Рынок офисной недвижимости из года в год ориентировался на нефтегазовые компании как на одного из лидеров по объему аренды качественных помещений. Однако сейчас стабильность может нарушить предстоящий переезд «Газпрома» в «Лахта Центр». Объединение его структур в новой штаб-квартире остро поставила вопрос о том, что будет с арендуемыми офисами компании. Какой объем офисов может выйти в открытый рынок после переезда «Газпрома»? Кому будут интересны освободившиеся площади? И столкнется ли рынок офисной недвижимости с негативными последствиями избытка предложения? Рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Переезд «Газпрома» в Петербург: первые сделки
Процесс переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург начался в 2008 году. Первые сделки с БЦ «Эриксон» и «Парадный квартал» запустили нефтегазовую экспансию петербургского рынка офисной недвижимости.
Переезд структур не был постепенным: пик активности компании пришелся на 2013-2016 годы. В этот период «Газпром» не только арендует максимальное количество площадей, но и приобретает два бизнес-центра: здание на площади Островского в 2013 году и «Мезон Плаза» в 2016.
Активная аренда «Газпромом» площадей в тот период спасла рынок офисной недвижимости в кризисный период 2014-2016 годов. Ни резкого роста вакантных площадей, ни падения ставок не произошло в непростой период, поскольку экономический кризис наложился на кризис перепроизводства офисов в Петербурге. Тем не менее, уже с 2014 года игроки рынка офисной недвижимости стали говорить с опаской, что предстоящий переезд компании в штаб-квартиру в «Лахта Центре» все же обвалит арендные ставки и приведет к увеличению вакансии на рынке в будущем.
Затем газовый монополист начал постепенно снижать темпы аренды новых площадей. В 2018 году нефтегазовая отрасль впервые уступила лидерство по поглощению сегменту IT.
В итоге, по состоянию на август 2020 года в собственности структур «Газпром» находится 34 700 кв.м офисной недвижимости, не считая первой и второй очереди «Лахта Центра», и 559 300 кв.м в аренде.
Потребность в офисных площадях
Исходя из наших подсчетов, мы можем предположить, что на настоящий момент в Петербурге работает порядка 59,4 тыс. человек. В данном случае мы ориентируемся на показатель обеспеченности качественными офисными площадями на 1 сотрудника, который составляет 10 кв.м. При этом предполагаем, что переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург подходит к завершению.
Сейчас очевидно, что площадей в двух очередях штаб-квартиры будет недостаточно даже для административных сотрудников, которые уже переехали в Санкт-Петербург. На август 2020 структуры «Газпрома» занимают 594 000 кв.м, а площадь двух очередей «Лахта Центра» составляет порядка 300 000 кв.м. В дальнейшем развитие будет идти за счет увеличения штата компании. И согласно отчетам Группы «Газпром», в среднем годовой прирост сотрудников компании составляет около 4%.
Сценарии: сроки и темпы заселения «Лахта Центра»
Сроки и темпы заселения двух очередей «Лахта Центра» зависят от двух ключевых факторов: времени завершения процесса отделки и комплектации офисов и завершения работ по улучшению транспортной инфраструктуры района Лахты. Можно предположить, что «Газпром» переедет в новую штаб-квартиру в 2024 году.
По нашей оценке, на момент заселения «Лахта Центра» в собственности и аренде у структур «Газпрома» будет находиться около 888 000 квадратных метров офисных площадей (2 здания в собственности + 2 очереди «Лахта центра» + арендованные площади).
Будет ли избыток предложения на рынке?
Ежегодный прирост в 4% может увеличить количество сотрудников компании до 73 000 человек к 2024 году. Исходя из европейских стандартов – 10 кв.м офисных площадей на 1 сотрудника, – через четыре года «Газпрому» может потребоваться около 730 000 кв.м.
Объем площадей, которые компания теоретически может освободить к 2024 году, составит порядка 158 000 квадратных метров.
Этот объем высвобожденных площадей не окажет катастрофического влияния на рынок офисной недвижимости. Почему?
- Во-первых, есть вероятность того, что «Газпром» может оставить эти квадратные метры в «резерве», который понадобится в случае роста компании;
- Также вместе с Группой «Газпром» продолжат переезжать компании-подрядчики, которые могут занять свободные помещения.
Самую большую опасность офисный сегмент Петербурга видит в том, что после релокации «Газпрома» рынок лишится одного из ключевых драйверов спроса на офисы. Чтобы избежать негативных последствий, к 2024 году рынок должен пересмотреть подходы к анализу спроса на офисы и начать ориентироваться на потенциального арендатора при разработке концепций новых офисных зданий.