Как-то меня заинтересовало: где жилье дешевле в США или России? Интуитивно Россия кажется дешевле, но так ли это? Можно легко найти какие-то усреднённые цифры, но совершенно не понятно, что они на самом деле значат. Ведь там все свалено в одну кучу, тут вам и Москва и Магадан в одном флаконе. Поэтому я решила провести своё собственное маленькое исследование и разобраться что же происходит на рынках недвижимости в России и сравнить их с США.
Сразу хочу заметить, я не риелтор, и никогда недвижимостью не занималась. Поэтому, я не знаю многих тонкостей, но с другой стороны у меня нет никакой предвзятости и сформировавшегося мнения.
Первым шагом надо было решить, что с чем сравнивать, чтобы не получилось, как говорят американцы, сравнения яблок с апельсинами (перевод на русский: ежей и седалищ). Чтобы этого не случилось, в мою выборку не вошли Москва, Санкт Петербург, Нью Йорк, Сан Франциско, и им подобные города которые уже давно живут в какой-то другой реальности.
Города должны быть большими, чтобы рынок жилья был достаточно велик для статистического анализа. Мой критерий был по крайней мере миллион жителей включая пригороды.
Группа должна быть разнообразной географически и экономически. В результате я выбрала 4 города в России : Казань, Самара, Екатеринбург и Ростов-на-Дону, и 4 города в США: Сан Антонио, Питтсбург, Шарлотт и Индианаполис.
Другая проблема была в том что россияне большей частью живут в квартирах, а американцы в домах на одну семью, но в США тоже есть жилье ”с соседями за стеной”, это кондо (condo) и таунхаус (townhouse). Кондо может быть типичной по российским меркам квартирой или почти домом, который имеет общую стену с соседом.
Таунхаус может быть типичной по российским меркам квартирой, или почти домом, который имеет общую стену(ы) с соседом, или отдельно стоящим домом где практически нет земли, стена соседского дома будет где-то в 1-1.5 м.
Таким образом визуально кондо от таунхауса не отличишь, так в чем же разница? Оказывается разница между кондо и таунхаусом не в типе здания, а в структуре владения собственностью. В кондо, квартира ваша, но дом в коллективной собственности всех владельцев квартир, и страховка недвижимости состоит из двух частей. Одна часть страхует квартиру и платится владельцем квартиры, а другая часть это страховка здания. На страховку здания скидываются все владельцы квартир, и вдобавок ассоциация владельцев взимает взносы на которые нанимаются подрядчики которые следят за зданием и территорией. В таунхаусе владелец жилья владеет своей частью здания и её страхует. Там тоже есть ассоциация домовладельцев, которая собирает принудительные взносы и тратит их на благоустройство территории. Однако владелец таунхауса может и сам благоустраивать свой кусочек земли около своего крылечка, правда взнос все равно платить придётся.
В результате, после небольших раздумий, я записала и кондо и таунхаусы в разряд квартир. Хорошо хоть что в России все попроще. Квартира она квартира и есть.
В США, только в очень дорогих местах, типа Сан Франциско или Нью Йорка люди покупают маленькие квартиры. Во всех остальных местах, маленькие квартиры обычно арендуют, как временное жилье, а покупают по крайней мере 3х комнатную квартиру (2 bedroom). Кстати, в США в основном покупают квартиры, чтобы в них жить, а не сдавать в наем. В отличие от России, там большинство квартир арендуют в специально построенных комплексах-апартаментах. Апартаментами владеет компания, а дома классифицированы как бизнесс-собственность и купить квартиру в таком комплексе нельзя. Таунхаус или кондо, в принципе, можно сдавать в аренду, но в каждом домовладении существует устав ассоциации домовладельцев, который затрудняет использование жилья не по назначению.
Следующий момент который я хочу отметить это то что и в России и в США квадратный метр жилья в квартире дороже квадратного метра жилья в отдельностоящем доме. Дома дороже, т.к. они имеют большую площадь.
И в США и в России люди покупают квартиры по совершенно одинаковым причинам. Хотя цена одного кв. метра в квартире выше, но площадь меньше и потому квартира дешевле. Дома на одну семью обычно на выселках и с инфраструктурой обычно плохо, все далеко. Люди покупают квартиры т.к. вблизи есть рестораны, магазины, общественный транспорт, меньше времени тратится чтобы добраться на работу и т.д. К тому же не надо тратить время на уход за территорией вокруг дома.
Надо так же помнить, что в США развит сегмент роскошных квартир, которые совершенно не имеют отношения к тому что покупают рядовые американцы, но могут серьёзно исказить картину рынка квартир, если их оттуда не вычеркнуть. Я использовала очень простой критерий чтобы вычислить роскошные квартиры и удалить их из сравнения. Все квартиры у которых более 2.5 санузлов и цена квадратного метра выше чем Средняя Цена кв. м.+1 Стандартное Отклонение можно смело отнести в разряд роскоши, которая рядовому американцу совершенно не интересна и не доступна.
Ну вот наконец мы во всем разобрались, дело за малым найти информацию. Информацию про 3-х комнатные квартиры на продажу в России, я скачала с cian.ru, а в США с zillow.com. В обоих случаях данные покрывают весь спектр предложения от бюджетных до роскошных квартир, но есть одна разница: в России на рынке жилья очень много новостроек. Действительно ли это так, я не знаю - что мне Циан сбросил, то я и обработала. А даёт он только 200 результатов/поиск. Вполне возможно, что у Циана есть корыстный интерес, т.к. реально предложений больше, хотя на первый взгляд выборка достаточно непредвзятая. Важный момент, в США доля новостроек около 10%, а в данных от Циана новостроек от 50% и выше. Многие новостройки в России продаются без или с частичной отделкой, это уменьшает стоимость квадратного метра. Можно с уверенностью сказать, что использованная мною цена квадратного метра в российских городах занижена.
Ну вот наконец мы подошли к результатами что мы видим?
На первый взгляд жилье в США гораздо дороже чем в России. Квартиры в США почти в полтора раза больше по площади и по крайней мере раза в четыре дороже.
Теперь давайте посмотрим на медиану. Половина квартир стоит дороже чем медиана а другая дешевле, если "хвост" длинный то не исключено, что он пресекается с российскими ценами.
Перейдём от цены за квартиру к цене за кв.м и посмотрим если цены пересекаются, где и насколько. Для этого посмотрим на распределение цены за кв. м. в процентном выражении от общего предложения на рынке.
В России есть ценовые сегменты где сосредоточено около 50% предложения по стоимости кв. м., в то время как в США предложение достаточно разнообразно и каждый ценовой сегмент имеет около 10% от общего предложения на рынке. Так же хорошо заметно, что в случае Самары и Сан Антонио, цена квадратного метра жилья существенно отличается от других городов. В Самаре она гораздо ниже чем в других городах, а в Сан Антонио гораздо выше, т.е. эти два города "зашкалило" на противоположных концах.
Интересно что даже пре очень низком курсе рубля и заниженной стоимости квадратного метра (новостройки без полной отделки!) в городах миллионниках России существует достаточно большое число 3х комнатных квартир в которых один квадратный метр стоит приблизительно столько же как в США. В категории от 75 тыс. руб. до 125 тыс. руб за кв. метр. находится почти четверть предложения на рынках Шарлотт, Питтсбурга, Индианаполиса и Екатеринбурга, 33% предложений в Казани и 13% в Ростове.
Таким образом, в России существует достаточно большая группа населения которая способна платить за кв. метр жилья столько же сколько американцы и это далеко не в Москве. Так где же все таки жилье дороже?И вот тут для меня самая главная загадка, как же так, в России денежные доходы на душу населения согласно данным Госстата в 7 раз ниже доходов на душу населения в США, а квадратный метр жилья стоит почти столько же?