1 января 2020 доллар стоил 61 рубль 90 копеек, сегодня 75 рублей 59 копеек (-22%). За 1 евро в начале года давали 69,37 руб., 8 сентября курс составил 89,47 руб. (- 29%). Проще говоря, рубль с начала года девальвирован в среднем на четверть. Это факт. Причины падения национальной валюты на самом деле не важны. Важно, к каким последствиям для рынка недвижимости это приведет.
Просто оглянитесь назад и вспомните кризисы 1998, 2008, 2014 года. Всегда рубль падал, а цена на жилую недвижимость снижалась. С временным лагом (полгода-год), но снижалась неизбежно и сильно.
По итогам кризиса 1998 года цена квартир упала на 35%. Спрос сократился, строительство замерло. Рост начался лишь в новом столетии.
Последствия обрушения ипотечного рынка США в 2008 срикошетили и по российскому рынку жилья: квартиры снова подешевели на треть в валюте и до 15% в рублях. Попутно посыпались сильно закредитованные крупные застройщики. Темпы строительства и объем ввода сократились, спрос упал. Дно пришлось на 2009-2010, рост возобновился в 2011 году.
Снова падение нефти и западные санкции уронили рубль и стоимость «квадрата» в России в 2014 году. Долларовая цена рухнула вполовину, цена в рублях – на 20 процентов. Снова замороженные стройки, снова дышащий на ладан спрос. правда, господдержка в виде программы массового субсидирования ипотеки спасла застройщиков от банкротства.
Новый кризис – 2020 года – имеет несколько нетипичную клиническую картину. Из-за вынужденной изоляции сформировался отложенный спрос. Вкупе с опасениями по поводу повышения ипотечной ставки, снижения процентов по депозитам, признаков "пузыря" на зарубежных фондовых рынках это повлекло всплеск на рынке жилья. Плюс ипотека с господдержкой на новостройки тоже сыграла на повышение.
Но экономику не обманешь. Девальвация валюты, падение ВВП, недособранные налоги, дополнительные «коронавирусные» расходы, низкая цена на нефть, снижение реальных располагаемых доходов населения свою скрипку неизбежно сыграют. Опыт всех прошедших кризисов показывает одно: за ажиотажем и краткосрочным подъемом рынка следуют резкий спад и долгое барахтанье на дне.
Конечно, обыватели продолжат скупать жилье, вгоняя в бетон все свободные и даже кредитные средства. А потом снова будут сидеть с нулевой доходностью своих инвестиций. Уже давно не начало 2000-х, когда что ни купи – всё вырастет. Не та страна, не то время, не тот рынок. Есть смысл искать инвестиционные альтернативы. Просто спросите себя, КОМУ вы будете потом перепродавать купленные сегодня в ипотеку новостройки? И почём?
Ну, и сказанное тысячу раз: не надо ничего покупать во время ажиотажа, по пиковой цене. Соберите волю в кулак, не поддавайтесь панике и через полгода-год спокойно выберете квартиру мечты и купите ее на треть дешевле.
«ФИШКИ НЕДВИЖКИ». Выдержка – наше всё. Не суетимся.