В данной статье мы собрали основные ошибки, которые совершает инвестор в недвижимость для сдачи ее в аренду в городе Сочи. На данный момент — это консолидация уже описанных нами в статьях ранее, нюансов. Условно мы расположили частые ошибки по местам, однако все они взаимозаменяемы по ситуации каждого отдельно взятого инвестора.
1 Место: – Нереалистичные надежды.
Этот пункт занимает свое законное первое место, т.к. именно обманутые ожидания и надежда на баснословную прибыль от сдачи своей собственности на море в аренду, становятся причиной всех последующих ошибок. Это ведет, в итоге, к полному разочарованию финансового вложения, доверенными управляющими (если таковые были привлечены), окупаемостью недвижимости в Сочи и т.д.
По нашему опыту: – прежде чем купить понравившийся вам объект недвижимости, самостоятельно проведите тщательный анализ его ликвидности. В помощь вам:
- цены на посуточную аренду на маркетинговых площадках (booking.com, Авито, Циан, Airbnb…) на похожие объекты в разные периоды года (смотрите предложения именно по карте, чтобы увидеть желаемую локацию);
- тщательно изучите саму локацию на наличие инфраструктуры для отдыхающих по несколько дней или постоянного проживания;
- удобно ли добираться до моря и обратно, как быстро (если нет, то инфраструктура места насколько насыщена (бассейны, ландшафт, кафе-рестораны, детские площадки, развлечения)?
- не забывайте про комиссию доверительного управления, если вы будете сдавать через доверенного.
Еще важный момент - не верьте заверением продавца и/или риэлтора о том, что это "супер ликвидный объект во всех смыслах" (а то он его продавал бы, если говорить, например, про вторичку). Не верьте заверениям соседей, что здесь здорово сдается – человеку свойственно не признавать свои ошибки и всегда в глазах других хочется выглядеть профессионалом, поэтому лукавство с их стороны вам обеспечено, если все на самом деле совсем не так хорошо. Проверяйте и считайте всё самостоятельно. В следующих статьях мы постараемся дать инструменты для подсчета ликвидности.
2 Место: – Расчет на низкую стоимость покупки.
Времена, когда в г.Сочи можно было купить хорошую недвижимость недалеко от моря за 2 млн. рублей, давно прошли. Город очень изменился со времен Олимпиады 2014. И если сразу после олимпиады можно было приобрести очень хорошую недвижимость совсем рядом с морем по цене небольшой Московской квартиры, то сейчас стоимость такой недвижимости выросла на 100 - 200%. Да, варианты недорогого жилья в Сочи еще остались, но прежде, чем купить такое, лучше все-таки как следует изучить рынок и сам объект покупки, вопрос - "почему цена занижена" - должен вас волновать в первую очередь.
По нашему опыту: – не выстраивайте представление о цене на недвижимость г.Сочи по таким площадкам, как Авито, Циан и прочие. Большинство объявлений в них с низкой ценой – это фонари (призваны привлечь только на звонок). Но не забывайте одно важное правило, что и «дорого - не всегда значит качественно». Одно можно сказать точно, что хорошая недвижимость в городе курорте дешевой быть не может и дешеветь точно не будет, только дорожать, так что это еще и долгосрочное вложение ваших средств.
3 Место: – Место расположения – локация.
Невероятное заблуждение инвесторов – это думать, что их недвижимость будет ликвидна под сдачу в аренду в Сочи где угодно, главное поближе к морю или с видом на море, даже издалека. От локации зависят самые важные факторы, формирующие дальнейшую прибыль от аренды – цена предложения и тайминг сезонности. Кстати, стоимость последующей продажи этой недвижимости, если до этого дойдет дело, также зависит от места.
По нашему опыту: – чтобы грамотно подобрать место расположения вашей будущей недвижимости предлагаем вам прочесть нашу статью «Что и как лучше всего сдается в Сочи», где мы более подробно описали нюансы выбора локации недвижимости под сдачу в аренду.
4 Место: – Дешевого ремонта достаточно.
Ремонт — это краеугольный камень для сдачи недвижимости в аренду. В зависимости от того, насколько ваше желание велико получать хорошую прибыль от аренды, вы должны осознавать всю важность качественного, хорошего, приятного глазу ремонта и внутреннего наполнения добротной (недешевой) мебелью, техникой и дизайнерскими элементами.
По нашему опыту: - не покупайте недвижимость для сдачи на последние деньги, либо рассчитывайте покупку так, чтобы на качественный хороший ремонт у вас также были средства. Про то, какие именно ожидания по ремонту у арендаторов, мы также описывали в наших предыдущих статьях.
5 Место: – Уверенность в постоянстве дохода.
Мы сейчас точно не открываем глаза многим будущим инвесторам в недвижимость в г.Сочи, правда?)) И все же есть те, кому необходимо пояснить, что существует огромное количество факторов, влияющих на прибыль от сдачи в аренду вашей недвижимости. В первую очередь – это сезонность, и, хотя она часто зависит от выбранной локации, цены в зимнее время на курортах в разы ниже летних. И уже во вторую, третью и десятую очередь – это все остальное, начиная от качества самой недвижимости и до мировых тенденций, последняя из которых – пандемия коронавируса.
По нашему опыту: - нет в мире, наверное, ничего такого, что могло бы приносить прибыль на одном уровне постоянно. С каждым годом ситуация на рынке аренды в г.Сочи меняется в сторону снижения (цены). Объясняется это тем, что все больше появляется новых объектов для сдачи – конкуренция увеличивается. Количество гостей курорта также падает на количество приобретших здесь свою недвижимость, а это практически в полтора раза каждый год.
6 Место: – «Буду сдавать самостоятельно».
Это распространенная ошибка всех, кто думает, что лучший контроль за прибылью, если он делает всё сам. Есть очень много нюансов почему, на самом деле, это не выгодно делать самому. Конечно, многое зависит от того, где именно вы находитесь, сколько у вас недвижимости в собственности, сколько времени есть у вас и т.д. Понятно, что если у вас скромный вариант для сдачи, который сдается только на долгосрочные периоды, и вы сами находитесь/проживаете неподалеку, то единственно правильный вариант это конечно же сдавать самому (сдал на пару лет и забыл).
По нашему опыту: - до того момента, когда мы посчитали и поняли на чем мы теряем и на чем теряют наши собственники (сдаваемой недвижимости), прошло несколько лет работы практически без отпуска и без остановки. Мы с уверенностью можем сказать, что если вы хотите получать прибыль с расчетом на вменяемую окупаемость ваших инвестиций, то аренду (особенно посуточную, а она приносит бОльший доход) лучше доверить профессионалу. Даже если вы живете здесь же, рядом, у вас не будет свободного времени, если вы сами начнете вникать во все нюансы рынка посуточной аренды.
7 Место: – Доверительное управление не должно дорого стоить.
«Бесплатный сыр, как мы все знаем, находится только в мышеловке». А ведь многим так хочется получать прибыль, используя чужой труд, и при этом платить за него копейки, а еще лучше просто за еду, или, вообще, желательно бесплатно, чисто по-соседски или по-братски.
По нашему опыту: - к сожалению, до Европейского уровня цен за управление недвижимостью, России еще далеко. Хотя, может быть, подгонка всего рынка доверительного управления под единый формат и не за горами. О том сколько сил, времени и денег тратит доверенный на управление недвижимостью в аренду, вы можете прочесть в нашей недавней статье «Какая должна быть комиссия?».
8 Место: – Лучше взять несколько небольших студий...
Современный формат недвижимости -«студия» (до 30м2) нынче весьма распространен на рынке недвижимости. Многие и впрямь рассматривают такой вариант для инвестиций и арендного бизнеса. Как мы и писали ранее в наших статьях, у потенциальных инвесторов есть представление, «что лучше взять несколько студий и сдавать их за не очень дорого, но в целом с хорошим доходом, чем взять один достойный вариант и сдавать его за дорого», правда, с еще лучшим доходом, чем от нескольких студий. Некоторые почему-то думают, что за дорого никто снимать не будет. Это актуально, возможно, в крупных городах и в некоторых регионах, но не в Сочи.
По нашему опыту: - как бы нам самим не хотелось обратного, но маленькие студии самый плохой вариант для сдачи в аренду в городе Сочи. Для того, чтобы понимать почему, нужно знать целевую аудиторию и основного потребителя аренды на курорте. А в большинстве своем это семьи с детьми. В студии до 30м2 очень непросто разместиться семьей хоть и на короткий срок, еще более сложно если это долгосрочка. Так же нужно знать конкурентов, коими являются все отели, гостиницы, гостевые дома и апарт-отели, а их в Сочи, ой как, много. У них номера примерно такого же метража, но их больше и при этом они предоставляют сервис, который частники предоставить уже не могут. Да, и ценовая политика аренды у студий совсем не такая, как может показаться на первый взгляд. Более подробно о том какие метражи лучше сдаются и какая у них разница в заработке, вы можете прочесть в нашей статье «Что и как лучше всего сдается в Сочи».
9 Место: – В Европе дешевле.
Стоимость недвижимости в Сочи абсолютно точно не успевает за курсом евро, поэтому это утверждение в корне не верно. Совсем недавно мы проштудировали море сайтов с зарубежной недвижимостью – за ту стоимость, за которую в Сочи можно приобрести весьма неплохой вариант (апартамент или квартиру), в Европе можно купить крохотную студию, где-нибудь на отшибе, без инфраструктуры и на начале строительства. Да, есть и сопоставимые по качеству дорогие варианты, особенно дома с участком, но в итоге покупка недвижимости там, встанет все равно дороже, потому что нужно учесть стоимость оформления, нотариусов, налогов, перелетов, аренды авто и пр. Есть правда один приятный бонус для некоторых инвесторов с большими деньгами – при покупке дорогой недвижимости в Европе, во многих странах можно автоматически получить вид на жительство.
По нашему опыту: - да, покупка недвижимости за рубежом, в хорошем курортном городке, с шикарной ликвидностью – это мечта многих. Однако, доходность при сдаче в аренду вашей зарубежной недвижимости будет куда ниже, чем в данный момент в Сочи. А обслуживание этой недвижимости на порядок дороже. Подробнее о комиссиях управляющих за рубежом читайте в нашей статье «Цены управления апартаментами и домами в Европе».
10 Место: – Налоги с прибыли можно не платить.
Мы даже и не знаем, нужно ли как-то комментировать это ошибочное заблуждение.
По нашему опыту: - лично мы платим. Уверены, что наши собственники тоже.
В итоге, еще несколько нюансов.
Покупка недвижимости в г.Сочи — это трудоемкий процесс, включающий в себя огромное количество нюансов, которые вы должны будете исследовать самостоятельно.
На этапе выбора, практически никому доверять нельзя, только фактам, либо собственному опыту. В зависимости от целей вашего инвестирования в недвижимость ставьте правильные задачи риэлторам на поиск подходящих вам вариантам.
Советуйтесь с профессионалами, например с управляющими компаниями, которые не 1й год на рынке аренды, ведь им не выгодно брать неликвидные объекты в управление и, скорее всего, они не будут выдумывать нереальные цифры.
Если вы выбрали какой-то вариант и компанию в доверительное управление, не скачите от одного к другому в поиске лучших предложений, вы будете только терять на этом.
Помните, какой бы шикарной ваша недвижимость не была, для успешной сдачи ее в аренду (посуточно) понадобится некоторое время на раскрутку.
Спасибо вам, что прочли статью полностью. Будем рады вашим комментариям и, конечно же, ставьте лайки.
Консультации по поводу ликвидности (аренды) – телефоны на нашем сайте www.iRentApart.ru, инстаграм – @irentapart