Повторение – мать учения... В том числе и в финансовых вопросах. Особенно в кризис! В этой публикации мы вспоминаем самые популярные способы инвестирования в различные объекты недвижимости и получения дохода – пассивного и не очень.
СПОСОБ 1. Покупка и ремонт квартиры для продажи
Здесь сразу нужна крупная сумма денег – для максимальной прибыли платить проценты по ипотечному кредиту не имеет смысла.
При этом купить квартиру важно в правильном районе, недалеко от метро и на этапе котлована, когда риски недостроя или выхода из графика еще очень высоки.
Этот способ еще используется, хотя количество инвестиционных покупок с 20-30% упало до 5%, а ликвидность таких активов снижается:
- Новостройка может быть заморожена по причине банкротства или финансовых трудностей у застройщика.
- Предложение на рынке новостроек превышает спрос: некоторые локации застраивают в рамках КОТ – проектов комплексного освоения территории. Продать там квартиру практически невозможно – покупатели скорее всего предпочтут застройщика.
- Из доходности нужно вычесть стоимость ремонта (от 500 тыс. рублей), налог 13% на прибыль (при владении квартирой менее 5-х лет), и издержки на проведение сделок (еще 2-2.5% от стоимости квартиры – оплата услуг нотариуса и риелтора).
СПОСОБ 2. Покупка недостроенных объектов
Инвестиции в незавершенный проект выгодны за счет возможности опустить цену значительно ниже рыночной. Но для этого снова нужна большая сумма денег и степень магистра переговоров :)
Если все это у вас есть, использовать такой объект можно тремя способами:
1. Закончить строительство объекта под продажу или сдачу
2. Снести здание и использовать земельный участок для продажи или сдачи
3. Переделать объект под ведение собственного бизнеса
Но для этого нужно, чтобы он находился в удачном месте, да и других тонкостей здесь много. Без должной экспертизы не обнаружить обременений объекта и скрытых дефектов.
Это могут быть грунтовые воды в подвале, некачественная проводка и проблемы с подключением к коммуникациям. Поэтому здесь важно привлечь хорошего юриста и строителя, которые стоят очень дорого.
СПОСОБ 3. Покупка загородной недвижимости для сдачи в аренду
Счастливые обладатели свободных 10-15 миллионов рублей приобретают большие дома и коттеджи загородом. Их можно сдавать посуточно, получая 5-20 тысяч рублей в сутки.
Больше всего, конечно, летом и в праздничные периоды.
Этот актив кажется очень выгодным, но важно не забывать, что:
- спрос на такую недвижимость достаточно небольшой, особенно в кризисные времена
- значительную часть года дом может простаивать
- загородный дом требует обслуживания и оплаты больших КУ
- шумные праздничные компании повышают не только чек, но и уровень амортизации вашего актива
СПОСОБ 4. Покупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду
Считается, что доходность такого актива выше прибыли от отечественной недвижимости.
Стоимость ее тоже высока – инвестиции в микроапартаменты начинаются от 100–500 тысяч евро, но и доходность на них держится в районе 5%. Главное здесь выбрать правильный объект и локацию.
Но, к сожалению, с закрытыми границами этот способ практически не доступен, а даже вне коронавируса нельзя забывать о материальных и временных издержках на собственную логистику – то есть, выезды на объект.
Но дороже всего обойдутся услуги управляющей компании – хорошие зарубежные специалисты с нынешним курсом рубля стоят ну очень дорого.
СПОСОБ 5. Покупка отечественных апартаментов для сдачи в аренду
Инвестиции в комплекс апарт-отелей с хорошей профессиональной управляющей компанией позволяют получать по-настоящему пассивный доход.
От инвестора здесь нужны только деньги на покупку мебелированного, то есть полностью оснащенного юнита – и даже не обязательно вся сумма сразу.
В одном из крупнейших комплексов апарт-отелей VALO в Петербурге сейчас доступна льготная ставка по ипотеке под 4.8% с минимальными вложениями от 30% стоимости апартамента (1.2-1.5 миллиона рублей).
Здесь нужно:
- быть готовым к долгосрочным вложениям (от 5 лет)
- понимать, что апартамент приобретается для сдачи в аренду гостям комплекса, а не собственного проживания. То есть, внезапно приехать в него пожить практически не получится. Почему, мы писали в этой публикации:
В смысле, я не могу жить в собственном апартаменте? Или форматы работы с УК
...Зато гарантированная доходность по программе VALO Garant составляет не менее 8%, а прибыль по другим программам может достигать и 20%.
Остались вопросы? Заходите на официальный сайт комплекса апарт-отелей VALO и смотрите подробности о проекте: https://valo-hotel.ru/. Кстати, совсем недавно третья (строящаяся) очередь VALO стала победителем в номинации «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса Санкт-Петербурга» ;)