Хоть я и главный по складам, в инвестициях в тоже кое-что понимаю ;) Многие спрашивают, что это за история с инвестициями в апартаменты, и в чем подвох, ведь реклама сулит гарантированный доход и прочее.
Рассмотрим отличия апартаментов от квартиры и некоторые аспекты инвестиций в такие объекты на примерах из Санкт-Петербурга. Я, как лицо нейтральное (не продающее ни апарты, ни квартиры) постараюсь дать объективную оценку происходящему. Не то чтобы говоря о складах я не старался... ну вы поняли ;) Поехали!
Проектирование, строительство и продажа апаратаментов не регламентируются ничем нормами для жилья, ведь это нежилые помещения. Этот факт и желание застройщиков сэкономить рождает целый формат - апартаменты. Формат для российского рынка новый и со своими особенностями.
Отличия апартаментов от жилья:
1. Невозможно прописаться в апартаментах, ведь это по сути гостиница (только без сервиса, хоть и не всегда). Выводы: апарты не обеспечены детсадами, школами и поликлиниками. Претендовать на госуслуги по месту жительства будет проблематично, например, попасть в школу и детский сад.
2. Апарты не обеспечены паркингами и открытыми парковками (требования нормативов к их количеству ниже). Популярная проблема апартов - негде припарковаться (взять хоть Salut).
3. Коммунальные услуги дороже, чем для квартир - тарифы на энергию, например, в 2 раза выше (более 7 руб/квтч вместо 3,5 руб для жилых домов).
4. Тарифы на управление и эксплуатацию также будут в среднем выше.
5. По причине вышесказанного цена аренды/продажи апартов должна быть ниже, чем аналогичной квартиры, и это нередко является решающим фактором при покупке, а с проблемами по пунктам 1-4 потом разберемся :).
6. Жить в апарте постоянно тяжеловато - это как жить в отеле - соседи постоянно меняются и нередко буянят. Хотя, кому-то нравится атмосфера дешевого (мы же знаем, что апарты обычно дешевле) отеля, куда нередко приходят парочки на одну ночь.
7. Отделка холлов и МОП обычно лучше в апартаментах. Они же должны как-то привлечь постояльцев.
8. Кредит (ипотека) дороже чем при покупке квартиры. Апартаменты, увы, не участвуют в программах поддержки рынка жилой недвижимости.
Как будто больше минусов вышло. Ну, я ж не из отдела маркетинга застройщика апартаментов... :) Как-то недостаточно объективно что ли? Ваши мысли на тему за и против приветствуются в комментариях ;)
Почему же все больше строится апартаментов?
Секрет популярности формата у застройщиков невероятно прост: апартаменты строятся на деловой (нежилого назначения) земле, она дешевле земли под жилую застройку. Девелопер, как правило, старается изменить назначение земли на жилое, чтобы построить жилой комплекс. Если это невозможно по градостроительным ограничениям, ничего не остается, как строить апартаменты. С другой стороны сейчас бывают и профессиональные девелоперы апартов, которые изначально приобретают коммерческую землю, под них.
Итак, застройщик апартов экономит на:
- Земельный участок.
- Парковки и паркинги.
- Детские сады/ школы / соц. объекты.
- Чем-то еще ))
Что это дает покупателю? Более низкую цену с рядом ограничений, конечно.
Инвестиции в апартаменты
Я, честно, немного знаю примеров профессиональных инвесторов в апарты, хотя знаю немало инвесторов в коммерческую недвижимость. Что уже наводит на мысли... А то, что я знаю говорит о том, что при долгосрочной сдаче апартаменты сдаются дешевле, чем аналогичные квартиры, что сказывается на окупаемости. А при посуточной сдаче многое зависит от управляющей компании и как пройдет туристический сезон. В среднем на гостиничном рынке Санкт-Петербурга (да и в мире) нормальной считается заполняемость номера на 70% времени. При этом в нескольких случаях я слышал о 50% и менее заполняемости.
Сравним 3 варианта инвестиций:
Данные по апартаментам (аренда/продажа) брал по минимальным предложениям на Циан (сентябрь 2020 г), данные по квартире и офису по сути личный опыт, так что, надеюсь, сравнение корректное. Быть может, Salut и не лучший пример, но, думаю, средняя t по больнице :)
Инвестиции в офисы окупаются быстрее
Из таблицы видно, что наилучшая окупаемость у арендного бизнеса по сдаче офиса в SetlCenter (Ленинский пр. 153). Мы сами 4 года арендовали офис там за 1000 руб/кв.м. + ком.услуги. Цена продажи тоже известна, на этапе строительства можно было купить офисы там гораздо дешевле (менее 80 000 руб/кв.м., правда, без отделки, конечно).
Но также видно, что и сумма инвестиций потребуется более значительная. Редко получается найти офис дешевле 5 млн.рублей.
Кстати поэтому некоторые стали приобретать апартаменты для размещения мини-офиса. Минус этого решения в том, что приходится покупать и санузел, в случае с офисом в БЦ санузел находится в МОП, т.е. вы покупаете только полезную площадь. К тому же меньше затрат на уборку. Судя по таблице апартаменты при долгосрочной аренде вроде как выгоднее квартиры-студии. Но, думаю, квартиры, являясь более классическим средством сбережения и инвестиций, с понятными правами и социальной инфраструктурой, будут иметь большую ликвидность как при сдаче в аренду, так и при продаже.
Апартаменты: длительная или посуточная аренда
Взял в расчет арендную плату при длительной аренде. Про посуточную замечу несколько аспектов:
- Цена аренды апарта 30 м2 порядка 1500 руб/сутки
- Средняя заполняемость 70%. Арендный доход при такой заполняемости
- Возрастут клининговые и административные расходы - нужно день через день все это показывать и убирать, соответственно, придется платить сбор за управление и уборку УК (ради одного апарта свою УК открывать не стоит ;) ).
Даже при средней заполняемости по году 70% вы получите в среднем 1500*30*70% = 31 500 руб в месяц. Но: расходы на управление и уборку при этом составят порядка 10000 руб/месяц. Я уж не говорю про ускорение амортизации мебели и техники в апартах при посуточной аренде. Так что выхлоп при посуточной аренде будет в среднем тот же - около 20 т.р. Хотя, если УК не будет стараться, то заполняемость может быть гораздо ниже и вы получите даже меньше чем при сдаче в долгую.
Сдача студии в аренду: быстро но часто
За три года сдачи в аренду квартиры-студии у меня сменилось 5 арендаторов. Отмечу, что поиск новых арендаторов занимал каждый раз до 1 недели (иногда 1 день). Не могу точно сказать, как быстро сдаются апарты, к сожалению.
Конечно, смена арендаторов не идет на пользу отделке и атмосфере квартиры.
Налоги при арендном бизнесе
Замечу, что я заложил 6% на налоги. Это важный момент, который следует учесть. Сдавать квартиру/офис/апарт без договора опасно - вас могут обмануть арендаторы (или в квартире может произойти криминал, а у вас даже подтверждения нет, что вы ее сдали) или налоговая выставит вам штраф за неуплату налогов, плюс начислит налоги как физику или как предпринимателю (с НДС-20% и всеми прочими радостями). Сдавать как физлицо - налог 13%, так что выгоднее УСН Доходы - 6% (правда, еще придется платить 30, 35, 40 тыс.руб в год взнос в ПФР (да, он растет быстрее зарплат в РФ). Есть еще патент для сдачи в аренду имущества, вроде бы выгоднее 6%. постараюсь изучить эту тему и осветить в следующем посте...
Спасибо за внимание!!! надеюсь, до конца дочитает не только моя жена :)
Ваш реальный опыт по сдаче, продаже апаратаментов и других объектов приветствуется в комментариях. Можно без имен и паролей, но с цифрами ;)