Доверенность — наиважнейший документ современной деловой жизни, с которым сталкивается почти каждый. Право на получение денег или материальных ценностей по доверенности давно не ставится под сомнение. А как обстоят дела по сделкам с недвижимостью? Можно ли покупать квартиру у обладателя доверенности или все же не рисковать?
С точки зрения большинства риелторов, доверенность — необходимый документ в сделках с недвижимостью, ведь многие представляют интересы своих клиентов именно по ней. И, тем не менее, даже риелторы остерегаются приобретать собственность, реализуемую через представителей.
Объективно, причины для опасений есть. Главная из них — это риск использования поддельной или отмененной доверенности.
Напомню, доверитель вправе в любой момент аннулировать доверенность. Если подобный факт будет выявлен после продажи недвижимости, то сделку можно оспорить. Во избежание рассматриваемого риска рекомендуется найти собственника продаваемого имущества и общаться непосредственно с ним. Если доверитель не может лично участвовать в сделке, необходимо его письменное подтверждение действительности доверенности на момент заключения договора, и одобрение самого договора.
Так, из всех гражданских дел, связанных с оспариванием сделок по доверенности, до 15% приходится на те, регистрация которых была проведена уже после отмены доверенности.
Другим риском осуществления сделок по доверенности может служить наличие не нотариальных, а иных, заверенных органами государственной власти или представителями государственных учреждений (чиновниками, главврачами, капитанами кораблей и т.д.) доверенностей. Для проверки подобных документов следует направлять официальные запросы в органы и учреждения, где они были выданы.
Приведенных выше споров в судебной практике, пожалуй, меньше всего – до 5%.
Одним из самых распространенных оснований признания недействительности сделки по доверенности, является ее оформление престарелыми или психически больными людьми - собственниками отчуждаемой недвижимости. Количество гражданских дел по данному предмету споров доходит до 70% от всех судебных дел, касающихся оспаривания договора, оформленного через представителя. Следует отметить, что преобладающее число исков подобной категории судами удовлетворяются, и покупатели лишаются оплаченных квартир.
Действительно, договоры продажи и покупки жилья по доверенности являются высоко рискованными.
Только за последний год судами Москвы и Подмосковья принято к производству более сотни дел, где участники процессов оказывались обманутыми именно потому, что купили квартиры не напрямую у собственника, а через представителей.
Риск значительно повышается, если владельцы жилья находятся в местах лишения свободы, или лечатся от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, уже бывший собственник может обратиться в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий, или подписал доверенность под угрозой, в связи с кабальностью, по иным аналогичным причинам. Очень распространены в подобных случаях фальсификации доверенностей.
Особенностью доверенности является то, что проверить ее подлинность или действительность практически невозможно, тем более, если оформление и выдача осуществлялись в другом городе или государстве.
Существует весьма обширный перечень обязательных требований, предъявляемых к внешней форме и содержанию данного документа, несоблюдение которых ведет к его недействительности.
Безусловно, риски при покупке квартиры по доверенности очень и очень велики, поэтому, если появляются хоть малейшие сомнения или подозрения при совершении сделки, следует настаивать на личном присутствии продавца при подписании договора или отказаться от его заключения.