Зачастую у граждан нашей страны время от времени возникает желание и потребность в обмене жилья для того чтобы улучшить свои жилищные условия, либо чтобы заполучить жилое помещение в более выгодном для себя районе. В жилищном законодательстве Российской Федерации существует возможность обмена жилья несколькими различными способами. Процедура обмена довольно проста, однако следует принимать в расчет все необходимые особенности, к примеру такие, как письменное согласие всех собственников помещения.
Жилые помещения подлежащие обмену
Как правило, главной характеристикой при обмене будет считаться - каким конкретно является жилье муниципальным, либо приватизированным.
Обмену подлежат: жилые дома, либо части домов, квартиры, либо части квартир, отдельные комнаты.
Для того чтобы обменяться жилыми помещениями необходимо правильно оформить договор мены, при котором находящееся в собственности жилье обменивается на равноценный товар. Данный договор необходимо будет зарегистрировать, при этом на него распространяются все требования купли-продажи недвижимости.
Ежели обменивается социальное жилье, право собственности не изменяется, а только меняются лица, проживающие в данном помещении. Эти жилые помещения остаются в муниципальной собственности.
Обмен муниципального жилья
Менять социальное жилье можно согласно Статье 72 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для того чтобы это сделать, наниматель помещения должен получить письменное разрешение у муниципального жилищного фонда. В случае если с гражданином, проживающем в данном жилье живут также члены его семьи, он должен получить у них письменное разрешение на обмен. Все спорные вопросы по данному делу могут решаться в судебном порядке. В случае если муниципальные власти отказываются давать разрешение на обмен, можно подать исковое заявление на принудительный обмен.
Чтобы получить согласие муниципального собственника жилья, необходимо будет предоставить договор об обмене каждому из владельцев договора социального найма, планирующих заключить данную сделку. Согласно законодательству, разрешение на мену должно быть выдано собственником в письменной форме, не позднее чем через 10 рабочих дней после подачи обращения.
Отказ на обмен может быть получен в случаях если:
1. Существует план капитального ремонта данного дома, либо перепланировка жилых помещений.
2. В результате обмена, в жилое помещение переселяется гражданин с тяжким хроническим заболеванием, указанным в 51 статье ГК РФ.
3. Жилое помещение признано непригодным для проживания.
4. Существуют планы о сносе соответствующего жилого помещения.
5. Существует план переоборудования жилого помещения для других целей.
6. Право пользования данным жилым помещением оспаривается и находится в судебном производстве.
7. Нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении, либо изменение договора социального найма.
В случае если в помещении, которое собираются обменивать живут также недееспособные, несовершеннолетние, либо ограниченно дееспособные граждане, обмен допускается только с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства. При этом органы опеки и попечительства при обмене будут учитывать такие показания, как метраж жилого помещения, этажность, планировка комнат и расположение нового жилья. Это необходимо для защиты законных прав социально уязвимых граждан. Орган опеки и попечительства имеет две недели для того, чтобы рассмотреть заявление гражданина, проанализировать все существующие варианты и принять решение. Разрешение должно быть оформлено также письменно.
Для того чтобы оформить договор обмена жилых помещений социального назначения необходимо заключить договор между гражданами в письменной форме. Сразу после подписания данного договора собственники жилья имеют право в течении 10 дней дать на него разрешение, либо отказаться. Разрешение получается путем внесения записи в договор, либо отдельным приказом.
Пример стандартного договора мены:
Обмен приватизированного жилья
Для того чтобы обменять приватизированную квартиру можно напрямую обменять её на другую, либо к примеру, найти покупателя на свою квартиру ,при этом подыскать необходимое жилье на вторичном рынке. В этом случае необходимо будет заключить сразу два договора купли-продажи. Как правило, подобные сделки наиболее распространены и называются альтернативные.
При заключении договора, он может быть как с дополнительной доплатой, либо без. Всё зависит от равноценности мены квартир. А именно таких характеристик как, площадь квартиры, наличие права собственности на обмениваемые имущество и т.д.
При договоре мены приватизированного жилья каждый из участников выступает в роли, как продавца, так и покупателя жилой площади.
Также возможен обмен приватизированного жилья на неприватизированное. В таком случае граждане фактически обмениваться своими правами и обязанностями. При этом бывший наниматель муниципального жилья становится собственником приватизированной квартиры, а бывший собственник теряет свое право собственности и получает права найма. Следует помнить, что при подобном обмене бывший собственник приватизированной квартиры не может больше приватизировать полученную по обмену квартиру, так как он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Как правило, при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную , приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения, либо купли-продажи.
Обмен жилого помещения довольно простая процедура, однако она требует соблюдения большого количества правил и нюансов. В случае если вы желаете произвести подобную сделку, не лишним будет обратиться к высококвалифицированному юристу, занимающемуся подобными вопросами.