Вот так живешь себе, живешь, и вдруг – как гром среди ясного неба, мысль, переходящая в навязчивую идею: нужно жить за городом, на природе, где воздух чист и прозрачен, вода не имеет ни привкуса, ни запаха, а по утрам поют птицы… Или в черте города, но в собственном доме со всеми удобствами и с природным уголком, оформленным искусным ландшафтным дизайнером… Все, приплыли, назад пути уже нет. Идея превращается в мечту. Остается ее реализовать, и тут уже все средства хороши, включая заемные или вырученные за городскую квартиру. В таком случае хочется потратить их с максимальной пользой и минимальным риском.
Для этого, прежде всего, нужно разобраться с трехбуквенными аббревиатурами, за которыми (иногда при явном созвучии) прячутся совершенно разные перспективы и подводные камни: СНТ, ДНП, ТСН, ИЖС, ЛПХ и другими.
Что есть что: категории земель, типы участков и формы организации собственников
Для начала следует решить, какова цель предстоящего строительства или покупки: постоянное проживание, дачный (преимущественно летний) отдых или садоводство и огородничество.
Земельный кодекс в статье 7 описывает семь основных категорий земель, из которых только две подходят для возведения жилого, дачного или садового дома:
- земли сельхозназначения. На землях для ведения сельского хозяйства возможно возведение садового, дачного домика, личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или фермерского хозяйства, но не жилого дома с круглогодичным проживанием и пропиской.
- земли, относящиеся к категории населенных пунктов. На землях поселений (населенных пунктов) разрешено использование земельных участков под ЛПХ и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Участок для ИЖС предназначен для строительства жилого дома.
Далее выбирают организационно-правовую форму, к которой относится или будет относиться объект, категорию земли, вид допустимого использования участка, на котором он будет возведен. Из приведенных выше сокращений к форме организации управления сообществом собственников относятся:
- СНТ - садовые некоммерческие товарищества
- ДНП - дачные некоммерческие партнерства
- ТСН - товарищества собственников недвижимости
Вот бы ИЖС… или ЛПХ дешевле?
Если участок имеет разрешенное использование под ИЖС, то это имеет ряд преимуществ:
- не нужно отдельное разрешение на строительство;
- возможна регистрация.
К недостаткам ИЖС относятся ограничения:
- по адресу дома нельзя зарегистрировать более чем одну семью;
- этажность дома не может превышать трех.
Не маловажен при выборе в пользу ИЖС и тот факт, что часть затрат на возведенный на таком участке дом может быть компенсирована за счет налогового вычета.
Не все будущие латифундисты (землевладельцы по простому) представляют разницу между участками для ИЖС и ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Если хозяйство располагается на землях, предназначенных для сельскохозяйственной деятельности, оно не предполагает строительства жилого дома с регистрацией. Исключение представляют дома ЛПХ, расположенных в черте населенного пункта на землях поселений. Разница между ИЖС и ЛПХ приведена в таблице:
Только не СНТ! Или все же…
В СНТ – садовых некоммерческих товариществах возможно ведение сельскохозяйственной деятельности и строение жилых и нежилых объектов, но, если они расположены на землях сельхозназначения, то регистрация становится практически невозможной.
Если СНТ расположено на земле населенного пункта, а дома имеют конкретные адреса, то при соблюдении ряда условий прописка, а точнее – регистрация, сложна, но возможна. Если она не нужна, то СНТ станет самым дешевым вариантом.
ТСН – это вам не СНТ и даже не ДНП!
Большинство желающих переехать предпочитают вариант ИЖС как более надежный. Но и здесь поджидают неожиданности, которые могут сбить с толку. Иногда рядом с буквами ИЖС и ЛПХ стоят аббревиатуры ДНП или ТСН. Во-первых, ТСН – совсем не то же самое, что СНТ, и к садоводству никакого отношения не имеет. ТСН (товарищество собственников недвижимости) является, наряду с ДНП (дачное некоммерческое партнерство), организационной формой управления коллективом проживающих на одной территории.
Собственники участков иногда объединяются в поселки для решения общих задач:
- создания инфраструктуры;
- проведения коммуникаций;
- ремонтных работ;
- организации охраны;
- ограждения территории;
- других видов деятельности, в которых заинтересован коллектив собственников (или владельцев).
ДНП может располагаться на землях поселений или сельхозугодий и могут иметь статус разрешенного использования ИЖС.
На участках, объединенных в ДНП:
- обязательно строить дом;
- можно развести небольшой огород или сад;
- можно создавать условия для отдыха;
- возможна постоянная регистрация в домах, расположенных на землях поселений;
- дома сдаются в эксплуатацию по упрощенной схеме (без технической экспертизы);
- если ДНП расположен на землях сельхозназначения и не ведет предпринимательской деятельности, то ставка налогообложения минимальна (0,3%).
Если принято решение приобрести участок в ДНП, то желательно сначала ознакомится с уставом этого органа управления.
Участки ИЖС могут объединяться не только в ДНП, но и в ТСН. Такая форма управления возникла сравнительно недавно (в 2014 году) и имеет расширенные функции по сравнению с дачным партнерством. В ТСН могут объединяться не только жильцы одного дома (как в товариществе собственников жилья) или не только дачники или владельцы участков ИЖС (как в ДНП), но и собственники ряда многоквартирных домов, жители улицы, поселка. ТСН могут управляться не только участки ИЖС, но и любая друга недвижимость, например, гаражи или дачи.
ТСН занимается:
- заключением договоров на оказание услуг;
- планированием расходов на содержание территории и организацией соответствующих работ по утвержденной собранием смете;
- созданием инфраструктуры (парковок, детских площадок, мест отдыха);
- решением вопросов ремонта общей собственности;
- предпринимательской деятельностью – сдачей общей собственности в аренду с распределением доходов по решению членов товарищества;
- организацией охраны, благоустройства и уборки территории.
С полным перечнем функций ТСН можно ознакомиться в Уставе товарищества. ТСН отвечает по долгам собственным обособленным имуществом без привлечения членов к долевой или субсидиарной ответственности. Деятельность ТСН является лицензионной и фактически представляет работу управляющей компании в форме товарищества. Контроль и управление осуществляют:
- председатель,
- правление,
- общее собрание,
- ревизионная комиссия.
Участки, объединенные в ТСН или ДНП, централизованно управляются, что позволяет содержать общие территории в надлежащем порядке, бесперебойно получать коммунальные услуги, то есть выполнять те работы, которые не под силу произвести владельцу в одиночку. Члены ТСН могут находить дополнительные средства от предпринимательской деятельности общества, но в таком случае собственники участков уплачивают земельный налог по максимальной ставке в 1,5%. ДНП предпринимательством не занимается, а его члены уплачивают налог по ставке 0,3%. С примером управления участками ИЖС можно ознакомиться на сайте «РИО-Ленд» в Подмосковье https://rio-land.ru/shop/uchastki/pod_izhs.