К сожалению, многие люди в вопросах использования своих активов часто просто плывут по течению и видят только то, что лежит на поверхности. Поэтому вынуждены довольствоваться средней доходностью, а иногда ниже. Поэтому я решил дать в этой статье несколько полезных советов относительно повышения дохода от объектов. Не важно, будь то жилые или нежилые помещения, либо земля.
Итак пять правил увеличения доходов в недвижимости:
1) Используйте свое воображение
Не бойтесь придумывать что-то новое. Посмотрите на свой объект внимательно и найдите что-то, что можно улучшить. Пусть Ваши идеи покажутся Вам вначале совершенно безумными. Но обсудив их с друзьями, клиентами или партнерами, Вы можете сделать действительно что-то стоящее. Далее я дам Вам определенные направления для размышлений. Но для начала наберитесь смелости мечтать и что-то менять и пробовать.
2) Найдите возможность использовать то, что пока не приносит прибыль.
Чаще всего собственники могут существенно увеличить полезные площади сдаваемые в аренду, но им это даже в голову не приходит. Например, на плоской крыше здания можно построить мансарду. Нарезать ее на маленькие комнаты с сдать под офисы.
Также источником площадей могут служить не используемые арки под зданием.
В жилых загородных домах часто без дела пропадает пространство над гаражом, которое можно превратить в небольшой гостевой дом и сдавать его в аренду.
Возможностей много. Нужно просто внимательно посмотреть на свою недвижимость и подумать, что можно использовать немного по другому.
Также можно сдавать часть крыши или часть территории во дворе под вышки сотовой связи.
3) Подумайте о возможности изменить формат
Например, квартира возле метро на 1 этаже не так ценится, как нежилое помещение. Вы можете обратиться в префектуру с проектом оборудования входа и превратить свою квартиру в нежилое помещение. Доход от аренды такого помещения возле метро может превышать доход от аренды квартиры в 5-6 раз!
Иногда наоборот, нежилое помещение можно использовать под жилье. Например, сейчас очень модно делать жилье в бывших промышленных зданиях после некоторой реконструкции.
Или, например, помещения в глубине жилого района, как правило, не востребованы. Но их с удовольствием рассматривают интернет магазины, поскольку им не нужен пешеходный трафик. Для них главное это жилые дома вокруг.
4) Покупайте оптом, а продавайте в розницу.
Этот подход применим не только к товарам, но и к недвижимости. Некоторые люди сколотили себе целые состояния, деля жилые и нежилые помещения на более маленькие и сдавая их в аренду или продавая. Арендная ставка на 1 м2 в маленьком помещении существенно выше, чем в большом.
Точно также аренда на короткий срок всегда существенно выше, чем на длительный. Например, долгосрочная аренда загородного дома, скажем, площадью 100 м2 в 30 км от Москвы может принести порядка 40 тысяч рублей в месяц. Посуточная аренда порядка 60 тысяч рублей в месяц, но если разделить тот же дом на 4 автономных части, то может выйти и все 120 тысяч. Естественно при расчетах необходимо учитывать расходы на управление, уборку и смену белья, а также страхование. Но иногда даже с учетом таких расходов, это может существенно повысить Ваш доход.
Причем это применимо не только к жилой недвижимости, но и к нежилым помещениям. Краткосрочная аренда встречается и в офисах (конференц-залы, бизнес инкубаторы и т.д.), в складах (услуги ответственного хранения, логистические услуги). Также Ваш бизнес центр полностью или частично может быть перепрофилирован в гостиницу или апарт отель.
5. Не бойтесь поменять арендатора
Понятно, что помимо денег есть какие-то личные отношения. И иногда это учитывается не только в жилой, но и в коммерческой недвижимости. Но есть какие-то обстоятельства при которых Вы сами страдаете и страдают Ваши же арендаторы, которых Вы так жалеете. Страдают, потому что на самом деле место не так уж им подходит и нужны нововведения. Например, в торговых центрах старого формата множество мелких арендаторов, которые сменяют друг друга. Но стоит посадить туда якорного арендатора, который будет притягивать поток новых людей, как торговый центр заживет новой жизнью и оставшиеся арендаторы будут платить Вам в разы больше, а еще и благодарить.
Показательный пример это сделка, которую мы закрыли 2 года назад, посадив в торговый центр возле метро супермаркет "Билла". Потоки людей существенно увеличились и все остались довольны.
Но также в жилой недвижимости Вы можете найти более платежеспособного арендатора.
Но очень важно при использовании этих подходов тщательно исследовать рынок, учитывать все юридические и технические тонкости. Не стоит действовать на авось. Но, если Вы будете достаточно разумны и расчетливы, Вас приятно удивит Ваша недвижимость.
Работая консультантом, я провел в жизнь некоторые такие проекты и собственники остались очень довольны :)
Дорогие друзья! Если Вам понравилась статья, то поставьте, пожалуйста, лайк и подпишитесь на канал. Тогда я смогу больше выкладывать полезных статей и Вы не пропустите что-то важное :)