Как проверить коммерческую недвижимость и почему желательно сделать это перед заключением сделки?
Представьте ситуацию: вы присмотрели уютное здание под офис, уже спланировали, где будет ваш кабинет, а где переговорная, и даже начали выбирать мебель. Расположение - удобное, в центре. Хозяин - милейшей души человек, знакомый брата вашего соседа и просто хороший парень. И цена устраивает. Но именно в этот момент нужно сказать себе стоп. И включить критическое мышление, которое под впечатлением от особо выгодных предложений порой покидает даже опытных предпринимателей.
Итак, 7 простых правил, которые спасут ваши деньги, нервы и время при покупке недвижимости:
1. ПРОВЕДИТЕ АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ИСТОРИИ ПРОДАВЦА
Как это обычно происходит? Вы заказываете выписку из ЕГРН (прим. - Единый Государственный реестр недвижимости), смотрите, что права продавца на этот объект зарегистрированы и успокаиваетесь. А рано. Проблемы начинаются дальше - когда документы оформлены, а деньги уплачены. Вы мните себя без пяти минут счастливым обладателем здания, подаете заявление в Росреестр. Но не тут-то было! В ответ приходит отказ. Причина – с того момента, как вы запросили выписку из ЕГРН, прошло судебное заседание, в котором продавец (тот самый хороший парень, ага) выступал ответчиком по имущественному спору, и в итоге суд наложил запрет на сделки по его имуществу. В итоге вы потратили время на выбор помещения, переговоры, внесли задаток или аванс. И что теперь со всем этим делать? Проблемы и у продавца - он тоже потратил время, взял с вас деньги, которые теперь придется возвращать. Это если, конечно, продавец добросовестный.
Не хотите так? Помните: выписки из ЕГРН не всегда достаточно! Перед покупкой коммерческой недвижимости нужно ВНИМАТЕЛЬНО изучить банк решений арбитражного суда, а также сайты судов общей юрисдикции на предмет открытых дел в отношении продавца.
2. ПРОВЕРЯЙТЕ ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ ПРОДАВЦА (ППП)
Да, это сложно. Действительно придется побегать и изучить тонну бумаг. Но правило трех “П” - must have каждой сделки. Жаль, что редко кто это делает. Ситуация: вы приобретаете помещение у юрлица и заключаете договор купли-продажи с гендиром. Через какое-то время учредитель оспаривает эту сделку в суде - мол, добро на это все не давал, не было проведено общее собрание учредителей и т.д. и т.п. А суд в таких случаях обычно принимает сторону учредителей. Покупатель остается ни с чем, а потом еще бегает по судам, чтобы вернуть от этого самого юрлица свои деньги. Чтобы такого не произошло, рекомендуется тщательно изучить учредительные документы, а также проверить одобрение о совершении крупной сделки, посмотреть протокол и приказ о назначении директора, чтобы быть уверенным, что человек, который подписывает с вами договор купли-продажи, действительно имеет на это полномочия.
3. УЧИТЫВАЙТЕ ОСОБЕННОСТИ ПОКУПАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Допустим, вы планируете не просто купить офис для своей небольшой, но очень перспективной и быстрорастущей компании, а хотите получать дополнительную прибыль и сдавать часть помещений в аренду. И здесь есть нюанс. Получив выписку из ЕГРН важно внимательно изучить все сведения об ограничении прав и обременениях на недвижимость. Например, не сдано ли помещение в долгосрочную аренду. Если это так и договор аренды зарегистрирован, то даже через суд вы не сможете его расторгнуть (только если, конечно, такого пункта нет в самом договоре). Как и привести новых арендаторов, а значит все планы по новому источнику доходов - мимо. Еще один неприятный сюрприз - арендная ставка по прошлому договору может быть ниже рыночной. Поэтому перед сделкой проанализируйте ситуацию: не помешают ли вам в будущем третьи лица.
4. ПРОВЕРЯЙТЕ РАЗРЕШЕННОЕ ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Проще говоря, пробейте, стоит ли земельный участок, на котором расположено здание, на кадастровом учете. И кому эта земля принадлежит. Если государству или муниципалитету - по закону собственник обязан оформить ее в аренду либо в собственность. Иначе придется заниматься межеванием, постановкой на кадастровый учет и оформлением прав. Долго, дорого и проблемно (по крайней мере если делать самому).
Еще один важный момент - для чего эта земля предназначена. Если купить здание, которое предназначено для жилья, придется менять вид разрешенного использования земельного участка. Опять же, время, нервы, деньги и вот это все. Оправдано может быть только при расчете рентабельности. Например, если вы владелец гостиничного бизнеса и ровно с этой целью в историю с выкупом жилой недвижимости и вписались.
5. СВЕРЯЙТЕ ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ С ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ
Спойлер: они должны совпадать. Все проемы, входы и выходы должны быть внесены в план БТИ. Иначе к вам могут прийти инспекторы и проверить, все ли так, как по бумагам. Найдут несовпадения - заставят все переделывать. И неважно, делали перепланировку вы или перегородки между кабинетами сносили задолго до вашего рождения. Так что перед покупкой проверяйте:
- план БТИ;
- экспликацию;
- техпаспорт;
- разрешение на строительство или реконструкцию;
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию, все акты приема и сдачи работ.
План БТИ, экспликацию, техпаспорт лучше заказать самостоятельно. Всегда есть риск, что продавец может дать неверный документ для изучения.
6. ПРОВЕРЯЙТЕ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ
Величина эта очень непостоянная и, как правило, она растет. А проверять нужно потому, что в большинстве случаев налог на имущество платится как раз от кадастровой стоимости. Переплачивать никому не хочется, так что стоит убедиться, что продавец предоставил вам документы с актуальными цифрами. Иначе он продаст, а дальше это будут уже ваши проблемы.
7. ДЕЛЕГИРУЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ
И последний пункт, который, на самом деле самый очевидный. Пройдя все круги бюрократического ада, суды, упущенные возможности и время, предприниматели в итоге чаще всего обращаются к юристам. Так не проще ли сразу с этого начать, если вы не спец в вопросах недвижимости или даже вообще никогда этого не делали? Проверяйте, консультируйтесь, делегируйте тем, кто разбирается. Важно: доверяйте сопровождение вашего бизнеса только проверенным компаниям с именем и адекватной деловой репутацией, изучите сайт, соцсети (если их вообще ведут и пишут туда полезности - это плюс). Сэкономите время и деньги, которые сможете направить на развитие своего дела, а не бумажную волокиту.