Как правило, если человек собирается покупать или продавать тот или иной объект недвижимости, он обращается к опытному риэлтору и совместно и ним определяет изначальные условия сделки. Так, мы полностью опираемся на собственный опыт и на того или иного агента по недвижимости. Но насколько это оправдано?
Возможно, что если Вы постоянно работаете в недвижимости и как постоянный участник рынка недвижимости совершаете сделки, общаетесь с продавцами и покупателями, полностью понимаете обстановку и хорошо понимаете все плюсы и минусы своей недвижимости, такой подход, несомненно, имеет свои преимущества и вполне подходит.
Но часто бывает так, что покупка или продажа недвижимости, или даже ее сдача в аренду, для Вас разовая задача. Тогда Вы будете вынуждены опираться на мнение того или иного риэлтора. И здесь кроется большой подвох. Я сам проработал брокером около 10 лет и честно скажу, что хотя размер комиссионных чаще всего зависит от суммы сделки, мой главный интерес как брокера, чтобы сделка все же произошла и как можно быстрее. В противном случае, если объект из-за высокой цены "зависнет" на рынке, он все равно будет продан со скидкой, но не обязательно именно через меня. И таким образом, я упущу время и возможность заработать свои деньги.
Поэтому, как правило, риэлтор старается двигать собственника по цене, чтобы побыстрее продать или сдать в аренду недвижимость. А если ему не достает опыта, то он может неверно оценить действительную стоимость той или иной недвижимости.
Также при оценке недвижимости агентом или агентством учитывается только одна сторона вопроса: имеющиеся на рынке предложения по продаже. В оценке это называется сравнительным способом. Ищем в интернете похожие на наш объект предложения, смотрим по цене и определяем для себя минимальную и максимальную цену.
Но дело в том, что при этом не учитывается ряд условий:
1) Срок размещения объекта на рынке.
Например, дом продается за 10 млн. рублей, но продается уже больше года. Причины могут быть разными: завышенная цена, сложности с документами, технические изъяны и т.д. Получается, чтобы его продать, цену необходимо снизить на 10-15%, а то и больше.
2) Цена в объявлении не всегда отражает действительную картину.
Не участвуя в сделке и ничего не зная про указанный в объявлении объект, Вы не можете точно сказать, по какой цене он действительно, в конце концов, уйдет. Собственник мог существенно завысить цену, предполагая, что будет торг, или вообще не понимая, сколько на самом деле стоит его недвижимость. И, как уже говорилось выше, выставленный объект может иметь тот или иной изъян, который можно увидеть только при показе или уже более плотных переговорах. Также некоторые собственники вообще не собираются ничего продавать, а просто исследуют рынок, выставляя объект по завышенным ценам и наблюдая будут ли заявки.
3) Не учитываются перспективы рынка или будущее того или иного объекта
Чаще всего, выставляя объект на продажу, собственник хочет получить максимальную прибыль, поэтому он в цене редко учитывает перспективы какого-то места или будущую судьбу своего объекта. Например, рядом могут строить какую-то шумную трассу или будут сносить живописный сквер. А может быть, наоборот, продавец не знает, что возле его помещения через 2 года будет открыта станция метро и недооценивает свой объект. И такие случаи действительно бывают.
Поэтому при сравнительном анализе, чтобы он был действительно точным, необходимо прозвонить хотя бы 3-4 предложения, чтобы удостовериться, что указанная в объявлении цена отражает действительное положение дел.
Также, помимо сравнительного анализа, необходимо для подстраховки использовать два других метода: метод инвестиционной оценки и метод восстановительный.
Инвестиционный способ заключается в том, что мы отталкиваемся от того, какой доход мы можем получить от вложенных средств.
Например, мы покупаем помещение. Его можно сдать в аренду за 100 тысяч рублей в месяц. Предположим, что средняя ставка капитализации (доходность на вложенный капитал) для такой недвижимости в этом районе 12% годовых. То есть на вложенные средства мы должны получать минимум 1% в месяц или 12% в год. Тогда мы берем арендный поток за 1 год (100 000 руб *12) = 1 200 000 руб умножаем на 100 и делим на 12. Получаем 10 млн. рублей.
Но здесь очень важно правильно оценить эту ставку капитализации. Часто ее берут как общепринятую или исторически сложившуюся. Но необходимо опираться на действительные сведения с полей. Позвоните двум, трем инвесторам и поинтересуйтесь с какой доходностью они покупают свои объекты и какую ставку считают справедливой для определенного объекта. В противном случае, цена будет далека от жизни. Не стоит ограничиваться лишь кабинетными исследованиями. Вам нужна объективная картина, а не просто теория.
Последний способ оценки это восстановительный. Это означает, сколько Вы бы затратили средств, если бы купили похожий участок в этом месте и из таких же материалов построили бы такой же объект.
Таким образом, мы получаем 3 цифры, на которые можем опираться при определении цены на свою недвижимость.
В последнее время меня часто просят выполнить подобную оценку дистанционно. Получив видео, фотографии и общее описание, я узнаю про район, задаю вопросы, звоню по похожим объявлениям. И таким образом за 2-3 дня могу предоставить отчет с обоснованием.
Но, возможно, кто-то может сделать это самостоятельно, учитывая подводные камни, о которых я написал в этой статье.
Если Вам понравилось, то поставьте, пожалуйста, лайк и подписывайтесь на канал. Будет ещё много интересного :))
