Как взыскать деньги с недобросовестного застройщика, и на какие выплаты вы имеете право? Расскажем в этой статье, ведь нарушение сроков передачи квартиры – грубейшее нарушение прав дольщика.
Деньги, которые можно получить при просрочке сдачи застройщиком квартиры (см. Схему 1).
Рассмотрим подробнее, как будем производить взыскание.
- Срок передачи объекта долевого строительства
В первую очередь проверяем сроки передачи квартиры в договоре долевого участия, ведь согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не указывать данную информацию в договоре просто нельзя. Как правило, застройщик старается изложить пункт о сроках сдачи в максимально абстрактной форме без указания конкретных дат. Например, привязывая его к истечению определенного срока после момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а если указан квартал, то последним днём сдачи будет последняя дата соответствующего месяца, закрывающего квартал.
- Проверим, а не препятствует ли дольщик сдаче квартиры?
В случаях, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры и не подписывает передаточный акт, при условии, что застройщик готов передать объект, неустойка не может быть взыскана с застройщика.
Когда такая ситуация имеет место? Например, застройщик приглашает на осмотр и приемку участника долевого строительства, а последний на приемку не является.
- Размер неустойки
Неустойка считается от цены договора как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.
Переведём эту фразу с юридического на русский язык:
Цена договора – стоимость квартиры по договору долевого участия,
Исполнение обязательства – подписание акта приема-передачи квартиры,
Ставка рефинансирования – величина, равная с 01.01.2016 ключевой ставке, размер ставки смотрим на сайте Центрального Банка РФ (https://www.cbr.ru/).
Иными словами, формула выглядит следующим образом:
НЕУСТОЙКА=ЦЕНА ДОГОВОРА*1/300*СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ*ДНИ ПРОСРОЧКИ
В случае для юридического лица неустойка взыскивается в однократном размере, для физического лица – в двукратном.
- Правовые проблемы
В вопросе ставки рефинансирования мнения юристов и судов разошлись в силу того, что в разные периоды ставка рефинансирования ЦБ РФ менялась, из этого вытекает логичный вопрос – какое значение указывать?
При ответе на этот вопрос будем придерживаться доминирующей среди судов позиции, основанной на буквальном толковании закона – берём размер ставки на день исполнения обязательства (то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры).
С одной стороны, ФЗ «О долевом участии...» указывает, что мы должны использовать размер ставки, указанный на день исполнения обязательства, но как стоит поступать дольщикам, которые ещё не получили от застройщика квартиру – то есть обязательство не исполнено? В таком случае считать будем до даты подачи претензии или иска в суд.
В силу этой правовой неопределённости стало возможным брать ставку рефинансирования не на день исполнения обязательства, а за каждый соответствующий период ее изменения, либо же вообще опираться на ставку рефинансирования, которая существовала в момент, когда обязательство должно было бы быть исполнено застройщиком.
- Считаем дни просрочки
Исчисление будем проводить в календарных днях, первым днём просрочки будет являться день, следующий за тем, когда застройщик должен был передать квартиру, а последним днём – день, предшествующий исполнению обязательства по передаче квартиры.
Пример: квартира должна была быть сдана не позднее 1 квартала 2019 года, застройщик просрочил сдачу и передаточный акт был подписан 7 апреля 2019 года.
Соответственно, первый день просрочки – это 1 апреля, последний день просрочки – 6 апреля. Так, количество календарных дней просрочки составило 6.
- Возмещение убытков
Убытки могут носить абсолютно различный характер, но в силу специфики такого объекта строительства, как квартира, остановимся на наиболее распространённом и легко доказуемом способе несения дополнительных расходов, которые бы дольщик не понёс, если бы застройщик передал квартиру вовремя.
Так, приобретая квартиру, дольщик, как правило, рассчитывает проживать в ней, а в силу того, что квартира не готова к передаче, он, например, должен продолжать арендовать ее.
Как доказать данный вид убытков? Приложите к претензии или иску копию договора аренды, акт приема-передачи денежных средств в счёт оплаты арендной платы (либо расписку о получении денег арендодателем).
Такие убытки взыскиваются поверх неустойки.
- Компенсация морального вреда
Дольщик является потребителем, соответственно, он имеет преимущества, гарантированные законодательством о защите прав потребителей – а именно, право на компенсацию морального вреда.
Просрочка передачи объекта долевого строительства застройщикам априори предполагает наличие вины последнего, обосновать же нравственные и физические страдания дольщика в связи с затянувшимся процессом принятия квартиры видится вполне несложным вопросом.
Важно указывать реальные суммы морального вреда, так как суд в любом случае может по своему усмотрению эти суммы снизить.
Размер будет зависеть от цены договора, предшествующего взаимодействия с застройщиком по проблеме, периода просрочки.
- Штраф
Штраф – это ещё одна форма ответственности застройщика перед гражданином-потребителем, чью претензию он не удовлетворил в добровольном порядке.
Важно, что присудить его может только суд и он будет составлять 50% от суммы, взысканной в пользу потребителя.
- Судебные расходы
Судебные расходы – это те издержки, которые понёс участник долевого строительства при обращении в суд для решения проблемы с застройщиком (государственная пошлина, почтовые отправления, услуги юриста и пр.). Они возмещаются в случае, если суд вынесет решение в пользу дольщика.
- Советы юриста
При ведении спора с застройщиком используйте всевозможные способы фиксации его неправоты и ваших действий, свидетельствующих о попытке решить проблему.
Обязательно направляйте претензии по известным электронным адресам застройщика, а также по фактическому и юридическому адресам, используйте формат отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, звоните и узнавайте присвоенный входящий номер и пр.
- Что делать, если застройщик игнорирует?
Застройщики всегда рассчитывают на то, что один из дольщиков поленится вступать в спор и писать претензию, второй не знает, как это грамотно сделать, третий испугается похода в суд и спустит все «на тормозах».
Но в данной ситуации надо помнить, что застройщик нарушил ваши права – причинил неудобства как моральные, так и материальные, и никто кроме вас самих не заступится и не поможет вам компенсировать причинённый дискомфорт.