Сделки по покупке либо продаже квартир, домов, других недвижимых объектов заключаются на основании договора. Но в некоторых случаях перед основным оформляется предварительный договор (если по каким-то причинам основной договор не может быть заключен сразу).
Какую функцию выполняет предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, какие гарантии дает продавцу и покупателю
Особенности документа
Предварительным договором или преддоговором называется документ, в котором покупатель и продавец подтверждают свое намерение совершить сделку по продаже/покупке недвижимости. Он выступает гарантией на случай, если один из участников сделки откажется ее заключать.
Чтобы преддоговор был не просто обещанием, записанным на бумаге, а считался официальным документом, при его составлении должны быть соблюдены две важные нормы.
Первая определяет форму документа. Она должна быть такой же, как у основного договора (нотариальная или простая письменная).
Вторая касается существенных условий. Так называются условия, без выполнения которых договор не имеет силы и признается недействительным. Они бывают:
- Основными. К ним относится предмет договора, его конкретная стоимость.
- Дополнительными. Перечисляют всех лиц, имеющих право на проживание в продаваемом/покупаемом объекте недвижимости.
Другие существенные условия стороны могут вписывать либо не вписывать в преддоговор по личному желанию.
Важные пункты
Главным пунктом предварительного документа, без которого он не может быть заключен, является предмет договора.
Он представляет собой подробное описание дома, квартиры или другого объекта. Если нет возможности предоставить такое описание (например, если дом/квартира находится в стадии строительства), разрешается вписать адрес, площадь, кадастровый номер.
В преддоговор рекомендуется включить следующие пункты:
- Порядок расчетов. Лучше обозначить все этапы оплаты (задаток, аванс, остаточную стоимость), указать их величину. Если указанный в преддоговоре авансовый платеж составит 50% и более от общей цены, документ будет признан основным.
- Период действия. Этот пункт разъясняет, в течение какого срока покупатель и продавец обязаны заключить основной документ о купле/продаже недвижимого объекта. Если такой информации в преддоговоре нет, срок его действия считается равным 1 году.
- Меры ответственности. Главным нарушением преддоговора признается ситуация, в которой покупатель либо продавец отказывается оформлять основной договор или уклоняется от данной обязанности. Уклонением считается невыход на связь (по телефону, интернету), умышленное оттягивание сделки и пр. В качестве ответственности за такое поведение в преддоговор можно включить штраф, обращение в суд, обязанность возместить убытки, понесенные из-за несостоявшейся сделки (к примеру, плату за съемное жилье). Следует знать, что на оформление основного договора по судебному решению, закон дает не более полугода с даты заключения преддоговора.
Нотариальное заверение преддоговора требуется только в том случае, если основной договор по закону должен быть нотариальным (сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных, в случае отчуждения доли и т.д.). В государственной регистрации договор предварительного типа не нуждается.
Гарантии и риски
Преддоговор не дает полной гарантии, что сделка по покупке/продаже недвижимости состоится. Об этом может свидетельствовать только основной договор. Но абсолютно бесполезным его назвать нельзя.
Подписание преддоговора дает уверенность покупателю и продавцу в том, что в скором времени они заключат основной документ о проведении сделки. Если одна из сторон отказывается от исполнения условий преддоговора, то другая сторона может рассчитывать на денежную компенсацию или судебное решение в его пользу. Наличие такой гарантии не избавляет покупателя от определенных рисков. Самые частые из них – это:
Признание предварительного документа недействительным. Причиной для этого является несоблюдение формы преддоговора либо несогласованность существенных условий.
Двойная продажа. Закон не обязывает регистрировать документ в государственном органе. Это дает возможность продавцу действовать нечестно и предлагать сделку нескольким покупателям. Из-за отсутствия официальной информации они не смогут узнать об этом. Избежать подобных проблем поможет пункт, в котором продавец подтверждает, что данный преддоговор является единственным.
Потеря денег. Если после подписания предварительного документа продавец получил часть цены за недвижимость и пропал (отказался от сделки), риск не вернуть выплаченный аванс/задаток остается.
Дорогие читатели, жду Ваши вопросы, отклики и комментарии. Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое важное и интересное.