Вопрос выбора участка ОЧЕНЬ запутанный, что ни пером описать, ни в видео рассказать. Но я попробую.
Краеугольные вещи, которые нужно понять для выбора участка:
1. Что такое КАТЕГОРИИ земли
2. Что такое ВРИ (вид разрешенного использования)
3. Что такое градостроительные регламенты и функциональные зоны
4. Какие бывают формы УПРАВЛЕНИЯ территории на которой расположен земельный участок
1. Итак, начнем с Категории земель.
Всего категорий земель у нас 7. Под частное домостроение нас интересуют только две категории земли сельзох. назначения и земли населенных пунктов
2. ВРИ
Что такое ВРИ?
ВРИ — виды разрешённого использования земельного участка, регламентируются в Земельном кодексе РФ, определяют размеры земельного участка, особенности допустимых действий на земле.
Чтобы понять отношение между категорией земель и ВРИ, можно представить себе файловую систему компьютера, папки - это будут как раз категории, а текстовые файлы с правилами - это будут как раз ВРИ.
Итак, ВРИ, которые нас интересуют, по действующему законодательству четыре (попробуйте не запутаться):
1. На землях населенных пунктов: Жилая застройка (1.ИЖС, 2.ЛПХ),
2. На землях сельскохозяйственного назначения : 1) Земли общего назначения (не путать с землями общего ПОЛЬЗОВАНИЯ) 2) ведение садоводства
И категорию земель и ВРИ можно посмотреть на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка. На картинке (в карусели фото 2) мы видим, что это участок под ведение огорода в зоне земель населенных пунктов.
Для лучшего понимания я сделал таблицу, чтобы хоть как-то вам показать, как это работает, смотрите
Нам подходят варианты: ИЖС, ЛПХ (земли населенных пунктов) - выделены зеленым и Садоводство (общее назначение - земли обоих типов) - желтое и красное. Код классификаторов ВРИ 2.0,2.1, 2.2., 13.0, 13.2. Все остальное - не подходит.
Итак, давайте перейдем к самому интересному. У нас получается пошаговый план выбора участка:
1) Узнаем категорию земель - предположим все ОК
2) Узнаем ври - предположим все ОК
Но на этом процесс выбора участка не заканчивается. Но даже когда мы выбрали идеальной вариант по первым двум пунктам, есть также реальный шанс, что по градостроительному регламенту на вашей потенциальной земля нельзя строить частный дом. Как узнать, повезло ввашему участку или нет?
3) Для этого открываем карту ПЗЗ (правил землепользования) вашего города и и ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН развития округа//района и там смотрим градостроительные функциональные зоны.
Нас устроят жилые зоны Жи-1, Жи-2, Жи-3
В других функциональных зонах разрешение на строительство вам не дадут, ну то есть сейчас его уже и не требуется, но вам просто откажут в случае подачи уведомления о строительстве. Я столкнулся с этим лично, земля МОЕГО ЗНАКОМОГО (на картинке выше рыжим) оказалась в функциональной зоне ЖСМ (что значит Ж-5 и Ж-6 вместе) и зарегистрировать дом на этой земле оказалось невозможно, т.к. там можно строить только дома от 5 этажей
4) Обращаемся в Росреестра, чтобы узнать историю сделок с участком, чтобы не попасть на кредитный или залоговый участок через 3 - 4 покупателя. Это самый опасный пункт, т.к. Росреестра не выдаёт историю на сторону без запроса правоохранительных органов. Получить можно только по знакомым - такие знакомые есть как правило у кадастровых инженеров, но лучше узнавайте об этом заранее.
5) Лучше запросить у собственника участка ГПЗУ, потому что я получил от подписчика вот такой удивительный ГПЗУ, по которому несмотря на ИЖС и земли поселений из-за охранных земель проходящих по участку, он может строить только на самом краешке земли
И об этом никак иначе не узнать, в других документах этого не было. Разве что раскапывать разные тематические карты ПЗЗ, а не только основную...но не все смогут там по косвенным признакам понять все заранее.
Так что вариант с ГПЗУ вариант пока единственный. Скорее всего с продавцом придётся договариваться, оставлять какой-то задаток.
Суть в том, что ГПЗУ готовится районной администрацией, а не централизованным органом типа Росреестра, у которого выдача бумажек итак является прямой обязанностью, и как следствие на его получение уходит около месяца.
Есть два варианта развития событий:
1. Нормальный продавец получает и предоставляет ГПЗУ либо даёт вам доверенность направо получения ГПЗУ за него.
2. «Мутный» продавец будет всеми силами отнекиваться.
Также, как ни крути, вам придется обращаться к кадастровому инженеру. Помимо сделок из Росреестра, о которых я говорил выше, есть еще пара причин.
1. К сожалению в России только они могут заказать самую детальную выписку из ЕГРН, где будет всё-всё-всё про участок.
2. Только они выставят реальные границы ЗУ на местность. А нужно делать это сразу, т.к.очень часто бывает, что люди покупают землю, строятся, а дом оказывается на другом участке. И это не шутка
Для примера: дача тестя подписчика, которые он мне прислал🤦♂️
Чёрным граница участка согласно ЕГРН, красным - фактическое местоположение дома.
В итоге. Суд и минус 145 000 из семейного бюджета на выходе.
В следующий части мы обсудим подробнее, чем отличается СНТ, ИЖС, ЛПХ и десятки других сложных аббревиатур, а также выбор конкретного участка не только по юридическим причинам, а по эмоциональным и рациональным. Так что подписывайтесь, лайкайте и пишите ваши вопросы. Для ответа на них я постараюсь привлечь специалистов, если ответить сам не смогу