Сегодня мы обсудим тему, которую поднимают все собственники сдаваемой в аренду недвижимости в Сочи – что за гости будут отдыхать в их апартаментах, квартирах или домах?
1. Какие они – гости?
Все мы знаем, что гости бывают разные. И порой на пожелания и притязания некоторых гостей угодить невозможно, особенно в формате частной квартиры/апартамента. Многие гости, бронируя частную недвижимость, понимают, что они лишаются, возможно, каких-то услуг гостиничного сервиса, но зато и стоимость их проживания в недвижимости, которая по качеству и наполнению, бывает в разы интереснее, куда ниже. А знающие гости, еще и умеют сами посчитать, сколько стоит тот или иной сервис и как сильно он увеличивает конечную стоимость.
Здесь Россия не особо отличается от зарубежных арендодателей, стоимость частной недвижимости для туристов может сильно отличаться в зависимости от места и предоставляемых услуг. Причем за рубежом, иногда, можно встретиться с совершенно ужасным состоянием сдаваемой недвижимости буквально по той же стоимости, что и новый 3х-звездочный отель поблизости. В России тоже можно встретить еще тот контраст цен и качества, но все же большинство арендодателей держаться в едином рынке предложений.
Часто именно по причине явного подлога с качеством сдаваемой недвижимости за рубежом, Русских гостей в этой недвижимости не любят больше всего. Причина проста – Русский турист требователен и весьма прямо может высказать свою точку зрения по поводу того, как с ним несправедливо обошлись, и даже потребовать обратно деньги, что за рубежом, конечно, в 95% бесполезно. Зарубежные арендодатели часто не возвращают оплаты за проживание, которое не состоялось, особенно по причине, что вам не понравилось их жилье.
С каждым годом, предлагаемой частной недвижимости в аренду на черноморском побережье России, все больше и больше. И качество этой недвижимости теперь сильно отличается от того, что многие помнят еще с советских и постсоветских времен, когда приезжая на вокзал в Сочи, вы видели на перроне нескончаемую вереницу табличек – «Сдаю комнату». Минимальный набор оснащения таких «комнат» (2 кровати, 2 тумбочки, шкафчик, линолеум, старые обои и неизменный затхлый запах) никого не удивлял. Теперь же комнаты переросли в полноценные квартиры или апартаменты с дизайнерским ремонтом, богатым оснащением, кухней и шикарными видами на море, горы или ландшафт. И гости также быстро привыкли к хорошему и стали еще более требовательны.
Качество гостя, если можно так выразится, с тех времен тоже сильно поменялось. Если раньше гости были весьма непритязательны и довольствовались малым, то теперь запросы некоторых гостей выросли в разы. При этом насколько этот гость аккуратен с вашей недвижимостью, давно уже не определяется ценой, и ограничительно высокая стоимость аренды теперь далеко не гарант того, что заедет чистоплотный, вежливый, спокойный гость.
2. Кто же останавливается в вашей недвижимости?
В 95% из 100% в Сочи приезжают отдыхать семьями с детьми. Каждый кто сдает недвижимость на побережье понимает и осознает, что это основная целевая аудитория арендаторов. Поэтому добротная мебель и качественный ремонт из соответствующих материалов – это правило номер 1 при сдаче недвижимости в аренду. Иногда дети бывают просто стихийным бедствием (к некоторым взрослым, правда, это тоже может относится), и от этого не убережется ни один арендодатель. Главное, чтобы потом, сдаваемый объект, легко было привести в порядок. Именно поэтому очень важны моющаяся краска на стенах, мебель без фрезеровки, качественная легко очищаемая ткань на диванах и креслах и т.д., есть много нюансов, которые позволяют снизить последствия вандализма и их стоит учитывать при ремонте.
Если говорить в целом, насколько арендаторы культурны и бывают ли какие-то проблемы с ними, и бывали ли у нас какие-то особенные ситуации? На нашей истории каких-то очень серьезных проблем с гостями не было, надеемся и не будет. Однако, бывало, что требования гостя не согласовывались с изначальным предложением, и на этой почве гость оставался не доволен, хотя просто не изучил правила аренды и особенности проживания. Угодить абсолютно всем невозможно, даже при больших стремлениях к этому. Никто и ничто не идеально. Поэтому мы с пониманием относимся к притязаниям некоторых гостей, но иногда, все же, отказываем гостям в дальнейшем проживании или в последующих бронированиях наших объектов, особенно, когда понимаем, что прибыльность от таких гостей по сути ниже, чем количество потраченных ресурсов и нервов на удовлетворение их потребностей.
3. Есть ли зависимость от того, какой именно гость заезжает?
Нам бы не хотелось в данной статье разделять гостей по половой принадлежности, возрасту, расе, стране и, тем более, цвету кожи. За все время, которое мы занимаемся арендой, мы уже подметили для себя ряд тенденций в каждой из этих групп. Однако, чтобы не быть осужденными читателем и обществом, все наши наблюдения мы можем рассказать собственнику недвижимости только в частном порядке. Скажем только одно, что конечно же, в каждой группе есть свои нюансы, но отказать кому-то в аренде только из-за принадлежности к какой-то из групп, мы не вправе.
Однако, в целом россиян в Сочи отдыхает гораздо больше, чем приезжих из-за рубежа. Иностранцы появляются в Сочи в основном только на международных соревнованиях. И, конечно же, много гостей из соседних стран – Белоруссия, Молдавия, Украина, Казахстан и т.д.
4. Урегулирование споров.
В зависимости от самого спора, применяются и меры урегулирования. Если с арендатором был договор, то все споры урегулируются по нему, хотя иногда и он не поможет. К тому же Договор не всегда составляется и подписывается, особенно, если проживание короткое или недвижимость была забронирована через наш сайт или booking.com, где есть правила, с которыми гость соглашается при бронировании.
Иногда доверительный управляющий, принимая апартамент в день выезда гостя, может и не заметить пропажу каких-то мелких предметов, типа - части столовых приборов или даже посуды, полотенец и белья. Один раз у нас был случай, когда гости умудрились выдернуть из стены кран в ванной комнате, но до выезда они умело прикрепили его обратно на клей, просто чтоб держался. Естественно, мы сразу этого не заметили. Поломка была обнаружена только тогда, когда горничная включила воду, чтобы налить в ведро воды. Гости же уже уехали.
Конечно, все споры мы всегда стараемся урегулировать мирным путем и путем переговоров. Но иногда, расставаясь с гостем, мы предпочтем, чтобы он больше не появлялся в апартаментах наших собственников.
Отдельный разговор про арендаторов с домашними питомцами. Это большая, самостоятельная тема для разговора, т.к. слишком много нюансов. Например – некоторые собственники категоричны и не принимают гостей с питомцами, некоторые более лояльны, т.к. понимают, что гостей, желающих взять с собой своего любимого пёсика примерно 20% из общей массы, и это достаточно большое количество, чтобы отказываться от них. Мы, как управляющие, извините за тавтологию, но уже собаку съели на собаках. Мы не заселяем всех подряд и нам всегда важно знать вид животного (собака, кошка, кролик ☺и пр.), порода, возраст. От понимания, кого собираются к нам привезти, мы так же рассматриваем вообще возможность заезда с таким питомцем, и в большинстве случаев, кого бы гость не хотел привезти, питомец так же живет не бесплатно, а гость отвечает за действия своего подопечного, как за свои собственные.
В целом, арендодатель должен понимать и осознавать риски при сдаче недвижимости в аренду. Никто не застрахован от «необычных ситуаций» и недобросовестных гостей. Но если опасения все-таки пересиливают, то выходом может являться Страхование недвижимости, хотя, даже здесь есть ограничения от самих страховых компаний, не покрывающих многие виды ущерба при сдаче недвижимости в аренду.
В итоге.
Мы постарались довольно коротко и совсем слегка прикоснутся к теме, что за гости отдыхают в апартаментах собственников сдаваемой недвижимости. Не углубляясь в маркетинговые исследования целевой аудитории, хотя понимание и видение у нас уже сложилось за 1 год управления несколькими и 4 основных года управления уже большим количеством апартаментов.
Самое основное, что нужно понимать арендодателю, что в Сочи (в локациях наших апартаментов), в его недвижимости будут отдыхать:
- в основном семьи с детьми,
- в основном из России,
- в основном порядочные и спокойные,
- в основном требовательные к качеству недвижимости.
Спасибо, что вы с нами! Ставьте лайки и подписывайтесь на наш блог!
Наш инстаграм – @irentapart
#irentapartru #happyplace #аренда_апартаментов