Как жилые, так и общественные, производственные, офисные здания со временем требуют ремонта или приспособления под новые требования. Для того, чтобы заменить конструктивные элементы здания и инженерные коммуникации, изменить его планировку или назначение, перестроить его, выполняется его реконструкция. Стоит отметить, что реконструкция считается одним из наиболее трудоемких и финансово затратных видов работ в строительстве.
В законодательстве понятие реконструкции закреплено в Градостроительном кодексе, согласно статье 1 которого под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Отличие реконструкции от капитального ремонта заключается в том, что происходит изменение характеристик здания (этажность, площадь и так далее).
Реконструкция здания начинается с обследования его конструктивных элементов: фундамента, несущих конструкций (стен и перекрытий), инженерных коммуникаций, кровли. Это необходимо для подготовки проекта реконструкции с учетом их текущего и перспективного состояния, а также сметной стоимости проекта.
Если объект находится в зонах с особыми условиями использования территории (особо охраняемые природные территории, зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и так далее) или сам является, например, объектом культурного наследия или памятником, то работы по реконструкции потребуют дополнительных согласований с соответствующими органами власти.
После подготовки проекта реконструкции необходимо получить на него положительное заключение экспертизы, а перед началом работ – разрешение на строительство и прочие разрешительные документы, например, ордер на производство земляных работ (если требуется).
Реконструкцию можно проводить как с отселением жильцов или арендаторов, так и без нее. В последнем случае требуется обеспечить безопасный проход на объект и передвижение внутри него.
Отдельно стоит отметить реконструкцию спортивных объектов. Специфика данного вида работ сводится к тому, что, с одной стороны, необходимо уложиться в жесткие нормативные требования и выполнить большой объем работ (особенно если объект ни разу не реконструировался) а с другой – постараться не просто постелить новый газон и поставить новые лавочки, а сделать спортивный объект центром притяжения. Так, например, реконструкция стадиона «Локомотив» в поселке Юдино города Казани, выполненная силами компании «СМК Прогресс» превратила построенный в 1957 г. и уже морально устаревший стадион в современный спортивный комплекс.