Можно сдавать в краткосрочную аренду собственное жильё, брать недвижимость в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно или взять квартиру в управление. В статье рассказываем о каждом из этих методов и разберёмся, как выбрать идеальную квартиру для посуточной аренды, какой сделать ремонт, где и как искать гостей.
Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда
Пустая квартира не приносит дохода. Но это можно исправить, арендуя жилье — долгосрочное или краткосрочное. При длительной аренде все просто: нужно найти арендаторов, подписать договор и отдать им ключи, а раз в месяц получать фиксированную сумму. Вы можете прийти в квартиру, чтобы проверить, все ли в порядке, или вы можете доверять арендаторам (и страховой депозит).
Для краткосрочной аренды вам придется искать арендаторов чаще-буквально каждый день. Ищите их на" обычных "сайтах недвижимости в разделах" посуточная аренда", а также на специальных. Но следить за состоянием недвижимости можно практически ежедневно. И доход будет выше: в среднем, по оценкам специалистов по посуточной аренде, в 1,5-2 раза. Например, по данным Яндекса.Недвижимость", месячная аренда однушки в Москве стоит в среднем 38 тысяч рублей, а суточная - около 2,4 тысячи. То есть, если сдавать не менее 16 дней в месяц, то краткосрочная доставка будет выгоднее.
Долгосрочный доход от аренды можно считать пассивным. А взаимодействие с гостями по посуточной аренде занимает очень много времени-это полноценная работа. Поэтому некоторые люди рассматривают посуточную аренду нескольких квартир как магазин и становятся хозяевами. Название пришло к нам из английского языка Airbnb и активно используется теми, кто занимается посуточной арендой жилья.
Если у вас нет своей квартиры, вы можете снять чужую
Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их в аренду. Но это требует серьезных вложений. Более простой способ-снять квартиру на длительный срок и указать условия субаренды в договоре, чтобы пополнить счет жилья на посуточную аренду. Разницу в цене между суточной и долгосрочной арендой, за вычетом рекламы, уборки и прочих бытовых предметов, получает хозяин-тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.
Еще один вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности-это взять недвижимость под управление. Затем в договоре владельца с управляющим указывается, какой процент прибыли получит каждый из них (хозяин обычно получает от 5 до 20%). Владелец квартиры вообще не участвует в этом процессе, а управляющий берет на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оборудованием квартиры, встречает гостей.
Сотрудничество выгодно для обеих сторон. Собственнику-потому что он получает не фиксированный платеж, как при длительной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у менеджера больше возможностей, потому что собственник стремится максимизировать прибыль и дает полную свободу действий любым действиям, таким как косметический ремонт, обновление мебели или длительные рекламные кампании.
Максим Отт-инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
"В прошлом году мы создали апарт-отель на 26 небольших номеров площадью 12-19 квадратных метров. м рядом со станцией метро Полежаевская. Почти вся недвижимость была куплена инвесторами. Мы предоставляем около 18% годовых на вложенные средства, предоставляем полный спектр услуг - от ремонта и покупки мебели до комплектующих, фотосъемки, работы с сайтами и приема гостей, так что инвестор получает пассивный доход."
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Не все жилье подходит для посуточной аренды. Например, спрос на большие многокомнатные квартиры ниже, а также "убитые" без ремонта. Арендовать их ежедневно практически невозможно. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, то о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Но почти все легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли он для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подходит центр города, места, близкие к достопримечательностям и памятникам культуры. Деловые путешественники обычно селятся ближе к месту работы-рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. В непосредственной близости от федеральных медицинских центров бюджетное жилье пользуется повышенным спросом: гости не хотят платить за аренду из-за дороговизны лечения. Но в спальных районах, удаленных от метро, скорее всего, возникнут проблемы со спросом, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на один день.
Если квартира находится в собственности, то ее владелец оценивает каждый из этих параметров и решает, сдавать ли жилье посуточно или на длительный срок. Если вы только планируете купить квартиру, сразу же ищите соответствующие требования. А иногда они пренебрегают ремонтом-специально выбирают мертвые квартиры для создания дизайнерского интерьера или даже делят их на небольшие студии.
Хозяин, занимающийся арендой или управлением недвижимостью, ищет ее по тем же параметрам. И часто инвестор даже не ищет квартиру, а нанимает управляющего, чтобы тот подобрал для себя подходящий объект, а потом сдает его ежедневно с прибылью.
Большой или маленький?
На рынке посуточной аренды двух -, трех-и многокомнатных квартир меньше, чем однушек и студий. Поэтому считается, что лучшим объектом для посуточной аренды является однокомнатная квартира или студия. Большая квартира стоит дороже, а значит, она прослужит дольше. По опыту хозяев, одиночки чаще отправляются в деловые поездки, а пары-в командировки. Они проводят много времени вдали от дома и предпочитают экономить деньги, чем переплачивать за" лишнее " пространство. Поэтому спрос на большие квартиры меньше.
Но нужно проанализировать спрос и предложение в том или ином городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто путешествует компанией. Идеальный вариант-иметь в своем инвестиционном портфеле как большую, так и маленькую квартиру. Но вы должны быть готовы к тому, что больше жителей почти всегда означает больше неприятностей.
Максим Отт-инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
- Гораздо проще устраивать вечеринки в больших квартирах. Вы не можете пригласить много людей в маленькую студию с 15-20 квадратами. Таким образом, мы отсеиваем определенный сегмент гостей, которые могут вызвать проблемы у соседей. Но мы также не получаем больших семей, которые приезжают в отпуск, потому что у нас не хватает кроватей. В других регионах мы бы пересмотрели нашу стратегию. В Сочи или Крыму лучше снимать большие квартиры, потому что семьи из 3-4 человек обычно приезжают на отдых. Вместо двух гостиничных номеров они предпочитают сэкономить и снять 2-3-комнатную квартиру."
Юлия Платошина, эксперт по ежедневному найму, блогер:
"У меня есть две квартиры для краткосрочной аренды: небольшая 30 кв. м. М. М. для двух гостей и большая трехкомнатная, рассчитанная на шестерых гостей и даже ребенка. Маленькой квартирой гораздо проще управлять, решать проблемы с гостями-ведь их всего двое. Гораздо меньше проблем, поломок, грязи после отъезда гостей. Спрос на небольшие квартиры выше, но на рынке меньше больших квартир, поэтому обе недвижимости в конечном итоге показывают одинаковую рентабельность. Но я трачу больше времени на большую квартиру."
Расположение квартиры
При выборе объекта недвижимости для посуточной аренды применяется правило "три-л": местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Обязательным условием является близость "центров притяжения": аттракционов, бизнес-центров, стадионов и федеральных медицинских центров.
Еще один вариант-близость метро или остановок общественного транспорта, откуда можно добраться до "центров притяжения". Оптимальное расположение-менее чем в 10 минутах ходьбы от ближайшей железнодорожной станции. Но цена в спальных районах будет ниже. Иногда туристы готовы потратить больше времени, чтобы добраться до объекта, но в то же время они хотят сэкономить на стоимости квартиры. Но спрос на квартиры в центре все равно выше.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"Очень важно понимать просьбы и пожелания гостя. В Москве я ориентируюсь на туристов, поэтому мои квартиры находятся внутри Садового кольца. Я понимаю, зачем люди едут в Москву и что им нужно. А за пределами ТТК или МКАД гость становится совсем непонятным. Здесь могут начаться проблемы: заезды толпами, въезд, интимные встречи. Если мы не понимаем гостя, то снять квартиру сложнее, и возникает больше проблем."
Каким должен быть ремонт
При посуточной аренде на первый план выходят ремонт и внешний вид жилья - в "Бабушкинском" варианте будет проблематично найти жильцов. В отпуске или в командировке человек хочет получить больше или хотя бы тот же комфорт, к которому он привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на иностранных гостей и не собираются "продавать" чешскую стену и ковер на стене. Гость решает через несколько секунд после просмотра нескольких фотографий. И либо выбирайте самую комфортную квартиру, либо разбирайтесь с некоторыми неудобствами по лучшей цене. Поэтому, прежде чем снять квартиру посуточно, в некоторых случаях вам придется сделать ремонт.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"Предложений в Москве очень много, и если вы не выделяетесь ремонтом, то можете конкурировать только за цену. Я не хотел играть в эту игру. Моя цель - создать яркие дизайнерские апартаменты. Для этого требовалось нанять дизайнера и провести капитальный ремонт. Это не обязательно должно быть дорого. Никому не нужна итальянская мебель для краткосрочной аренды. ИКЕА умудрилась намочить глаза, но и из нее можно сделать интересный интерьер. Все зависит от вкуса и умения сочетать цвета и предметы.
Для моих специальных квартир всегда есть арендатор среди людей, которые предпочитают жить в красивом районе. Понятно, что цена должна быть разумной, но мои гости больше не будут бороться за 100-500 рублей в день, потому что аналогов им не найти."
Максим Отт-инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
- Ремонт может быть довольно дешевым. Два года назад мы арендовали 33-х квадратную однушку возле станции метро Алексеевская за 35 тысяч рублей в месяц. Квартира была "убита", поэтому пришлось поменять обои, покрасить стены в белый цвет, побелить потолок, постелить ковер, купить новую кровать и люстру. На это ушло 35 тысяч рублей, но разница была огромная. Квартира стала выглядеть лучше, а арендная ставка увеличилась в полтора раза. Но сейчас я бы не стал брать" убитую " квартиру, потому что это требует дополнительных вложений денег, времени и нервов. Лучше сразу выбрать хороший вариант, который уже готов к сдаче."
Мебель и оборудование квартиры посуточно
При длительной аренде вполне возможно найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартира для краткосрочной аренды должна быть оборудована всем необходимым.
Минимальный набор мебели и бытовой техники обычно включает в себя:
двуспальная кровать 140-180 см;
Диван;
гардероб;
ТВ;
Обеденный стол;
2-3 стула;
кухонный гарнитур;
холодильник;
плита ;
стиральная машина;
Микроволновая печь;
Электрический чайник.
Кроме того, некоторые владельцы покупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
"Такие сайты, как booking, Airbnb, "Daily", дают гостям возможность искать квартиру с помощью фильтров: есть ли интернет, телевизор, стиральная машина или посудомоечная машина и т.д.Чем больше у вас есть из этого списка, тем чаще квартира появляется в результатах поиска."
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
- Нам нужно посмотреть, для какого гостя предназначена эта квартира. Для семей с детьми должна быть полноценная детская комната с игрушками, а не безликая комната. В небольшой квартире для пары чаще всего печь не нужна, а семьям с детьми она востребована. В моих квартирах, помимо стиральных машин, есть сушилки, но буквально 2-3 гостя сказали, что выбрали квартиру именно для этого."
Виктория Соболева, эксперт по ежедневному найму, блогер:
"Квартиры с кроватью в качестве основного спального места пользуются большим спросом. Дополнительная кровать будет неоспоримым плюсом. Например, раскладной диван на кухне позволяет принимать не только семейные пары, но и семьи из трех человек."
Гости имеют почти те же требования к дневным апартаментам, что и к отелю. Поэтому, в отличие от длительной аренды, владельцу придется приобретать все предметы домашнего обихода и расходные материалы, а затем регулярно обновлять их. В квартире должно быть:
Постельное белье для каждой кровати;
подушки и одеяла;
большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
приготовление и подача блюд;
туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.
Кроме того, считается хорошим тоном позаботиться о мелочах, на которые гостю не нужно тратить деньги: салфетки, губки, средства для мытья посуды, подсолнечное масло, сахар, соль, чай и кофе. Все это мало влияет на выбор той или иной квартиры, но отзывы о квартире и ее владельце зависят от таких тонкостей.
Поиск арендаторов
Для краткосрочной аренды владелец квартиры ищет арендаторов не раз в несколько месяцев или лет, а практически ежедневно. Это позволяет минимизировать время простоя. Поэтому для этого используются все доступные средства и методы.
Самыми популярными сервисами поиска квартир для краткосрочной аренды являются booking и Airbnb. Именно здесь размещается большинство объявлений. Есть и другие варианты-сайты типа "ежедневно", "хочу на юг" (для южного направления) и рекламные сайты, например, " Яндекс.Недвижимость". Есть смысл рекламировать дизайнерские квартиры в обеих столицах в Instagram.
Виктория Соболева, эксперт по ежедневному найму, блогер:
"Booking и Airbnb позволяют отфильтровывать недобросовестных гостей-читайте их перед подтверждением бронирования. Вы также можете проверить арендаторов в сообществах ежедневной аренды в социальных сетях, в чатах в мессенджерах с черными списками гостей. Практика хранения депозита является нормальной."
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"Я только размещаю свои квартиры в booking и Airbnb и не использую доски объявлений, потому что мне не нравится отвечать на звонки все время. Я интроверт, и мне не нужно 20 звонков в день, которые никто не будет сдавать в аренду. А в Airbnb можно устанавливать различные ограничения, например, принимать только тех гостей, у которых ранее были положительные отзывы, указаны паспортные данные. Вы их не увидите, но сайт содержит их и позволяет отфильтровывать ненадежных клиентов."
Встреча гостей
Большую часть времени при аренде квартиры отнимает общение с гостями. Вам нужно встретить их, вручить ключи, показать им квартиру, а иногда и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем, когда вы уходите, вам нужно проверить, что все в квартире цело, забрать ключи, почистить и обновить расходные материалы, такие как туалетная бумага, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хозяева иногда выполняют все обязанности лично. Однако, если объектов несколько, это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное белье и полотенца, застилает кровати и расставляет все по своим местам.
Также не стоит встречать и видеть гостей: по словам хозяев, они все чаще предпочитают передвигаться самостоятельно и не хотят видеть хозяина квартиры. Решить проблему можно по старинке-спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые владельцы выбирают высокотехнологичные решения-электронные дверные замки. Их можно синхронизировать с услугой проката, что очень удобно. Чтобы войти в апартаменты, гость получает код доступа. И после каждого вылета код следует менять. А хозяин отвечает на все вопросы гостей в переписке или по телефону.
Но это не значит, что вы можете организовать работу так, чтобы вообще не участвовать в процессе. Даже если у хозяина квартиры есть хозяйка и электронный замок, вам все равно придется самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями и отвечать на их вопросы практически круглосуточно. Кроме того, вы должны регулярно посещать квартиру лично. Хотя и не после каждой регистрации, вам все равно нужно следить за сохранностью вашего имущества.
Безопасность квартиры
Один из главных мифов о посуточной аренде заключается в том, что такая квартира очень быстро "убивается". На самом деле специалисты сходятся во мнении, что при долгосрочной аренде собственник по большому счету не знает, что происходит в квартире. А в краткосрочной перспективе риски минимальны-можно контролировать количество гостей и нагрузку на жилье, следить за порядком, контролировать работоспособность технического оборудования и исправность мебели.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"Средний срок аренды в Москве составляет 3-4 дня. То есть каждые 3-4 дня квартира проходит полный осмотр и генеральную уборку. Меньшие квартиры я снимал на 2,5 года. Он требует перекраски одной стены, но не из-за гостей, а по вине строителей. Если бы все эти 2,5 года сдавались в аренду на длительный срок, мне пришлось бы делать хотя бы косметический ремонт.
За посуточной арендой, теоретически, может приехать такой гость, который полностью разрушит квартиру. Но даже в мире такие случаи легко пересчитать по пальцам. А за разбитую стеклянную перегородку, сломанный стол, стул или кровать вы всегда можете попросить возврат денег у Airbnb, приложить фотографии и т. д.служба разделяет ответственность за ее сохранность с владельцем квартиры и компенсирует убытки за счет страхования."
Работа с отзывами
Первое, на что обращают внимание гости при выборе квартиры посуточно, - это фотографии. Они должны привлекать внимание и вызывать интерес, выделяться. Поэтому хозяева рекомендуют использовать яркие детали в текстиле и декоре, а иногда нанимать профессионального интерьерного стилиста и фотографа. Но из не менее привлекательных квартир выбор обычно делается на основании отзывов.
Максим Отт-инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
"После каждого отъезда мы обзваниваем гостей и проверяем, все ли им нравится, все ли соответствует описанию, и просим их оставить отзыв. Это очень важно для нас, потому что влияет на вывод объекта в поиск. Сайты поощряют отзывы и размещают квартиры с хорошими на вершине."
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"На мой взгляд, не стоит работать с положительными отзывами и загромождать пространство благодарностями. Но вам нужно отработать негативные отзывы-отвечайте правильно, четко и без эмоций. Отзывы могут быть правдивыми или ложными. В ответ на истину вы должны признать ошибки и пообещать исправить их. И если, например, гости жалуются, что холодно, а на самом деле это не так, то можно написать, что в такие-то даты была такая-то температура, а ощущения субъективны. Не стоит бояться негативных отзывов — они не только могут, но и должны быть в каждой квартире. Это показатель того, что реклама настоящая, а не раскрученная. Гораздо важнее то, как собственник оформил отрицательный отзыв."
Проблемы с соседями и законом
Еще один распространенный миф заключается в том, что жителям не нравится соседство с квартирами для посуточной аренды. На самом деле многое зависит от поведения гостей. Если они не нарушают правила аренды, то соседи могут быть недовольны только встречами в подъезде и лифте с незнакомыми людьми с чемоданами. И вы не можете нести за это ответственность.
Проблем с правоохранительными органами тоже обычно не возникает. Посуточная аренда полностью легальна, если арендодатель официально платит налоги (как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель). Самое страшное, что может случиться: в жилом доме из-за шума соседи вызывают участкового. Вам нужно будет прийти в квартиру и выслушать предупреждение.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде жилья, блогер:
"Лично у меня не было проблем с соседями в период аренды. Помимо электронных замков с изменяющимся кодом (чтобы вам не пришлось выбрасывать ключ под коврик или в почтовый ящик для самостоятельного выезда и выезда), у меня установлены датчики температуры, влажности и шума. Я снимаю квартиру в жилых домах, и это не должно мешать соседям. В программе я устанавливаю оповещение, если уровень шума в течение дня превышает 70 децибел. Таким образом, я могу связаться с гостем до того, как соседи начнут жаловаться или звонить в полицию.
В основном я снимаю апартаменты на первом этаже, поэтому гости не пользуются лифтом. Благодаря этому соседям не приходится постоянно сталкиваться с незнакомцами. Из заботы о своих соседях я ограничиваю максимальное количество арендаторов и срок аренды. Толпа людей с чемоданами каждый день является дополнительным грузом на входе. Проблемы с соседями непременно возникнут, если не думать о них. Лучше заранее познакомиться и попросить сообщить о гостях, которые мешают, а хозяин приложит все усилия, чтобы этого не допустить."
Поделитесь своим мнением по поводу статьи в комментариях! Не забудьте поставить лайк и подписаться на канал)