Поскольку из-за пандемии ставки по ипотечным кредитам достигают рекордно низких значений, спрос на недвижимость растет в геометрической прогрессии. Но это не обязательно означает, что вы должны покупать дом прямо сейчас.
Слишком много покупателей жилья чрезмерно растянули себя во время финансового кризиса 2008 года . В результате большинство из нас заплатили цену. Если ваш сосед проводит короткую продажу или потерю права выкупа, это плохо для вашего богатства, даже если вы взяли взаймы в пределах своих возможностей.
Чтобы уберечь покупателей от стресса, связанного с владением домом, который они не могут себе позволить, Сэм Догэн придумал правило покупки дома «30/30/3». Правило состоит из трех частей; в идеале вы хотите следовать всем трем, а если нет, то хотя бы одному.
Далее от слов Сэма Догэна
Правило №1: тратьте не более 30% своего валового дохода на ежемесячную ипотеку.
Традиционная отрасль обязует, чтобы ваш ежемесячный ипотечный кредит не превышал 30% вашего валового дохода. Но поскольку ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, у многих людей может возникнуть соблазн превысить 30%.
Когда ставки ниже, вы уже можете тратить больше на дом, если сохраните фиксированный процент от валового дохода. Настоящая опасность возникает, когда вы нарушаете это правило и покупаете еще более дорогой дом.
Например, потратив 40% своего ежемесячного валового дохода в размере 50 000 долларов на ипотеку, вы все равно получите 30 000 долларов валового дохода. Тем не менее, если вы потратите 40% своего ежемесячного дохода в размере 5000 долларов США, у вас останется гораздо меньшая подушка для удовлетворения ваших основных потребностей.
Чем выше ваш доход, тем безопаснее тратить меньше.
Правило № 2: 30% стоимости дома копите наличными
Перед покупкой дома сохраните не менее 30% стоимости дома наличными или активами с низким уровнем риска - 20% для первоначального взноса (чтобы получить самую низкую ставку по ипотеке и избежать частного ипотечного страхования) и 10% в качестве здорового денежный буфер.
Это может показаться большим, особенно если учесть, что есть программы, позволяющие делать меньший первоначальный взнос. Но во времена высокой неопределенности лучше иметь большую финансовую подушку.
Домовладельцы, которые быстрее всех обанкротились во время предыдущей рецессии, имели минимальные первоначальные взносы, что увеличивало соблазн отказаться от подводной ипотеки. (Те, кто сделал это в период с 2008 по 2012 год, упустили одно из крупнейших возмещений недвижимого имущества.)
Если вы планируете совершить покупку в течение следующих шести месяцев, оставьте как минимум 20% первоначального взноса наличными. Неразумно вкладывать свой первоначальный взнос в акции и другие рискованные активы, если временной горизонт для покупки жилья такой короткий.
Правило № 3: цена вашего дома не должна превышать ваш годовой валовой доход не более чем в 3 раза.
Это быстрый способ найти дома в доступном ценовом диапазоне. Он также принимает во внимание проценты первоначального взноса и предотвращает чрезмерное растягивание даже при высоком первоначальном взносе.
Если вы зарабатываете 100 000 долларов в год, вы можете спокойно позволить себе дом до 300 000 долларов. Или, если у вас есть 1% дохода семьи в 500 000 долларов, вы можете позволить себе до 1 500 000 долларов.
Опять же, в связи с падением ставок по ипотечным кредитам доступность жилья повысилась. Таким образом, вы можете расширить это последнее правило и увеличить стоимость дома до пяти раз вашего годового семейного дохода.
Просто имейте в виду, что зарплата в пять раз больше означает не только больший абсолютный долг, но и более высокие налоги на недвижимость и расходы на содержание.
Нарушение правила 30/30/3
Допустим, вы зарабатываете 120 000 долларов в год и имеете накопленные 100 000 долларов наличными в возрасте 32 лет. Неплохо. Но у вас слюнки текут от дома за 850 000 долларов, что в семь раз превышает ваш годовой доход.
Вы не можете опустить 20%, поэтому вы кладете только 10%. Это оставляет вам только денежный буфер в размере 15 000 долларов и ипотеку на 765 000 долларов. Из-за более низкого первоначального взноса лучшая ставка по ипотеке, которую вы можете получить, составляет 3,75%. Это по-прежнему низкий по историческим меркам. Но ваш ежемесячный платеж в размере 3543 доллара составляет 35,4% от вашего валового дохода в размере 10 000 долларов.
Вы нарушили все три правила.
А если вы потеряете работу, то через несколько месяцев у вас закончатся деньги. Вместо того, чтобы покупать дом сейчас, сначала накопите еще 155000 долларов, чтобы получить 255000 долларов наличными и полужидкими инвестициями. С сохранением 30% стоимости дома вы можете отложить 20% и получить хорошую денежную подушку в размере 85 000 долларов.
Способы обойти правило 30/30/3
Хотя мое правило покупки жилья может показаться строгим в среде с такими низкими процентными ставками, просто знайте, что многие люди тоже платят за свои дома наличными. Идея брать большие долги на покупку недвижимости не всегда была нормой.
Если вы хотите нарушить правило 30/30/3, то хотя бы подумайте о:
- Возможности сдать в аренду комнату или часть дома
- Поставить себя в очередь на повышение или найти новую работу с более высокой зарплатой.
- Создание новых источников пассивного дохода для оплаты расходов на домовладение.
- Будьте добры к своим родителям и богатым родственникам☺.
Соблюдайте дисциплину при покупке дома
Несмотря на все преимущества инвестирования в недвижимость , лучше избегать чрезмерного расходования средств. Помните, что помимо ипотеки, вам также придется заплатить за другие вещи, такие как страхование домовладельца, налоги на недвижимость и сборы за обслуживание.
Купите дом в первую очередь для образа жизни. Если случается, что он становится в цене, это замечательно. Если нет, то это не имеет особого значения, потому что вы потратили все эти годы на создание прекрасных воспоминаний в своем доме.