, документы подаются на регистрацию (при необходимости) и ВСЕ ... у вас получилось.
Честно сказать, если занимаешься торгами первый раз - это тяжело, с точки зрения груза ответственности, постоянно в голову лезут мысли: а смогу ли я, получится ли..? К сожалению, или к счастью, пока не попробовать - не получится 100%, однако, если удастся, feedback тоже не заставит себя долго ждать, т.к. все указанные выше недостатки нивелирует низкая цена имущества (для торгов по 229-ФЗ актуально для "недвижки"). Так, по моей практике неплохую квартиру можно купить на 25-40% ниже рынка и далее либо перепродать, либо сделать хороший ремонт на разницу в стоимости квартиры и жить в ней.
В любом случае, если у Вас возникли какие-либо вопросы, сомнения, можете всегда обратится к специализированному торговому агенту, который всегда поможет в решении проблем.
Ссылки на иные статьи по теме:
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 1)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 2)
Покупка имущества должников - ЛЕГКО...ли? (Часть 3)
Что покупать на торгах по банкротству? Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Поиск реализации имущества должников (229-ФЗ)
Мы нашли лот, что делать дальше?
Откуда появляется цена лотов на торгах по банкротству?
Осмотр лота на торгах, на что обратить внимание (коммерческая недвижимость)
Как арбитражник (не) продавал квартиру