После беседы со своими клиентами решила написать пост про жилую недвижимость, потому что как оказалось многие сейчас ждут падение цен на квартиры. При этом на меня клиенты с недоумением смотрят в ответ с широко раскрытыми глазами, когда я спрашиваю: а что вы ждёте укрепление рубля и падение курса доллара? И почти все мне отвечают, что никто конечно не ждёт укрепление рубля, а наоборот многие ждут $=100руб 🤔
И вообще мол не надо путать тёплое с мягким (( спрашивая, причём здесь $ и цены на жилую недвижимость?
Но когда я говорю, что около 50% материалов, используемых при строительстве дома - это импортные материалы и их стоимость напрямую привязана к курсу доллара (при внутренней отделке квартир доля импортных материалов достигает 80%), то при росте курса доллара - стоимость строительства автоматически растёт. И этот аргумент заставляет многих задуматься 🙄
Например, при покупке какого-либо отделочного материала стоимостью $1.000
1) при курсе $=50 руб, застройщик платит за него 50.000 руб
2) при росте доллара до 70 руб, этот же самый материал обходится застройщику в 70.000 руб.
3) а при $=100 руб, уже 100.000 руб.
Разница в удорожании цен очевидна.
Второй аргумент - это инфляция.
Когда я спрашиваю: вы ждёте, что инфляция в России будет нулевой? Мне отвечают: конечно нет!
И когда я подитоживаю ответы клиентов:
🔹 Вы ждёте, что стоимость материалов будет расти вслед за курсом $ ?
ответ: ДА;
🔹 Вы ждёте, что расходы на зарплаты строителям, расходы на топливо для строительной техники, расходы на электричество будут расти вслед за инфляцией?
ответ: ДА
И после этого вы ждёте падения цен на недвижимость?..🏡 серьезно?
На что мне приводят железный контраргумент, что в России низкие зарплаты ➡️ люди беднеют ➡️ и цены на недвижимость становятся недоступными для большинства молодых семей. Я считаю, что это является поводом для диалога 🤔, так как сейчас сильно снизилась ставка по ипотечному кредитованию (до 6,5% по некоторым ЖК), благодаря чему большинство квартир приобретается через ипотеку. При этом платежи по ипотечному кредиту очень часто сопоставимы с платежами за аренду квартир. И многие люди, делая выбор между тем платить деньги чужому дяде (причём долгие годы) или постепенно расплачиваться за свою квартиру (своё собственное жильё) - выбирают именно второй вариант ✅🏡
Отвечаю на невысказанный вопрос читающих этот пост: НЕТ, я не жду сильного РОСТА цен на жилую недвижимость, но и не жду падения. Я жду что цены будут держать +/- на текущих уровнях и постепенно подрастать на уровень инфляции. Это объясняется достаточно просто:
большинство застройщиков уже работает с невысокой рентабельностью (прибылью, см словарь в шапке профиля), особых возможностей по снижению цены у них нет.
Плюс если кто-то из вас отслеживает новостной фон по строительству (а я так как живу в новом микрорайоне, где идёт активная стройка, этот новостной фон активно отслеживаю), то сейчас наше государство всё больше и больше перекладывает социальные объекты на плечи застройщиков. То есть раньше застройщик строил только дом и всё, детские сады, школы и дороги строило государство за свой счёт, а сейчас эти расходы перекладываются на застройщика, а он в свою очередь включает эти расходы в цену квартир.
Поэтому наиболее реалистичным вариантом здесь является уход с рынка мелких компаний-застройщиков, которые не могут дёшево занимать деньги (под низкую ставку), не могут конкурировать с крупными застройщиками и которые раньше могли конкурировать только по цене, давая дисконт к цене по сравнению с крупным застройщиком. И в результате мы этот тренд видим на протяжении нескольких лет (я это активно вижу по стройкам СПб и Мск), что многие маленькие компании-застройщики, которые строили какие-то точечные объекты в районах постепенно уходят с рынка, более того уходят более крупные застройщики, которые пытались выдержать конкуренцию по цене.
Самым громким нашумевшим примером является строительная компания СУ-155, которая по факту была большим холдингом с собственными бетонными заводами, заводами по производству стройматериалов, большим количеством стройки, которая пыталась выиграть именно за счёт масштаба, за счёт большого количества собственного производства по сравнению с другими крупными застройщиками. Как только в какой-то момент очередные продажи встали - у компании получился кассовый разрыв (нехватка денег для расчётов, см словарь) и произошло шумное большое банкротство компании. После этого уже никто из застройщиков никогда не устраивал какие-либо дисконты по ценам (распродажи) и по факту все крупные надёжные застройщики просто ставят высокие цены за квадратный метр и не торопясь их продают 🤓